Manutenção preventiva
Saber manter os cuidados do condomínio em dia é dever do síndico
Ronaldo Sá Oliveira*
A vida útil dos sistemas está diretamente ligada ao uso e à conservação, por isto investir em ações preventivas com certeza irão diminuir os custos totais ao longo tempo.
A vida útil de um sistema, ou seja, o tempo em que o mesmo apresenta um desempenho em conformidade ao planejado, depende da realização de ações preventivas, onde quanto maior o tempo sem tais ações, maiores poderão ser os custos para reparos ou ajustes necessários para volta a ter o desempenho esperado.
Pior, no caso de negligência contínua, poderá gerar riscos a vida das pessoas envolvidas com a edificação e seus vizinhos.
Fazendo um paralelo: todos já sabem que quando compramos um veículo zero quilometro você deverá seguir as orientações descritas nos manuais, sobre risco de perder a garantia, ou sofrer um acidente causado por problemas do veículo, como por exemplo fazer a manutenção do sistema de freios.
Mas o edifício que você mora ou administra, também não necessita ter manutenções de modo a evitar riscos? A resposta é SIM, os responsáveis legais pelas áreas comuns necessitam ter um plano de gestão da manutenção, e as unidades necessitam seguir as manutenções descritas no manual de uso que recebem quando comprar as unidades.
E quando o edifício é antigo e não há manuais? Se faz necessária a contratação de um profissional para desenvolver um plano de manutenção,
Usando como exemplo um sistema elétrico de um edifício, assim como de um veículo o tempo de vida de uma instalação depende da sua utilização e manutenção, mas, em geral, se a instalação elétrica é dimensionada para trabalhar fria (sem sobrecarga) e com pouca intervenção, ela deveria ser substituída a cada 30 anos. Tudo isto já está previsto na ABNT NBR 5674
Observe que eu disse substituída, ou seja, redimensionada e trocada. Porém, o fato de estar havendo aumento de consumo da energia nas últimas três décadas requer que ela seja adequada e, portanto, é provável que com menos tempo ela deva ser substituída.
Também da mesma forma que no carro ou outros equipamentos, se você fizer a manutenção constante, ou seja, avaliar a instalação e fizer as adequações necessárias a cada cinco anos pelo menos, revisando conexões, observando sobreaquecimentos nos condutores, avaliando as condições do isolamento, entre outros, você terá a vida útil estendida.
Pense na sua instalação e reveja quando você fez uma revisão dela. Se foi há mais de cinco anos, está na hora de refazer o processo.
Se você é um gestor eficiente, sabe que no decorrer do tempo, muitos sistemas necessitam de grandes intervenções, por isto se faz necessário um plano de gestão das manutenções.
Um sistema que necessita ser substituído ao termino de sua vida útil, precisa, a cada mês, possuir uma pequena reserva para isso.
Por exemplo: uma pintura que custa R$ 150 mil e que deve ser refeita a 5 anos, necessita haver uma reserva de R$ 2.500 por mês, e em caso fictício, o edifício tenha por exemplo 64 unidades, o valor é de R$ 39,06 ao mês para cada unidade. Ou então a eficiência de sua gestão será comprometida quando houver necessidade dos temidos “rateios de despesas”.
Em alguns lugares, no Brasil a inspeção predial, já é lei, e em breve a mesma será obrigação conforme diversos projetos de lei, que correm diversas casas legislativas.
Um profissional habilitado irá efetuar uma análise de todos os sistemas. Prefiro pensar que isto será uma análise do sistema de gestão, onde os bons responsáveis legais não serão questionados, já as gestões com problema, com certeza, terão enormes confusões em condomínios, pois os moradores acreditam que estão pagando o condomínio e isto já basta, e surgirão diversos passivos e necessidade de intervenções urgentes, e consequentes rateios.
O conhecimento é sua ferramenta, deixe de gerir seu condomínio de forma corretiva, com obras emergenciais com custos de “urgência” embutidos. Tenha tempo para planejar, cotar e buscar a melhor solução para seu patrimônio.
*Ronaldo Sá Oliveira é diretor da RSO assessoria e imóvel em ordem, especialista em normalização, qualidade, tecnologia e gestão, coordenador de alguns dos principais manuais do setor e membro de diversos grupos de estudo de assuntos voltados a melhoria dos acervos técnicos do setor www.rsoassessoria.com.br
