Por Inaldo Dantas*

Nenhum mandato de síndico pode exceder o prazo de dois anos, por mais que a convenção do condomínio estabeleça o contrário (conheci o caso de um condomínio cuja convenção “dava” cinco anos para este mandato – absurdo!!!). É que a Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece que o prazo não possa ser superior a dois anos, podendo, no entanto, renovar-se.

Confira:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Mas, e quando se expira os dois anos e o síndico, ou se esquece, ou mesmo, se acomoda e não convoca assembleia para legitimação de novo mandato? E a palavra correta é mesmo esta: legitimação.  É que quem legitima o mandato do síndico é a assembleia. Sem ela não há como afirmar que alguém possua o mandato.

Neste caso, o síndico, mesmo que sem a intenção (em alguns casos isso realmente ocorre), pratica a negligência, já que é sua atribuição, convocar, anualmente, a assembleia ordinária, onde, entre os temas a serem tratados, está o de, eventualmente (de dois em dois anos), eleger  (ou reeleger-se) seu substituto.

A lei:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Mas, não cumprindo o síndico o dispositivo acima e uma vez vencido o prazo de seu mandato, ele deixa de ser legalmente o representante da massa condominial, onde, a rigor, sequer a assembleia para eleição (neste caso, uma assembleia extraordinária) de um novo representante, ou até, sua recondução ao cargo (lembro que a lei não faz restrição quanto a renovação do mandato, ou seja, não impede que se renove quantas vezes os condôminos achem por bem renovar).

Todos os seus atos são passíveis de anulação, a requerimento da parte interessada, que podem ser, tanto os condôminos, como as instituições bancárias, entre outros.

E o que fazer quando isso acontece?
Pois bem, uma vez qualquer condômino “descobrindo” que o mandato do síndico está irregular (vencido), pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter aquela convocação, qualquer valor jurídico.

Neste caso, o correto seria a convocação de assembleia por condôminos, constando como pauta, entre outros assuntos que achem por bem incluir, o de eleição de síndico.

Veja (mais uma vez) a lei:

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

E esta é a única forma segura de se garantir a legitimidade do ato. Sem mandato, o (agora) ex-síndico, não tem poderes para, por exemplo, convocar a assembleia para escolha de seu substituto ou, até, sua reeleição. Esta convocação deve ser assinada por,no mínimo, um quarto dos condôminos.

E aproveito para lembrar, condômino é aquele em que a unidade se encontre em seu nome. Não vale assinatura de locatário, de filho de condômino ou outra qualquer.


MODELO DE CONVOCAÇÃO:

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MODELO

CONVOCAÇÃO EXTRAORDINÁRIA

CONVOCADA POR CONDÔMINOS

Os condôminos abaixo assinados, amparados pelo artigo 1.355 do Código Civil Brasileiro, convocam todos os demais condôminos, para Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada na sede deste Condomínio, constando como pauta o(s) seguinte(s) assunto(s):

1. ELEIÇÃO DE SÍNDICO EM FACE DE TÉRMINO DE MANDATO.
2. PRESTAÇÃO DE CONTAS DA ATUAL GESTÃO.

Será feita 2ª convocação 30 minutos após a 1ª, caso não haja quorum, realizando-se a Assembleia com o número de presentes, os quais tomarão as decisões necessárias, que terão obrigatoriedade para todos.
Os condôminos poderão se fazer representar por procuradores, desde que estejam devidamente habilitados, e com firma reconhecida por tabelião.
Em face ao que determina o artigo 1.335 inciso III do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, só poderão votar e participar da Assembleia, os condôminos quites com as suas obrigações condominiais.

Local da Assembleia : Na sede do Condomínio
Data da Assembleia  : xx/xx/xx
Hora da Assembleia  : 19:30 (1ª convocação)
                                     20:00 (2ª convocação)

CONDÔMINOS CONVOCANTES
Assinatura de no mínimo um quarto dos condôminos

(*)
Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.