A atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela.

O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser:

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios - Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.

 

Vantagens

Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios: "Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica.

Entre outras vantagens estão:

  • Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);
  • A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento da cota);
  • A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá vender a garagem separadamente;
  • A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a não-moradores);
  • A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembleias.

 

Limite para os juros convencionados

Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".

E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de 1998, que revogou as limitações dos juros de mora"

 

Como conseguir aprovação de 2/3?

  • De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida encerrá-la.
  • Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais seriam apresentadas na segunda assembleia.
  • É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos participantes poderão não participar da segunda assembleia.

 

Passo a passo

  • Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com prazo para respostas);
  • Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes da assembleia;
  • Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;
  • Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;
  • E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).

 

Registro das alterações

Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada, uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro.

Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro  e Rômulo Gouveia, especialistas em condomínios.


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