Por Rodrigo Karpat*

Ao adquirir uma unidade em um condomínio em construção a principal preocupação de qualquer futuro morador é se a entrega ocorrerá dentro do prazo previsto. Porém, o que poucos sabem é que a entrega do prédio não está somente vinculada ao término da obra.

Após pronto, além do Habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), entre outras formalidades legais que devem ser cumpridas pela construtora, o passo final para a entrega do condomínio é a Assembleia de Instalação. Somente após sua realização é que será permitida a mudança dos moradores.

Assim, é neste momento que o condomínio tem início. Antes desta assembleia o condomínio não tem vida e quaisquer despesas são inerentes ao incorporador.

Todos os titulares de direitos aquisitivos deverão ser convocados para a Assembleia, que, dentre outros itens, obrigatoriamente, deverá ter como ordem do dia a eleição do síndico, subsíndico e dos conselheiros (a eleição do subsíndico e conselheiros depende da convenção de cada edifício) e a apresentação e aprovação da previsão orçamentária para fazer frente às despesas do condomínio.

Com a ata devidamente assinada, pelo presidente e pelo secretário, é que o condomínio estará instituído e poderá requerer o número de inscrição do CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), passando a ter representatividade com a eleição de síndico,  contratar funcionários, abrir conta bancária, efetuar compras de equipamento para as áreas comuns, dentre outros.

O síndico eleito tem suas funções definidas no artigo 1.348 do Código Civil, e terá papel fundamental na entrega do condomínio, pois a ele caberá o recebimento das áreas comuns e, como representante do condomínio, intermediará com a construtora qualquer vício de construção que venha a surgir. Quando concluída a obra, será efetuada a vistoria da área comum com o síndico, utilizando-se o Termo de Vistoria das Áreas comuns, verificando se as especificações constantes no Memorial Descritivo foram atendidas, e se há vícios aparentes de construção.

Caso se verifiquem vícios durante a vistoria, poderão ser recebidas as áreas comuns do empreendimento, ressalvando-se que os vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora. A garantia da obra é de 5 anos pelos defeitos de construção em geral.

Após ser eleito, o síndico deverá rever os contratos firmados pela construtora, contratar ou adequar o quadro de pessoal, realizar a vistoria das áreas comuns, se reunir com a administradora e manter contato com engenheiro da construtora para garantir o bom funcionamento dos equipamentos de acordo com o manual das áreas comuns.

Mesmo cuidado deverão ter os morados em observância ao manual do proprietário objetivando não perder a garantia por uso indevido.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado.

A não instalação do condomínio impede o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá elegido seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

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Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados (
rodrigo@karpat.adv.br).