Assembleia virtual em condomínio agora está prevista em lei

Por Thiago Badaró *

Em dois anos de pandemia, os condomínios passaram por inúmeras alterações de suas estruturas e reavaliação de procedimentos cotidianos, dos mais básicos aos mais complexos, para se adaptar à nova realidade mundial. Entre elas, está a assembleia virtual.

Embora já existente e praticado por diversos condomínios há uma década mesmo sem respaldo de uma legislação específica, o formato de assembleia virtual foi permitido em caráter emergencial pela Lei 14.010/2020, que estimulou o mercado a desenvolver diversas plataformas para atender a esta nova demanda. Que veio para ficar.

Vislumbrando os benefícios que os avanços tecnológicos proporcionaram às assembleias condominiais, foi sancionada no dia 9 de março de 2022 a Lei 14.309/2022 que permite a alteração do Código Civil com a inclusão do art. 1.354 – A, permitindo a realização das assembleias na modalidade virtual.

Para a realização da assembleia virtual, nos termos do Código Civil, é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:

1 – Não haver proibição prevista na convenção de condomínio;

2 – A preservação do direito de voz dos presentes.

Ainda, como condição para o chamamento da assembleia em caráter virtual, o edital deverá prever:

• a forma de ocorrência da assembleia (virtual);
• as instruções sobre acesso;
• manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

O edital também deverá prever a forma de início e encerramento da assembleia, sendo que estes procedimentos deverão ser executados fielmente pelo condomínio.

Além disso, a nova alteração legal prevê a exclusão da responsabilidade do condomínio nos casos de problemas de conexão à internet das unidades particulares, ficando o condomínio apenas responsável pela gestão dos sistemas e estrutura que estão sob o seu controle, aumentando a necessidade de avaliação do sistema implantado.

Outro ponto importante a ser observado na nova lei é a possibilidade de realização das assembleias na modalidade hibrida (presencial e virtual), bem como a disponibilização de documentos também na forma física, se for de interesse dos presentes.

Por fim, a coletividade condominial tem a oportunidade de celebrar o nascimento de uma nova lei que traz segurança jurídica a esta recente realidade vivenciada por condomínios de todo o país, sendo que muitas das dúvidas que foram discutidas no passado poderão ser solucionadas por meio da alteração no Código Civil. 

Mais novidade: assembleias em caráter permanente

Na mesma lei foi prevista a possibilidade dos condomínios, em assembleia, criar a abertura de sessão em caráter permanente para a obtenção de quóruns específicos previstos na legislação.

Importante lembrar que a legislação atual, principalmente o Código Civil, prevê, em alguns casos, a necessidade de quórum específicos para determinadas deliberações dos condomínios. Exemplos:

• alterações de convenção condominial: exigido o quórum de 2/3;
• alteração de destinação das unidades: exigida a unanimidade das unidades.

Em muitos casos, principalmente nos grandes condomínios, o quórum para estas e outras questões pode ultrapassar mais de 500 unidades, sendo uma tarefa impossível para síndicos e administradoras ter a presença de tantos condôminos em uma só reunião.

Hoje, com a vigência da nova lei, é previsto no Código Civil a possibilidade de manutenção da sessão em caráter permanente, segundo disposição do novo texto incluído no art. 1.353.

A alteração da lei busca sanar um problema que há anos é enfrentado nos condomínios, principalmente com relação às pautas que demandam quóruns volumoso de moradores. Agora, síndicos e administradoras poderão melhor organizar deliberações que podem levar meses para serem finalizadas.

Para que a sessão ocorra nesta modalidade, o condomínio precisa, obrigatoriamente, preencher alguns requisitos de validade para o ato, sendo eles:

I – A indicação da data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;

II – Que sejam expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;

III – A lavratura da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;

IV - A continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.

Sendo assim, como determina a lei, dentro desta nova sistemática, os votos ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação na assembleia que der continuidade ao ato, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

Além disso, a sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial, conforme disposição do artigo.

(*) Thiago Badaró é advogado, com atuação voltada à área condominial, pós-graduado em Direito Tributário, processual civil, imobiliário e contratual, professor de direito condominial na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB/SP) e professor de Direito Imobiliário em cursos de pós-graduação de algumas universidades, palestrante e escritor de artigos. Contato: thbadaro@nardesbadaro.adv.br.