O condomínio é um conceito que possibilita muitas formas de relacionamentos interpessoais, seja ele dentro de um apartamento com a família, ou mesmo dentro do espaço comum com demais pessoas que habitam ou trabalham no local.

Muitos síndicos, condôminos e até administradores pensam que direito condominial se refere apenas à cobrança de inadimplentes. Veremos que este conceito também pode ser aplicado em diversas situações dentro de um condomínio.

O direito condominial estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.


Legislação

Antes tratada pela Lei de número 4.591/64, a legislação condominial veio a se aperfeiçoar a partir de janeiro de 2003 com a inserção do Código Civil. Ele sobrepôs à antiga lei e passou a regular os assuntos tratados em condomínio.

Quanto às particularidades dentro de cada condomínio, estão a Convenção e o Regulamento Interno. Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.

Se a Convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código Civil, elas perdem automaticamente a validade. 

- Saiba mais sobre: alteração da Convenção e alteração do Regulamento Interno

 

Casos em que se aplicam o Direito Condominal

É natural que em uma grande metrópole as pessoas passem a conviver cada vez mais próximas e em condomínios, e esta proximidade muitas vezes gera atritos.

Por isso, é de competência do síndico também ser o mediador nas relações entre vizinhos. Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembleias e, se necessário, através de notificações e multas.

Entretanto, nem sempre há entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, e um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força de lei.

A inadimplência ainda é o principal caso tratado por advogados em discórdia entre condôminos (cerca de 80%). Os outros problemas costumam iniciar com a letra “C”:

- Carro: costuma ser uma fonte de atrito, seja quando ocorre sorteio para área coletiva de estacionamento; estacionar direito; número de vagas.

- Cachorro: latidos; odores; o medo, dependendo da raça e do porte; entre outros problemas causados por animais em geral.

- Criança: não deveria ser considerado como fonte de conflito, entretanto muitos condôminos se queixam de barulhos e algazarras.

- Cano: hidráulica em geral; infiltração de água; vazamento e impermeabilização; entre outros.

- Conflitos de vizinhança: ruídos; postura inadequada no trato com funcionários e com condôminos; entre outros.

 

Quando contratar um advogado

No momento em que se desrespeita um direito de propriedade ou de vizinhança, em que todas as ferramentas de comunicação já foram tomadas pelo síndico, às vezes, até mesmo com o auxílio da administradora de condomínios, o seguinte recurso a ser seguido é procurar um auxílio jurídico especializado em direito condominial.

Os advogados são contratados para esclarecer a legislação e assessorar  nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou, ou mesmo para possibilitar acordos interessantes (extrajudiciais) entre as partes envolvidas.

 

Alternativas jurídicas

Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizado de Pequenas Causas, Câmaras de Arbitragem e Câmaras de mediação

A criação do Juizado Especial está prevista no artigo 98, I, da Constituição Federal, foi instituído pela Lei 9.099/95, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20  até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

- No caso do Juizado Especial Civil, apenas pessoas físicas podem recorrer a ela, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20  até 40 salários mínimos com a presença de advogado. É realizada uma audiência de conciliação prévia e, caso não haja acordo entre as partes, em até dez dias é marcada uma nova audiência com a presença do juiz e testemunhas para a solução do problema. O Juizado Especial Civil atende aos assuntos levados pelo condômino, porém ele se limita ao valor de 40 salários mínimos. (saiba mais)

- Já na Câmara de Arbitragem, os problemas de caráter financeiro e de relacionamento são resolvidos em pouco tempo, além do que tem o mesmo valor de uma sentença judicial. Esta câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, com ou sem seus advogados, e um árbitro que decidirá o conflito, possibilitando que o mesmo envie o processo para o poder judiciário dependendo da complexidade do assunto. No entanto, para se fazer valer do uso da Câmara de Arbitragem, é necessária a aprovação em Assembleia, onde também será definida a empresa atuante como Câmara Arbitral. (saiba mais)

- Com relação à Câmara de Mediação, que tem a mesma finalidade da Câmara de Arbitragem, isto é, chegar à solução para o problema, é contratado um mediador junto a um órgão regularizado, no qual caberá a ele tentar prosperar através de acordo. Se não houver entendimento no problema, o acordo de mediação acaba e o assunto será tratado no poder judiciário. (saiba mais)

 

Como os advogados costumam cobrar

- Estimativa de custo e honorário: A Ordem dos Advogados do Brasil estipula os parâmetros de custos dos profissionais em direito, e o mínimo previsto para a prestação de serviços em ação judicial é da ordem de R$ 2.500,00. Entretanto, o valor varia conforme a complexidade da ação a ser prestado pelo serviço jurídico.

Outro parâmetro de custo é na ordem de 20% do valor do benefício econômico a ser buscado.

- Tempo estimado das ações: Ações comuns costumam se desenrolar em três a quatro anos, porém, conforme sua complexidade e o trabalho da defesa, ela pode se estender às instâncias superiores, podendo durar até 12 anos para sua conclusão. 

 

Considerações sobre o Código Civil e Lei do Inquilinato

O código civil, instituído em 2002, traz no capítulo VII - Do Condomínio Edilício (entre os artigos 1.331 a 1.358), leis no que se referem ao sentido de usar, viver ou trabalhar em condomínio.

Segundo o Dr. Michel Rosenthal Wagner, especialista no assunto, o código trata genericamente condomínio, mas deveria ter um olhar mais profundo quando se tratam de condomínios comerciais e industriais, o que não ocorre.

Para o Marcelo Duarte, diretor do Secovi de São José dos Campos, o Artigo - citado no parágrafo abaixo - também não esclarece de forma correta o comportamento anti-social, por isso deveria ser mais bem elaborado.

Artigo 1.337 (parágrafo único) - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Outro ponto importante é referente à lei do inquilinato. Neste, o locatário no uso do imóvel tem a obrigação de zelar da propriedade como se seu fosse. Todos os direitos a ele são atribuídos, devendo cumprir a convenção do condomínio e o regulamento interno. 

Fontes consultadas: Dr. Cristiano De Souza Oliveira (Advogado e Consultor Jurídico); Dr. Daphnis Citti de Lauro (Advogado Especialista em Condomínios): Dr. Michel Rosenthal Wagner (Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito dos Contratos e Direito Educacional); Marcelo Moreira Duarte (Diretor de Expansão da Sigecon); Conteúdo SíndicoNet


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