Síndico - funções e deveres

Poderes da Assembléia

Autonomia do síndico para gastos

- Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham sido convocados para a Assembléia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).

- Uma Assembléia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código Civil.

- Decisões tomadas por Assembléias que não respeitem as determinações legais ou da Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.

- Quanto às relações entre síndico e Assembléia, assim determina o novo Código Civil:

"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas"

Confira abaixo, na visão destes especialistas, verdades e mentiras sobre a autonomia do síndico quanto à gestão do dinheiro do condomínio.

O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembléia?

Depende. Waldir Albieri diz que " Os cronogramas físico-financeiros para realização de obras em Condomínio devem, necessariamente, ser aprovados em Assembléia Geral Extraordinária. Essa mesma Assembléia poderá delegar poderes ao Síndico ou à Comissão de Obras, se for o caso, para ajustá-los no decorrer e de acordo com o andamento da obra. É recomendável, nesse caso, estabelecer um limite para essa autonomia. Se não adotada essa cautela, qualquer variação no cronograma deverá merecer a necessária aprovação da AGE".

Dra. Patrícia esclarece que a legislação prevê (Art. 1341 em conjunto com o Art. 1342 do Código Civil) as obras de benfeitoria útil e as obras voluptuárias, e estabelece distinção quanto ao grau de utilidade da obra. Posterior alteração no valor do orçamento deve ter a aprovação dos condôminos. A benfeitoria necessária, ou seja, reparos urgentes, deve ser realizada pelo síndico, independentemente de autorização prévia; caso impliquem em despesas excessivas, devem, posteriormente, ser dada ciência à assembléia geral.

AUMENTO DE TAXA

O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembléia

Falso. Dra. Patrícia é enfática: "Não, qualquer alteração na taxa condominial necessita de aprovação dos condôminos em Assembléia".

GASTAR ATÉ QUANTO

Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por assembléia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza.

Depende. Waldir Albieri: "As Convenções de Condomínio que estabelecem em seu corpo um limite para o síndico despender sem a necessidade de aprovação prévia da Assembléia, via de regra, também estabelecem em quais circunstâncias essa verba poderá ser utilizada. Se a Convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do Síndico, que deverá lançar mão dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial".

Dra. Patrícia diz entender que " esses gastos se limitam aqueles referentes às obras e demais serviços necessários ao condomínio e que não alcancem valor excessivo, de acordo com o Art. 1342 do CC".

CONSELHO

Os conselhos fiscal ou consultivo têm poder de autorizar alguns tipos de gastos.

Falso. Diz a advogada : "O conselho é um órgão de assessoramento do sindico para a solução de problemas e, embora a assembléia determine suas atribuições específicas, a autorização de gastos somente é feita pela própria assembléia. "

Waldir Albieri completa: "Compete ao Conselho Consultivo/fiscal assessorar o Síndico e ainda, realizar a verificação das contas para posterior ratificação da Assembléia Geral Ordinária". E apenas isso.

ADVOGADOS

O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar consultar a assembléia?

Verdadeiro. Para Waldir Albieri, "a contratação de um advogado para a adoção das medidas judiciais referentes à cobrança de devedores de cotas de condomínio é um ato de gestão administrativa, portanto, está incluído nas atribuições do Síndico. Aliás, compete ao Síndico outorgar a procuração ad judicia para o advogado agir em nome do Condomínio". ]

A Dra. Patrícia afirma que "a única despesa que a legislação permite que seja feita pelo síndico sem autorização prévia é a referente à benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas que, se não efetuadas comprometem o perfeito uso e gozo da área condominial, ou seja, afetam sua própria subsistência, como por exemplo, a obra de sustentação; escoramento de uma pilastra. A contratação de advogados não se reveste desse caráter, mas, por outro lado, engloba o que o código elenca como competência do sindico, em seu art. 1348, VII, portanto, não necessita de previa autorização. Deve-se observar que tal despesa deve ter alguma previsão no próprio orçamento".

Fontes:

Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário. E-mail: p.brasil@globo.com

Waldir Albieri - Diretor Administrativo da AABIC e Diretor da GTA - Grupo Técnico Administrador. E-mail: albieri@gta.com.br

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