Arts. 1335 e 1336 do CC: Direitos e Deveres do Condômino

Art. 1.335: os três direitos do condômino

I — usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.

É o direito de propriedade sobre a unidade: morar, alugar, vender ou deixar vazia. "Livremente dispor" não significa uso irrestrito — o inciso IV do artigo seguinte impõe o limite da destinação e do sossego.

II — usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.

Piscina, salão, playground e garagem são de todos. O condomínio pode regular o uso — horário, reserva, número de convidados — mas não pode excluir um condômino do que é comum. Regra de uso é diferente de proibição de acesso.

III — votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

O voto depende de estar em dia. A restrição atinge o voto e a deliberação, não a presença: o condômino inadimplente pode comparecer e se manifestar, mas não vota.

Art. 1.336: os quatro deveres do condômino

I — contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004.

É o dever de pagar a cota condominial. A regra padrão é o rateio pela fração ideal — a proporção que a unidade representa no terreno. A ressalva final, incluída em 2004, é o que permite à convenção adotar outro critério, como o rateio igual por unidade.

II — não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

Alcança desde a demolição de parede estrutural até intervenções em prumadas e instalações. É o inciso que sustenta a exigência de projeto e responsável técnico nas reformas — matéria da NBR 16.280.

III — não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Fachada é tudo o que se vê de fora: pintura, esquadrias, vidros, cortinas de vidro, telas e aparelhos de ar-condicionado aparentes. A uniformidade é um dever legal, não uma preferência estética do síndico.

IV — dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Inciso IV: o dever de não perturbar o sossego

É o inciso mais invocado no dia a dia, e o mais amplo dos quatro.

"Mesma destinação" significa que um apartamento em prédio residencial é para morar — abrir um consultório ou operar hospedagem de curta temporada depende do que a convenção permite. "Prejudicial ao sossego" não tem hora fixa no Código Civil: o horário de silêncio vem da convenção, do regimento interno e da lei municipal.

Na prática, quatro situações concentram as reclamações que chegam ao síndico por esse inciso:

• barulho recorrente fora do horário previsto no regimento;

• obra sem comunicação prévia ou fora do horário permitido;

• acúmulo de material ou lixo que comprometa a salubridade e atraia pragas;

• uso da unidade para atividade que o prédio não comporta.

A multa do § 1º: juros de 1% e multa de 2%

A convenção pode prever juros próprios. Quando não prevê, vale 1% ao mês. A multa é de até 2% — é teto, não valor fixo, e também depende do que a convenção estabelece.

A multa do § 2º: até cinco contribuições

Três pontos que costumam ser confundidos:

1. A multa dos incisos II a IV é diferente da multa por atraso. Uma pune o descumprimento de dever; a outra, a inadimplência.

2. O teto é de cinco contribuições mensais — e quem define o valor dentro desse teto é a convenção.

3. Se a convenção não prevê, a assembleia decide, com quórum de dois terços dos demais condôminos.

O caso do condômino que reincide de forma reiterada tem tratamento próprio no artigo seguinte, o 1.337, e não se confunde com este parágrafo.

O que mudou com a Lei 10.931/2004

A redação original do inciso I do art. 1.336 determinava a contribuição "na proporção de suas frações ideais", sem ressalva. A Lei 10.931/2004 acrescentou "salvo disposição em contrário na convenção".

Na prática, foi essa alteração que abriu caminho para o rateio por unidade — o modelo em que todas as unidades pagam o mesmo valor, independentemente do tamanho. Sem a ressalva, o critério da fração ideal seria obrigatório.

📌 Multas do art. 1.336, em números

• Atraso no rateio: juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito (§ 1º).

• Descumprimento dos incisos II, III ou IV: multa de até 5 vezes a contribuição mensal, definida na convenção ou, na falta dela, por assembleia com dois terços dos demais condôminos (§ 2º).

• Base legal: Código Civil, Lei 10.406/2002, com a redação da Lei 10.931/2004.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre o art. 1.335 e o art. 1.336?

O 1.335 lista o que o condômino pode: usar a unidade, usar as áreas comuns e votar em assembleia. O 1.336 lista o que ele deve: pagar, não comprometer a estrutura, não mexer na fachada e não perturbar. Um é direito, o outro é dever.

Condômino inadimplente pode votar em assembleia?

Não. O inciso III do art. 1.335 condiciona o voto a estar quite. A restrição vale para o voto e a deliberação — não impede a presença nem a manifestação.

De quanto é a multa por atraso no condomínio?

Juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, pelo § 1º do art. 1.336, quando a convenção não prevê outro valor.

O que a Lei 10.931/2004 mudou no art. 1.336?

Alterou o inciso I para incluir a ressalva "salvo disposição em contrário na convenção", permitindo que o condomínio adote critério de rateio diferente da fração ideal.