Assembleia Permanente em Condomínios: A Consolidação Legal da Lei 14.309/2022

(*) Por André Luiz Junqueira e Fernando Galba 

A realização de assembleia permanente em condomínios, ou em sessão permanente, sempre foi uma prática observada em alguns empreendimentos, mas carecia de um respaldo normativo específico.

Antes da promulgação da Lei 14.309/2022, essa prática gerava insegurança jurídica, pois muitos a entendiam como uma tentativa de contornar o quórum de deliberação e a formalidade exigida para as assembleias ordinárias e extraordinárias.

Diante desse cenário, a ausência de regulamentação fazia com que algumas assembleias fossem consideradas irregulares, principalmente aquelas realizadas por meio de abaixo-assinado sem o devido respeito às regras procedimentais e aos princípios que regem as deliberações condominiais.

Por essa razão, a recomendação predominante entre especialistas era a de não adotar esse tipo de prática, para evitar impugnações e questionamentos jurídicos que pudessem comprometer a validade das decisões tomadas.

Com a alteração promovida pela Lei 14.309/2022, a assembleia permanente em condomínios passou a ser disciplinada de forma expressa no Código Civil, conferindo segurança jurídica a essa modalidade e permitindo que condomínios adotem esse formato de forma estruturada e dentro dos parâmetros estabelecidos pela legislação.

A participação do Secovi-SP, destacando a advogada Moira Toledo, e da ABADI, também ressaltando o nome do advogado Marcelo Borges, foi fundamental para o aprimoramento do texto final da lei, garantindo que a redação final do artigo trouxesse maior clareza e segurança para os condomínios.

O projeto de lei original não possuía um texto tão bem estruturado, e a colaboração dos especialistas dessas duas instituições além dos advogados citados foi essencial para que a norma se tornasse aplicável na prática.

Este artigo tem como objetivo analisar a modificação promovida no artigo 1.353 do Código Civil, destacando a regulamentação da assembleia permanente e apresentando um passo a passo para sua aplicação nos condomínios.

2. O Novo Texto do Artigo 1.353 do Código Civil

A Lei 14.309/2022 alterou o artigo 1.353 do Código Civil, que passou a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. § 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. § 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. § 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.”

A inclusão dos parágrafos 1º, 2º e 3º ao artigo 1.353 trouxe previsibilidade e transparência para o uso da assembleia permanente, estabelecendo um prazo máximo para sua duração e assegurando que todos os condôminos tenham ciência das deliberações em curso.

3. Limitações da Assembleia Permanente: Quais Assuntos Podem Ser Votados?

Um ponto fundamental que merece destaque é que a assembleia permanente só pode ser utilizada para matérias que exijam quórum especial, seja ele previsto em lei ou na convenção condominial.

Isso significa que deliberações que dependem apenas da maioria dos presentes (maioria simples) não podem ser estendidas por meio desse recurso. Exemplos de matérias que não podem ser decididas em assembleia permanente incluem:

• Eleição de síndico;
• Prestação de contas;
• Aprovação da previsão orçamentária.

Esses temas seguem a regra geral, em que a decisão pode ser tomada pela maioria dos condôminos presentes na assembleia, conforme previsto no artigo 1.353 do Código Civil.

A assembleia permanente, portanto, deve ser utilizada apenas quando o número de condôminos presentes não é suficiente para aprovar determinada matéria e há necessidade de estender o prazo para se alcançar o quórum exigido.

Exemplos de temas que podem ser deliberados por meio da sessão permanente incluem:

• Alteração da convenção do condomínio (quórum de dois terços dos condôminos)
• Obras voluptuárias (quórum de dois terços dos condôminos)

Essa restrição imposta pela lei garante que a assembleia permanente seja utilizada apenas quando há necessidade real de estender o prazo de votação e evita que matérias rotineiras sejam artificialmente prolongadas.

4. Passo a Passo para a Implementação da Assembleia Permanente

Para que a assembleia permanente seja conduzida corretamente e dentro dos parâmetros legais, é necessário seguir algumas etapas fundamentais.

4.1 Convocação da Assembleia

A assembleia deve ser convocada de acordo com as regras previstas na convenção condominial, mencionando os itens de pauta que serão deliberados. Não há obrigatoriedade legal de mencionar previamente no edital de convocação que a assembleia poderá ser convertida em sessão permanente.

Isso significa que o condomínio pode ou não informar previamente essa possibilidade. A decisão de converter a assembleia em sessão permanente pode ser tomada no momento da realização da reunião, conforme a deliberação dos presentes e a necessidade de atingir o quórum especial exigido para determinado item da pauta.

Já para as convocações de sessões posteriores, ou seja, aquelas realizadas dentro do prazo da sessão permanente, é mais adequado que se mencione que determinado item da pauta se encontra em sessão permanente, para garantir a clareza do procedimento e a transparência com os condôminos ausentes.

A ausência da menção no edital inicial não gera motivo para a impugnação da assembleia, desde que todos os requisitos estabelecidos pela lei sejam implementados e cumpridos no momento da reunião e ao longo do procedimento da sessão permanente.

4.2. Abertura e Instalação da Assembleia

Na data inicialmente marcada, a assembleia deve ser formalmente instalada, com a leitura da pauta e o registro dos condôminos presentes.

Caso não seja atingido o quórum necessário para a deliberação de algum item que exija quórum especial, os presentes podem deliberar pela conversão da assembleia em sessão permanente, desde que cumpridos os requisitos do § 1º do artigo 1.353 do Código Civil.

Para que a conversão ocorra, é necessário que:

• Seja aprovada a conversão da assembleia em sessão permanente. Essa aprovação pode ocorrer por votação formal ou por aclamação, caso o presidente da mesa tome a decisão e não haja oposição da maioria do plenário. Ou seja, se o presidente declarar a conversão da assembleia em sessão permanente e não houver manifestação contrária suficiente para rejeitar a decisão, o procedimento poderá ser implementado sem necessidade de uma votação nominal. Trata-se de questão de ordem e não um item de pauta.
• Seja indicada a data e a hora da próxima sessão ou, alternativamente, seja dada apenas a ciência de que a próxima sessão será convocada dentro do prazo máximo permitido.

A interpretação literal do artigo 1.353 poderia sugerir que a data e a hora da próxima sessão devem ser fixadas imediatamente na mesma assembleia em que ocorre a conversão para sessão permanente. No entanto, não há prejuízo se a deliberação simplesmente determinar que uma nova sessão será convocada pelo síndico dentro do prazo legal.

O ponto central não é garantir que os condôminos presentes na primeira sessão tenham ciência da próxima reunião, pois sua presença futura é facultativa. O mais importante é assegurar a convocação adequada dos condôminos ausentes, para que possam participar da continuação das deliberações.

Assim, caso não seja possível definir de imediato uma data adequada, levando em consideração a disponibilidade de infraestrutura, a presença da administradora, do advogado ou de outros profissionais necessários para o bom andamento da sessão, a assembleia pode optar por deixar essa definição a cargo do síndico, desde que respeitados os seguintes limites:

• A próxima sessão deve ocorrer em até 60 dias. Isso significa que, após a conversão da assembleia em sessão permanente, há um prazo máximo de 60 dias para a realização da próxima sessão.
• O prazo total de todas as sessões não pode ultrapassar 90 dias. Ou seja, a contagem começa na data da primeira convocação e todas as tentativas de deliberação devem ser encerradas dentro desse período. Caso contrário, todo o procedimento deverá ser reiniciado, e os votos já registrados serão desconsiderados, exigindo nova assembleia e novo processo de votação.

Dessa forma, ainda que seja recomendável já fixar a próxima data na primeira sessão, não há impedimento para que a decisão fique a cargo do síndico, desde que respeitados os prazos legais e garantida a convocação formal dos condôminos ausentes.

• Todas as unidades devem ser convocadas para a continuidade da assembleia, independentemente de terem comparecido à sessão anterior.

A parte inicial do § 1º do artigo 1.353 do Código Civil estabelece que os condôminos presentes na sessão onde a assembleia é convertida em sessão permanente já estão convocados para a próxima reunião, caso a data tenha sido definida naquele momento.

Dessa forma, se a próxima sessão já for marcada durante a reunião, não há exigência legal para que esses condôminos sejam novamente convocados por outro meio.

No entanto, caso a data da próxima sessão não tenha sido definida na primeira reunião, todos os condôminos, tanto os que estiveram presentes quanto os ausentes, devem ser convocados formalmente.

Essa convocação deve seguir as regras da convenção condominial, garantindo que todos tenham conhecimento da continuidade da assembleia e possam comparecer, se desejarem.

Mesmo nos casos em que a data tenha sido definida durante a sessão, é recomendável que a convocação seja enviada a todos os condôminos, incluindo os que já estavam presentes. Isso porque alguns condôminos podem ter saído antes da definição da nova data, podem não ter registrado adequadamente a informação ou podem desejar mudar seus votos e participar novamente da deliberação.

Além disso, há dois motivos fundamentais para essa convocação ampla:

• Possibilidade de alteração do voto. O § 2º do artigo 1.353 prevê que condôminos que já votaram podem mudar seu voto, mas essa mudança só pode ocorrer durante a sessão. Se um condômino deseja alterar sua manifestação anterior, ele precisa estar presente na nova sessão e, portanto, precisa ser devidamente convocado.
• Continuidade do debate e exercício do direito de voz. A assembleia permanente não se resume a um processo de coleta de votos, mas também é um espaço de discussão. Mesmo que condôminos já tenham comparecido à sessão anterior e debatido os temas em pauta, novos argumentos podem ser apresentados ao longo das sessões. Dessa forma, a continuidade do debate permite um amadurecimento das deliberações, reforçando a transparência e a legitimidade das decisões.

Embora não seja necessário repetir argumentos já registrados em sessões anteriores, não há vedação para que pontos previamente discutidos sejam reafirmados. Isso garante que todos os condôminos tenham pleno acesso às informações relevantes e possam formar suas convicções com base em um debate completo e contínuo.

Assim, a convocação de todas as unidades — e não apenas das ausentes — assegura um processo democrático e participativo, garantindo que todos os condôminos tenham plena ciência da continuidade da assembleia, a oportunidade de debater novas informações e, se desejarem, a chance de alterar seus votos.

• Seja lavrada uma ata parcial, registrando os argumentos apresentados e o estágio da deliberação, devendo ser enviada a todos os condôminos, independentemente de terem participado ou não da sessão anterior.
• O registro dos votos já consignados seja garantido, permitindo alteração pelos condôminos no momento da próxima sessão, caso estejam presentes.

Esse procedimento reforça a segurança jurídica e a transparência da assembleia permanente, garantindo que todas as decisões tomadas estejam devidamente fundamentadas e respaldadas pelo quórum exigido.

4.3. Registro e Publicidade das Votações e Elaboração da Ata Parcial

A cada sessão da assembleia permanente, deve ser lavrada uma ata parcial, que servirá como um registro formal das discussões e dos votos coletados até aquele momento. O artigo 1.353 do Código Civil exige que essa ata contenha uma transcrição circunstanciada dos argumentos apresentados a favor e contra a deliberação, bem como a contabilização dos votos já consignados.

A redação do Código Civil ao exigir a transcrição circunstanciada dos argumentos exige um cuidado especial na elaboração da ata. Diferente de uma ata comum, que pode resumir os debates de forma mais objetiva, na assembleia permanente há a necessidade de que as razões apresentadas por condôminos favoráveis e contrários à deliberação sejam registradas de maneira mais detalhada.

Porém, é importante esclarecer que o termo "transcrição circunstanciada" não significa que a ata deva ser um registro literal de tudo que foi dito durante a sessão.

A ata de uma assembleia condominial, assim como a ata de uma audiência judicial, não precisa conter palavra por palavra do que foi dito pelos participantes. A função da ata continua sendo a de um documento resumido, que registra as informações essenciais para compreensão das decisões tomadas.

A melhor interpretação da exigência legal é que a ata contenha um resumo fiel das argumentações, assegurando que as posições manifestadas sejam compreendidas de forma clara, sem que seja necessário reproduzir falas completas. A ideia central é permitir que os condôminos que não participaram da sessão tenham acesso às principais teses debatidas, facilitando sua compreensão do andamento da assembleia.

Para garantir a integridade das discussões e permitir um acesso ainda mais amplo às informações debatidas, recomenda-se que todas as assembleias condominiais sejam gravadas, independentemente do formato utilizado (presencial, eletrônico ou híbrido).

A gravação não substitui a ata, mas serve como um complemento valioso, permitindo que condôminos que desejam obter mais detalhes sobre os debates possam assistir integralmente às discussões.

A gravação auxilia de duas formas:

1. Proporciona transparência e acesso à informação – A ata parcial conterá um resumo dos principais pontos debatidos, e aqueles condôminos que desejarem mais detalhes poderão recorrer à gravação para obter uma visão completa dos debates.
2. Evita conflitos sobre o conteúdo da ata – Caso haja questionamento sobre a fidelidade das informações registradas, a gravação pode ser utilizada para esclarecer qualquer dúvida ou confirmar pontos omitidos que sejam relevantes.

Além do registro das argumentações, a ata parcial deve conter:

• A contabilização dos votos já registrados, garantindo que eles permaneçam válidos sem necessidade de confirmação na próxima sessão.

A ata parcial deve ser disponibilizada a todos os condôminos, tanto os presentes quanto os ausentes, para que possam acompanhar o andamento da assembleia e, caso desejem, participar das próximas sessões de maneira mais informada.

Com esse formato, garante-se que a assembleia permanente cumpra sua função de forma clara e acessível, permitindo que os condôminos tenham conhecimento adequado do processo decisório em curso.

4.4. A Contagem de Votos e o Registro do Quórum Progressivo

Durante a sessão da assembleia permanente, os votos são registrados e contabilizados, e esse registro se mantém válido para as sessões subsequentes. No entanto, a contagem de votos e a apuração do quórum necessário para a deliberação da matéria devem ocorrer exclusivamente durante as sessões formais da assembleia, e não entre elas.

Ou seja, não há como encerrar a assembleia antes da realização de uma nova sessão, mesmo que, entre as sessões, se tenha conhecimento de que o quórum exigido foi atingido. Isso porque a lógica da assembleia permanente não é simplesmente a coleta de votos, mas sim a combinação de três elementos essenciais:

1. Discussão e apresentação de argumentos – A assembleia não se limita à contabilidade de votos; ela serve para permitir que condôminos debatam e exponham suas opiniões antes de tomar uma decisão.
2. Registro e transparência do processo – A formalidade da sessão garante que os votos sejam contabilizados corretamente, na presença dos condôminos e do presidente da mesa, assegurando a lisura da deliberação.
3. Possibilidade de mudança de voto – Condôminos que já votaram podem comparecer às sessões subsequentes para modificar seus votos, tornando fundamental que a contagem ocorra dentro da formalidade da assembleia.

Dessa forma, ainda que condôminos possam ser incentivados a comparecer à sessão seguinte, não é possível computar votos de maneira oficial entre as sessões. Os votos só são válidos quando registrados formalmente dentro da assembleia.

Entre as sessões, é permitido que o condomínio:

• Divulgue amplamente a necessidade de atingir o quórum e sensibilize os condôminos para comparecerem à próxima sessão.
• Colete procurações dentro do prazo permitido para a sessão seguinte.
• Registre manifestações de voto por escrito (se permitido pelo condomínio), desde que sejam formalizadas dentro da sessão.

Entretanto, a decisão final sobre a matéria em pauta e o encerramento da assembleia só podem ocorrer durante uma sessão oficial, com a devida contagem dos votos registrados na presença dos condôminos e da administração condominial.

Isso reforça a segurança do processo e evita qualquer questionamento sobre a validade da deliberação.

4.5. Encerramento e Lavratura da Ata Final da Assembleia Permanente em Condomínios

Cada sessão da assembleia permanente deve gerar uma ata parcial, que será assinada pelo presidente e pelo secretário eleitos para aquela sessão. Se a sessão concluir toda a deliberação, então essa ata será a ata final da assembleia.

A composição da mesa diretora da assembleia pode variar entre as sessões. O presidente e o secretário eleitos para conduzir uma sessão podem não ser os mesmos das sessões seguintes, seja por ausência ou por deliberação do plenário, que pode destituí-los e eleger novos membros a qualquer momento.

Assim como em uma assembleia única, a ausência do presidente ou do secretário pode exigir a eleição de um substituto, garantindo a continuidade da condução dos trabalhos.

Embora seja recomendável que a mesa diretora permaneça a mesma ao longo das sessões para evitar a necessidade de novas eleições e garantir maior coesão na condução da assembleia, não há impedimento para que os condôminos elejam diferentes presidentes e secretários para cada sessão.

Como na maioria dos condomínios a mesa costuma ser composta apenas por um presidente e um secretário, sem a presença de vice-presidente ou segundo secretário, a escolha de novos membros para a condução da sessão deve ser feita de forma objetiva e sem prejudicar a continuidade dos trabalhos.

A cada sessão, além da ata parcial, deve ser registrada uma lista de presenças com a assinatura dos condôminos participantes. Como diferentes condôminos podem comparecer a cada sessão, será necessário ter múltiplas listas de presenças, uma para cada sessão realizada, garantindo o correto registro de participação dos condôminos ao longo do processo.

Ao final de todas as sessões, recomenda-se que as atas parciais sejam consolidadas em uma única ata final, mencionando todas as sessões realizadas, os argumentos apresentados, a contagem dos votos e o desfecho da deliberação. Essa consolidação não apenas facilita a compreensão do processo decisório, mas também simplifica o eventual registro em cartório, caso seja do interesse do condomínio.

Embora o registro da ata em cartório não seja obrigatório, ele pode ser feito por opção do condomínio, no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Para esse registro, não há necessidade de que todos os presidentes e secretários que conduziram as diferentes sessões assinem o documento. A ata final pode ser assinada apenas pelo último presidente e secretário eleitos, consolidando todas as informações discutidas ao longo das sessões anteriores.

Já a lista de presenças, que acompanha a ata no registro em cartório, pode ser exigida de forma cumulativa, incluindo todas as assinaturas colhidas ao longo das diferentes sessões da assembleia permanente. Como cada sessão tem uma nova composição de participantes, essa lista múltipla deve ser organizada e anexada à ata para fins de comprovação da participação dos condôminos.

Por fim, a presença de um advogado especializado na condução da assembleia é altamente recomendável.

A atuação de um profissional imparcial garante que todas as etapas do procedimento sejam seguidas corretamente, evitando questionamentos futuros sobre a validade da deliberação e assegurando que a assembleia transcorra de forma segura e organizada.

5. Conclusão sobre Assembleia Permanente em Condomínios

A regulamentação da assembleia permanente trouxe um avanço para os condomínios, mas sua aplicação exige cautela. Apenas temas que exijam quórum qualificado podem ser deliberados dessa forma, e a transparência do processo deve ser garantida.

Dessa forma, condomínios podem utilizar essa ferramenta sem riscos de nulidade das deliberações.

(*) André Luiz Junqueira é professor, advogado com 20 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”; Sócio titular da Coelho, Junqueira & Roque Advogados, atuante em todo Brasil e que representa cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro; Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida. MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas; Certificado em Negotiation and Leadership pela Universidade de Harvard; Professor convidado do SECOVIRio, ABADI, Gábor, GP Academy URBX e da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ; Consultor jurídico da ABADI; Membro das Comissões de Direito Urbanístico e Imobiliário, Condominial, de Sindicatura Profissional, de Gestão de Propriedades Urbanas e de Turismo da OAB/RJ; Membro e ex-diretor jurídico da ABAMI; Membro da Comissão de Condomínios do IBRADIM; Membro da Comissão de Direito Imobiliário do IAB. (*) Fernando Galba é advogado, sócio sênior do escritório Coelho, Junqueira e Roque Advogados, onde coordena o núcleo estratégico especializado na proteção e defesa de empresas imobiliárias bem como de condomínios especiais. Possui vasta experiência na assessoria jurídica para administradoras de condomínios e imóveis, atuando na mitigação de riscos e na resolução de conflitos no setor condominial e empresarial em todo o Brasil; Autor de artigos e pareceres publicados em veículos especializados.