O portal SíndicoNet lista abaixo uma série de medidas para combater a inadimplência no condomínio. Novas possibilidades vêm surgindo, como a Lei 13.160 em São Paulo que permite o protesto de cotas vencidas, Câmaras de Arbitragem, Setores de Conciliação, além das medidas mais severas como a Lei de execução de sentenças.
Ainda é melhor entrar em acordo do que realizar a cobrança judicial. Não abater valor da dívida, o que não é permitido legalmente ao síndico, mas parcelar, em acordo registrado através das instituições citadas acima.
Entrar na Justiça para cobrar o inadimplente é a última saída, porque ainda é caro e demorado. Pode levar mais de 5 anos.
Também para o inadimplente sai mais barato entrar em acordo do que pagar um advogado. Como disse o presidente do SECOVI-RJ, Pedro Wähmann, em matéria publicada no portal do sindicato: "Busque uma composição, um parcelamento, pois seguramente vai ficar mais barato pagar compondo do que ser executado no Judiciário", recomenda o presidente do Secovi-RJ.
Confira abaixo mais detalhes.
Lei 13.160/2008 - Protesto de Inadimplentes
A legislação que permite o protesto de cotas condominais vencidas é válida apenas para o Estado de São Paulo, porém, outros Estados como Rio de Janeiro e Ceará já vêm adotando esta prática através liminares favoráveis emitidas pela Corregedoria do Estado.
Antes de partir para o protesto, todos especialistas recomendam a negociação, ela é uma forma de evitar desgastes e também a geração de um número grande de protestos. É recomendável também que o síndico informe previamente o inadimplente sobre a possibilidade do protesto e convoque uma assembleia para informar os demais condôminos sobre esta questão.
Saiba mais sobre protesto de inadimplentes
Lei 11.232/2005
Ferramentas importantes para a cobrança de inadimplentes entraram em vigor desde junho de 2006 com a lei 11.232/2005, que modificou o Código de Processo Civil.
Agora, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito.
Com a nova legislação, na sentença já será estipulado o valor do débito, o que não era feito antes. O
utra novidade é que a intimação será feita para o advogado, no "Diário Oficial", e não mais para o devedor, que chegava a mudar de endereço para ignorar a decisão do juiz.
Além disso, em função de outras alterações, o período de adiamento do pagamento da dívida com recursos judiciais deve cair bastante.
Aumento dos juros
Embora o Código Civil limite a 2%a multa para atraso no pagamento, não há limite expresso para os juros que o condomínio pode cobrar.
Assim, pode-se alterar a Convenção para cobrar os juros que a assembleia determinar - dentro de um limite, é claro, da razoabilidade. Especialistas recomendam a adoção do valor de até 10% ao mês.
Esta medida pode prevenir e conter a inadimplência, pois acaba com a possibilidade de um condômino dar preferência de quitação para outras contas que tenham multas ou juros mais altos.
Para realizar qualquer alteração na Convenção, é preciso do voto de 2/3 dos condôminos. Não é necessário alterar também no cartório a Convenção, nesse caso, para que a nova medida tenha valor legal entre os condôminos.
Se, por um lado, conseguir o voto de 2/3 dos condôminos parece difícil (como exige o Código Civil para alterar a Convenção), esta é uma questão com as maiores probabilidades de mobilizar a comunidade.
Multa de até dez condomínios
Para penalizar os devedores "crônicos", pode ser estudado o uso de uma ferramenta proporcionada pelo Novo Código Civil: multas de até cinco ou dez taxas condominiais, dependendo da gravidade do caso.
Confira os dois artigos correspondentes:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Câmaras arbitrais
As Câmaras são instituições privadas, e seus árbitros funcionam como mediadores. Há legislação específica para regular seu funcionamento. As sentenças expedidas têm o valor de um acordo formal.
A limitação deste tipo de Justiça é que as partes têm de concordar em solucionar sua questão através de uma Câmara Arbitral. Mas a sentença proferida tem o mesmo valor que as da Justiça comum, inclusive não cabendo apelação.
A opção pela arbitragem resulta em custos menores, especialmente em função do prazo para a definição do litígio. As custas processuais serão sempre calculadas sobre o valor da controvérsia e variam de 1 a 4%.
Certamente menos oneroso se comparada com a Justiça Comum, que engloba custos diretos (custas iniciais, honorários advocatícios, ônus da sucumbência,...) e indiretos (ônus da espera, múltiplas viagens aos Fóruns, custos das provas, perícias, etc...).
Caso nenhum outro prazo seja estipulado pelas partes, o prazo máximo para prolação da sentença é de 180 (cento e oitenta) dias, contados da instituição da arbitragem (art. 23, Lei 9.307/96). E, contra a sentença, não há recurso: ela é definitiva.
A sentença arbitral, caso não seja cumprida, é considerada título executivo judicial. Em caso de descumprimento do acordo, pode ser acionada na Justiça. E ainda, não está sujeita a recursos ou à homologação pelo Poder Judiciário (art. 18, Lei 9.307/96)
Saiba mais sobre Câmaras de Arbitragem
Câmara de Mediação Secovi-SP
A Câmara de Mediação SECOVI-SP foi inaugurada em julho de 2006 e visa a solução de conflitos no ramo imobiliário através de acordos, facilitados por um mediador.
Deste modo, a vantagem é evitar a resolução judicial dos conflitos, optando por uma resolução que pode ser mais rápida, amigável e barata.
O custo envolvido é relativo à contratação do mediador, que sai por R$ 100,00/hora.
Márcio Chéde, diretor do sindicato e responsável pelo projeto, acredita que para um acordo entre inadimplente e condomínio sejam necessárias "duas sessões no máximo".
O acordo pode ser registrado como título extrajudicial, e pode ser executado na Justiça caso uma das partes não o cumpra.
Para maiores informações, ligue para (11) 5591-1214 ou envie e-mail para camarademediacao@secovi.com.br
Setor de Conciliação
O Setor de Conciliação do Fórum João Mendes vem sendo bastante utilizado por condomínios, em São Paulo (SP).
As maiores vantagens da conciliação são o fato de não haver custo, a possibilidade de negociação antes de ingressar na Justiça e a rapidez. Não existe limite para o valor da causa, ao contrário do Juizado Especial Cível.
Se há acordo, ele é homologado na hora. Isso significa que em média em 30 dias o caso se resolve, enquanto um processo judicial pode levar três anos até a primeira sentença e, com os recursos, demorar uma década.
Para entrar com o pedido de conciliação, é preciso levar para o Fórum João Mendes sua reclamação. O departamento atende toda a capital e as audiências acontecem dentro de 30 dias.
Outro benefício é o prazo que o devedor ganha para pagar a dívida, ao mesmo tempo em que deixa de correr o risco de ter o imóvel penhorado.
Nos casos em que já há processo instaurado, os mediadores do fórum chegam a um acordo em até 35% das vezes no Setor de Conciliação. O índice alcança 76% na fase "preventiva", em que ainda não há uma ação proposta.
Na presença do conciliador, conversarão entre si e farão a proposta. Se aceita, a proposta é homologada no mesmo dia pelo juiz.
O acordo equivale a uma sentença e, se não for cumprido, será automaticamente executado.
Quando não se chega ao acordo, o caso vai para a Justiça. A vantagem é que, com as informações apuradas para a negociação, o processo pode "pular" a etapa de conhecimento (entrar com a ação, apresentar provas e citar o réu).
Como funciona para de modo preventivo, dispensa a contratação de um advogado. Mas a parte pode optar por levar seu representante, o que é inclusive recomendado. Também há advogados estão disponíveis para orientar os interessados.
No fórum de Santo Amaro, em São Paulo, também já está funcionando o setor de conciliação e mediação com a coordenação do juiz Alexandre Malfatti. Em breve unidades semelhantes serão instaldas em todos os fóruns da capital. Um provimento do Conselho Superior da Magistratura (953/2005) autoriza e disciplina a criação, instalação e funcionamento do setor em todas as comarcas e fóruns do estado.
Juizado Especial Cível
O JEC é o antigo Tribunal de Pequenas Causas. Em ações que envolvam quantias de até 20 salários mínimos, o próprio autor do processo encaminha pessoalmente seu pedido. Em causas cujo valor seja acima de 20 salários mínimos, é preciso ter advogado. Causas acima de 40 salários mínimos não são aceitas.
Em algumas cidades, O JEC recebe ações de cobrança de condomínios. Juizados do Rio de Janeiro (RJ) e de São José do Rio Preto (SP), consultados pelo portal SíndicoNet, confirmaram aceitar este tipo de proposição, ao contrário de outros em São Paulo (SP) e Santos (SP).
As vantagens são o custo menor do que a cobrança na Justiça comum e a rapidez do processo.
Saiba mais
Fontes:
Márcio Chéde - diretor do SECOVI-SP
Portal SECOVI-RJ
Revista Consultor Jurídico - 18/ 6/ 2006
Diario do Comércio - 28/02/2005
Folha de São Paulo - 16/7/2006
www.precisao.eng.br
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