Administrando conflitos

- São proibidas a qualquer condômino:

Código Civil, artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O que caracteriza Alteração de Fachada

- Qualquer elemento que seja estranho ao projeto original do edifício constitui alteração de fachada, e só pode ser realizada com aprovação da unanimidade dos condôminos.

- Por lógica, algumas alterações são toleradas, desde que continue prevalecendo a harmonia estética e arquitetônica do edifício.

- A colocação de vidraças na varanda de uma unidade isolada é considerada alteração de fachada, embora seja prática relativamente comum. É preciso ser cuidadoso, pois um condômino descontente eventualmente pode conseguir a ordem para desfazer a obra, na Justiça.

- A simples instalação de redes de proteção em uma varanda não constitui alteração de fachada, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

- A aplicação de películas do tipo "insulfilm" nos vidros das janelas pode constituir alteração de fachada se o condomínio (assembléia) entender que elas prejudicam a estética do edifício

- A alteração de cor nas paredes internas das varandas também é considerada alteração de fachada

- A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembléia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa da aprovação de 100% dos condôminos. A alteração de cor é alteração de fachada

- A colocação de aparelhos de ar condicionado, desde que de maneira uniforme e em todas unidades, geralmente é permitida, desde que aprovada em assembléia

- Há controvérsia sobre a colocação de aparelhos de ar condicionado em uma unidade isolada. Na visão de alguns, isso constitui alteração de fachada e o condomínio pode contestá-la na Justiça se entender que a medida desvaloriza os apartamentos por afetar a estética do edifício. Outros acreditam que, por se tratar de um ítem que visa o conforto do morador, isso não pode ser contestado

- Mudanças de porta na sacada ou no padrão do cachilho também constituem alteração de fachada

- A colocação de antenas de TV do tipo Sky constituem alteração de fachada se o condomínio (assembléia) entender que elas prejudicam a estética do edifício

- O mesmo ocorre com relação aos vasos de planta colocados na sacada

- Qualquer obra que implique a alteração de fachada deve ser discutida em assembléia. O quórum e o número de votos necessários à aprovação depende da natureza da obra

- Grande parte das alterações não necessita de quórum de 100%, caso de obras como a pintura do edifício, tida como "obra necessária" devido à obrigatoriedade de, por lei, o edifício precisar ser pintado a cada cinco anos

- Nesse caso, a obra precisa da aprovação da maioria dos presentes em assembléia

- A troca de portões em edifícios com projeto arquitetônico definindo a presença desse determinado portão também constitui alteração da fachada. Isso ocorre, geralmente, em edifícios antigos ou tidos como históricos

- Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada

Como o condomínio pode desfazer uma alteração inconveniente

Há decisões da Justiça tanto em favor do condomínio (que em geral contesta a obra de algum condômino) quanto de moradores que alteram a fachada. Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração. Para desfazer alterações inconvenientes, o síndico deve seguir alguns passos:

1) Ter reação imediata ao fato

2) O síndico tem poder detomar medidas contra alterações de fachada sem precisar de assembléia

3) A primeira dessas medidas é notificar o infrator para desfazer a alteração ou alertando para que esta não seja feita

4) A segunda, aplicar uma multa, desde que prevista na convenção

5) Aplicar a multa prevista no Código Civil, que é de cinco vezes o valor da cota condominial

6) Discutir em assembléia se o condomínio deve ou não entrar com medida judicial contra o morador. Segundo o novo Código Civil, o quórum dessa assembléia deve ser de dois terços dos moradores, com a aprovação pela maioria simples dos presentes

7) Recorrer à Justiça

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