 Aplicar multas sem pelo menos uma advertência prévia é decerto uma postura que pode ser considerada como autoritária, antipática e intolerante
Para evitar isso, é importante ter uma regra sobre a aplicação de advertências, definida em assembléia para o Regulamento Interno: quantas são aplicadas antes de ser determinada a multa, prazos, etc.
- É preciso que o RI ou a Convenção determine o valor das multas (tendo como referência a taxa condominial ordinária), para que o síndico não "legisle", apenas execute as normas
- O RI ou a Convenção também devem definir o canal para a contestação pelo condômino de multas aplicadas pela administração
Não havendo disposição expressa na Convenção ou Regulamento Interno sobre o assunto, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
- Tomadas estas providências, aí sim o síndico ou administrador devem ser rígidos, ou seja: seguir estritamente o que está determinado sobre o assunto no RI, evitando ter "dois pesos e duas medidas" para ocasiões diferentes
- Reclamações de condôminos devem ser recebidas pelo zelador, sempre que possível, tanto se tratando dos incomodados quanto dos que incomodaram e foram multados
- Sugere-se que a aplicação de multas e advertências não seja feita pessoalmente nem diretamente por funcionário do condomínio, mas sim via comunicação impressa. Se possível, encaminhada pela empresa administradora.
- A comunicação de advertência ou multa deve ser bastante objetiva e com dados concretos, citando-se o item do RI ou da Convenção que foi desrespeitado, o horário, o local, etc.
- Conheça o modelo de advertência disponibilizado pelo SíndicoNet
Código Civil e as multas por desrespeito às normas
Art. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Confira entrevista com o advogado Hilton de Biasi sobre como lidar com condôminos anti-sociais
DICAS
Confira abaixo algumas dicas sobre como lidar com infrações às normas dos condomínios, baseadas em depoimentos de dois assíduos usuários do portal SíndicoNet no Rio de Janeiro, Magno Paiva (de Niterói) e Rubem Bittencourt (da capital do Estado). Ambos têm participação muito ativa no Fórum do site, onde freqüentemente dividem suas experiências e seus conhecimentos com outros síndicos e condôminos de todo o Brasil.
Por isso, Magno e Rubem foram convidados a contar aqui sua prática e deixar sugestões quanto ao tema. Entre elas, destaca-se o papel da comunicação, para evitar o desgaste da aplicação de multas e advertências.
Confira também, no final do texto, as determinações do Código Civil sobre multas para infrações, reincidências e posturas anti-sociais.
Postura do síndico
- Um elemento importante para garantir o respeito às normas do condomínio é a própria postura do síndico ou administrador
- Nesta postura, a comunicação é um fator preventivo. Uma providência essencial é que todos os moradores e proprietários possuam cópia atualizada da Convenção e do Regulamento Interno (RI)
- Assim, evita-se as infrações por desconhecimento do RI, e haverá mais respaldo na eventual aplicação de multas e advertências. Alegar ignorância das normas será, de uma vez por todas, um argumento impossível
- Para complementar - já que é possível que muitos não leiam os documentos na íntegra - sugere-se elaborar um "guia rápido": um resumo apenas com os principais pontos de conflito tratados no RI (contendo, na mesma comunicação, as normas sobre animais, barulho, uso da garagem, etc.)
- Este "guia rápido" pode ser afixado em elevadores ou outras áreas sociais
- Uma dica é utilizar de bom humor, principalmente na elaboração desses cartazes, para evitar o tom de cobranças "carrancudas", antipáticas.
- Ressalta-se que este "guia rápido" é uma providência complementar. Caso não seja possível distribuir uma cópia dos documentos para cada unidade do condomínio, é indispensável que ao menos seja afixado o texto inteiro do RI em um ou mais pontos da área social
- Considerar o tipo de condomínio administrado é um fato crucial para entender o perfil dos moradores, e saber como lidar com seu convívio social
Condomínios novos
- Tome-se o caso de empreendimentos novos: muitos moradores não estão acostumados com o convívio em condomínio, que tem regras estabelecidas, e que interferem mais no cotidiano do que em uma casa
- Neste caso, como é provável que a princípio ocorram mais problemas do que na média dos outros condomínios, é uma boa idéia que o síndico-administrador elabore um plano de ação preventivo, que desenvolva uma conscientização por parte dos moradores
- Se o condomínio não possuir, elaborar um Regimento Interno, do qual todos os condôminos tomem conhecimento.
- Conheça os Modelos de Convenção e Regulamento Interno do SíndicoNet
Condomínios antigos
- Por outro lado, em um condomínio antigo, onde os moradores já conheçam as regras de convivência, convém elaborar um plano de comunicação onde se cultive a boa vizinhança
- Dentro dessa filosofia, sugere-se afixar cartazes sobre assuntos determinados - começando, é claro, pelos problemas mais graves do local
- Conheça o Guia SíndicoNet Campanhas, elaborado e disponibilizado para este fim
- Além disso, sugere-se criar um blog ou um informativo para os condôminos, que tenha informações sobre o RI e a Convenção Coletiva, e até mesmo sobre as Assembléias - que são a ocasião adequada para decidir sobre mudanças ou implantações de normas
- Conheça o serviço de blog oferecido pelo SíndicoNet
- Uma prática utilizada pelo síndico Magno Paiva foi a realização de um concurso cultural: "Funcionava assim: escreva as regras para uso da garagem, deposite na urna e concorra ao sorteio de um aluguel do salão de festas grátis". Assim, segundo Paiva, muda-se a perspectiva sobre o respeito ao RI: "Em vez de só punir quem erra, por que não se premia os 'certinhos'?"
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