O que faz um zelador de prédio?

Fazendo jus ao nome, zelador de prédio é o profissional que zela pelo local, fazendo a gestão de colaboradores, acompanhando as atividades e até mesmo cuidando do patrimônio do condomínio. 

Ou seja, entre as funções do zelador, a principal é realizar um bom gerenciamento e funcionamento do condomínio em si. Além de auxiliar o síndico em questões administrativas e atuar diretamente na resolução de problemas para manutenção do condomínio.

Assim, para auxiliar em suas funções, o zelador deve ter um checklist de afazeres diários, semanais, mensais e outros mais esporádicos. Dessa forma, é possível manter a manutenção preventiva do condomínio em dia, evitando gastos mais elevados em obras emergenciais.

Quer saber mais sobre essa função que é essencial para o condomínio? Continue lendo e confira!

Quais são as atribuições legais do zelador?

Como as atribuições trabalhistas da categoria de zelador estão previstas nas convenções dos sindicatos regionais, costumam variar de região para região. Em São Paulo, por exemplo, a última Convenção Coletiva de Trabalho do Sindifícios determina que:

Anexo I - Artigo 4º Parágrafo Terceiro - Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas:

a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada;

b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento;

c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores. 

d) Comunicar ao Síndico ou a empresa administradora quaisquer irregularidades ocorridas no Condomínio;

e) Orientar seus auxiliares e demais funcionários do Condomínio sobre a manutenção das áreas comum;

f) Acompanhar mudanças que chegarem ou saírem, nos horários previstos no regimento interno, de modo a preservar as instalações e a liberdade de acesso aos moradores e usuários;

g) Acompanhar e fiscalizar serviços de reparo e manutenção das partes de propriedade comum.

Entretanto, existem algumas atribuições em comum, que são:

• O zelador deve sempre repassar ao síndico os problemas ocorridos na sua ausência;
• O zelador deve entender que ele não é o “vice-síndico” quando o titular não estiver à disposição dos moradores;
• Moradores não podem pedir favores ao zelador e nem ordenar que ele faça determinado serviço naquela hora, com urgência, sem a autorização prévia do síndico;
• Se não for terceirizado, o zelador deve ajudar o síndico a montar escala de folgas e férias dos outros profissionais do condomínio;
• Se o zelador for terceirizado, como ocorre em alguns condomínios, as ordens devem ser passadas à empresa terceirizadora a fim de evitar vínculo trabalhista com o funcionário;

Clique aqui e saiba mais sobre os riscos trabalhistas com funcionários terceirizados.

Quais são as funções do zelador com a administradora?

É comum os condomínios serem gerenciados por empresas que prestam serviços administrando o local. 

Desse modo, o zelador deve cumprir algumas atribuições, como:

• O zelador deve saber a quem recorrer na empresa administradora caso precise tirar uma dúvida;
• E, os funcionários da empresa responsável pela administração do condomínio também devem saber quem é o zelador do local e manter contato com ele sempre que necessário.

Dessa forma, é obrigatório que ambos mantenham um canal de comunicação para que os problemas e as atividades diárias sejam resolvidos rapidamente.

O que o zelador deve fazer no dia a dia?

Um bom zelador, além de fazer um checklist das suas atribuições, deve seguir um modelo de trabalho que envolve gestão, organização, paciência e tempo.

Pensando nisso, separamos as principais atividades que um zelador realiza no dia a dia do condomínio.

Confira.

• O zelador deve ter uma agenda de tarefas a serem feitas diariamente. Como: checar o relógio de água, ver se os elevadores estão funcionando normalmente, se a limpeza está feita e outras. Veja aqui um roteiro de inspeção predial preventiva sugerido pelo SíndicoNet;
• Verificar as condições das lâmpadas das áreas comuns e de elementos como casa de força, bomba de recalque, casa de máquinas, grupo gerador, central de telefonia, e motores de portão, da piscina e outros;
• Como o papel do zelador é evitar que os problemas aconteçam, a manutenção preventiva deve ser um dos seus pilares;
• Receber as reclamações dos moradores para repassá-las ao síndico;
• Apresentar-se sempre limpo e asseado.

Clique aqui e confira nossa cartilha com dicas de postura e comportamento para zeladores

Como o zelador deve lidar com os funcionários do condomínio?

Como o zelador é o profissional que auxilia o síndico em várias atividades, cabe a ele gerenciar os colaboradores do condomínio.

Desse modo, ele deve:

• Ser exemplo para os outros empregados e manter uma postura política com os colegas;
• Como é o zelador quem controla os horários de entrada e saída dos outros funcionários, assim como os cartões de ponto, é dever dele explicar como o controle é feito e ajudar os demais empregados a seguir as regras;
• É responsável por distribuir as tarefas diárias de faxina e limpeza do condomínio e por fiscalizar o andamento do trabalho de todos os funcionários;
• Deve providenciar os materiais necessários para que os outros empregados possam executar suas funções, como material de limpeza, por exemplo;
• Deve evitar que os funcionários formem grupos e fiquem conversando nas áreas comuns do condomínio em horário de trabalho;
• Em conjunto com o síndico, deve ajudá-lo a montar escala de folgas e férias dos outros colaboradores do condomínio.

Quais os deveres do zelador com os moradores?

Tanto o síndico, como os zeladores ou quaisquer profissionais que trabalham no condomínio, devem ter ciência de que eles representam os condôminos. E, que o condomínio é a extensão da casa deles.

Então, manter a ordem, o cronograma de atividades e a boa apresentação e educação são primordiais.

Dessa maneira, separamos os principais deveres de um zelador para com os moradores. Confira. 

• O zelador deve tratar com respeito e cordialidade os moradores do condomínio;
• Ao perceber faltas ou infrações ao regulamento interno ou à convenção, é dever do zelador alertar o morador que o ato cometido está errado e/ou manter o síndico informado;
• Alertar os moradores quando as regras de segurança não estiverem sendo seguidas;
• Lembrar os moradores que não se deve reter os elevadores nos andares e que se deve sempre devolver o carrinho de compras no local adequado, por exemplo;
• Recomendar o uso correto das lixeiras recicláveis e comuns, sugerindo sempre que o lixo deve estar bem acondicionado, em sacos proporcionais ao seu volume e separados para a coleta seletiva.

Agora, há regras também para o que os moradores pedem para o zelador! Sim, nesse caso, não peça ao zelador que:

• Efetue reparos dentro da unidade;
• Faça resgate de passageiros em elevadores parados (saiba mais);
• Carregue sacolas de compras para os moradores;
• Permita que um visitante estacione um uma vaga proibida;
• Execute funções que não estejam no seu escopo de trabalho.

Tendo ciência disso, o correto é os moradores usarem o bom senso e se o zelador negar o pedido, entender que ele não pode exercer o que lhe foi solicitado.

Quais os conhecimentos e habilidades necessárias para se contratar um zelador?

Precisando de um zelador no seu condomínio? Preste atenção nas dicas abaixo e conheça quais habilidades esse profissional deve ter.

• Iniciativa: prever problemas é melhor que simplesmente combatê-los;
• Noções de segurança: contra incêndios, ladrões e focos de dengue, por exemplo;
• Noções de funcionamento de equipamentos para observar problemas e lidar com prestadores de serviços;
• Organização e planejamento: para poder lidar com os funcionários e a demanda de toda a comunidade condominial;
• Noções de atendimento a moradores e visitas externas.

Principais funções de um zelador de prédio

Para deixar tudo mais claro e objetivo, separamos as 3 principais funções de um zelador. 

Confira!

Dar suporte ao síndico

Como em várias tarefas o zelador auxilia o síndico, ambos devem ter uma comunicação eficiente. Pois, como o zelador não pode tomar decisões sem o aval do síndico, é preciso que a sinergia entre os dois funcione bem.

Cuidar da manutenção predial

Outra função do zelador é cuidar da manutenção preventiva do condomínio. Ou seja, ele deve fiscalizar o uso das áreas comuns, fazer seu checklist de ronda pelos equipamentos elétricos e hidráulicos, zelar pela boa convivência e assim por diante.

Supervisionar as reformas e obras do condomínio

O zelador também é o responsável por supervisionar obras, reformas e manutenções que ocorrem dentro do condomínio.

Desse modo, é ele quem fiscaliza os reparos, acompanha o andamento de obras, recebe materiais, reporta qualquer imprevisto nas obras, auxilia na portaria quando há mudança de moradores e outras atribuições que consistem em acompanhar e não executar.

O zelador não pode executar determinados serviços no prédio, a não ser que seja uma emergência.  

7 dúvidas comuns sobre as funções de um zelador predial

Diante do apresentado acima, ainda sobram dúvidas sobre as funções do zelador. Pois, como essas atribuições legais variam de estado para estado, algumas questões podem surgir, como:

1. Zelador x portaria remota?

O serviço de portaria remota vem ganhando força nos condomínios. Com ela, é possível ter menos funcionários de portaria, o que acaba preocupando, também, os zeladores. 

Contudo, é importante dizer que a portaria remota é uma ótima oportunidade para um zelador bem preparado alcançar novos patamares em sua carreira.

Pois, se ele se preparar para o desafio que é cuidar de um condomínio com esse sistema, terá uma vivência diferenciada e um currículo com uma experiência que poderá alavancá-lo para outras funções com melhor remuneração.

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2. Como funciona o acúmulo de função do zelador?

Acúmulo de função diz respeito à remuneração de empregados que acumulam mais de uma função no trabalho. Desde que devidamente autorizado pelo empregador, o empregado que vier a exercer cumulativa e habitualmente outra função terá direito ao percentual de adicional correspondente a 20% (vinte por cento) do respectivo salário contratual, no mínimo.

Há muitas dúvidas sobre como evitar que o zelador, ao ser dispensado do local de trabalho, entre com ação contra o condomínio para pedir acúmulo de função. Em geral, essa situação ocorre se o zelador fica na portaria, em horário de almoço do porteiro, efetua reparos hidráulicos e/ou elétricos e limpa a piscina.

Não há um consenso definido sobre a situação. Em geral, ganha a ação quem oferece o melhor conjunto de provas. Mas para provar acúmulo de função é necessário mostrar que o zelador estava sempre sobrecarregado com as funções que não eram suas a princípio – como cuidar da portaria, por exemplo.

Portanto, se essas situações não são diárias, não há, a princípio, motivo para preocupação. Agora, se elas são, comece a mudar esse cenário e retirar essas funções extras do zelador. Outra forma de se precaver é fazer constar no contrato de trabalho do zelador essas funções.

3. Se o zelador fica na portaria no horário de refeição do porteiro, tem direito a 20% de adicional por acúmulo de função?

A princípio, não. Mas, como dissemos acima, para evitar problemas, é interessante que haja no contrato de trabalho do zelado uma cláusula que inclui entre as suas funções ajudar na portaria, quando necessário.

4. Limpar a piscina é função do zelador ou do faxineiro?

Como não existe determinação legal sobre isso, é interessante fazer constar nos contratos de trabalho quais são as tarefas de cada um, para não ser surpreendido por uma reclamação trabalhista, exigindo adicional por acúmulo de função, fixado em 20% sobre o salário.

A Convenção Coletiva de Trabalho dos funcionários de condomínios da cidade de São Paulo, por exemplo, fixa algumas funções para o zelador, com a seguinte ressalva: "salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho".

5. Faz parte das obrigações do zelador reparos hidráulicos e elétricos?

O zelador deve ter uma noção de como funcionam todas as instalações do condomínio, mas não deve substituir a mão-de-obra especializada.

Desse modo, devem ficar a seu encargo apenas pequenos reparos de emergência, até que a manutenção especializada venha fazer o conserto. As instalações de condomínios são complexas e exigem conhecimento especializado.

6. Zelador pode monitorar as câmeras do prédio?

Nesse caso, não é função do zelador, pois as câmeras devem ser acompanhadas pelo pessoal que fica na portaria. E, caso haja a necessidade de olhar nos arquivos das gravações, o zelador pode fazer essa função mediante solicitação com anuência do síndico.

7. O zelador pode realizar serviços de pintura no condomínio sem ganhar nada além de seu salário?

Se essa função estiver prevista no contrato do profissional, sim. Mas, para não sobrecarregar o zelador, o melhor é contratar um profissional especialista em pintura, não é mesmo?!

Pois, por mais que o zelador saiba algo de pintura, ele não é o profissional correto para desempenhar essa função.

Pronto! Agora que você sabe o que faz um zelador de prédio e quais as funções e atribuições desse profissional, clique aqui e veja um roteiro de inspeção predial preventiva sugerido pelo SíndicoNet.

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