Gestão exposta

O podcast “A Síndica”, produzido pelo jornalista Chico Felitti, lançado neste ano, reconstitui os 42 anos em que Maria Lima das Graças administrou o Conjunto Juscelino Kubitschek – maior condomínio residencial de Belo Horizonte e um dos maiores do país, sem oposição eleitoral efetiva, com uma prestação de contas que não permitia auditoria e que mantinha um cadastro informal de dados pessoais dos moradores, sem respeito a normas reguladoras. Para especialistas do setor, o caso expõe fragilidades que se repetem em boa parte dos cerca de 520 mil condomínios brasileiros, onde vivem mais de 80 milhões de pessoas.

Esse modelo de administração, em que a ausência de fiscalização converte o cargo de síndico em poder praticamente irrestrito, encontra terreno fértil em uma zona cinzenta que a legislação condominial, defasada, não consegue alcançar. A série mostra três frentes em que isso se materializou no JK.

A primeira aparece nas eleições. A síndica reunia procurações obtidas em troca de favores, como a liberação de vagas na garagem ou a solução de pendências burocráticas que ela mesma criava. Como a votação seguia o modelo de fração ideal, quem detinha as procurações controlava o resultado. Em quatro décadas, nenhuma chapa de oposição superou esse mecanismo. Hoje já existem soluções para evitar que situações como essas se repitam. Plataformas que digitalizam assembleias e registram cada procuração permitem ao condômino acompanhar em tempo real quem votou e com qual representação, o que torna esse tipo de arranjo bem mais difícil de sustentar.

A segunda está na prestação de contas. O balancete afixado na portaria cumpria a exigência legal, mas não permitia auditar despesas nem questionar gastos. Não por acaso, é desse tipo de opacidade que nasce boa parte dos conflitos condominiais: o morador não sabe para onde vai o dinheiro e não tem a quem recorrer. 

Para Omar Branquinho, Diretor de Produtos para Moradia do Grupo Superlógica, a história é emblemática por reunir fragilidades que convivem silenciosamente em milhares de edifícios.

“A falta de transparência na gestão financeira e eleitoral de condomínios não é exclusividade de prédios históricos ou de grandes capitais. É uma vulnerabilidade sistêmica, que nasce da ausência de processos estruturados”, afirma.

O tratamento de dados completa o quadro. O último episódio da série traz a própria síndica para uma entrevista inédita, em que ela revela que possuía um cadastro que ia do grau de instrução ao nome do médico de cada morador, sob a justificativa de agilizar o atendimento em casos de emergências. Feito à mão e sem qualquer política de privacidade, o registro expunha informação sensível sem nenhum controle sobre como era guardada, usada ou descartada. Na prática, a administração mantinha um dossiê de cada indivíduo sem atender aos limites impostos pela legislação de dados.

"Ao contrário do que muitos gestores acreditam, a LGPD se aplica integralmente aos condomínios. Dados de moradores, funcionários e prestadores coletados pela administração estão sujeitos às mesmas obrigações que regem empresas privadas, da finalidade definida ao prazo de retenção. Quem não adequar seus processos pode responder perante a Autoridade Nacional de Proteção de Dados e ser acionado pelos próprios moradores", alerta o especialista. Já há sistemas de gestão de acesso e cadastro que devolvem ao usuário o controle sobre as próprias informações, em conformidade com a lei.

No JK, as várias falhas administrativas ocasionaram um desdobramento concreto. Projetado por Oscar Niemeyer e tombado como patrimônio cultural desde 2022, o edifício também abriga a sede do Instituto Histórico e Geográfico de Minas Gerais. Depois que infiltrações e a ausência de manutenção passaram a comprometer a laje e o espaço do instituto, o Ministério Público de Minas Gerais denunciou a administração por omissão no dever de conservação entre 2020 e 2024. 

Em fevereiro de 2026 saiu a decisão, na qual o condomínio foi condenado, como pessoa jurídica, ao pagamento de R$ 300 mil, que seriam destinados a uma entidade pública ambiental ou cultural indicada pela Justiça. O atual síndico, sucessor da Doutora Graça, também foi condenado a três anos de detenção, com pena substituída por prestação de serviços e multa. A defesa recorre da decisão, mas ficou o precedente de que o síndico pode, sim, responder criminalmente por omissão na conservação do patrimônio e outros atos falhos cometidos em sua gestão.

O caso que o podcast expõe não é uma exceção histórica e evidencia a distância entre a gestão informal e as exigências atuais de transparência e de proteção de dados, que ainda existem em muitos condomínios. Ferramentas que automatizam a manutenção preventiva e registram as demandas com histórico, dão visibilidade ao que, sem acompanhamento, só apareceria quando já tivesse virado um problema maior. É essa antecipação que separa uma gestão que apaga incêndios de uma que evita que eles aconteçam.

Conteúdo SíndicoNet