Estatuto da Segurança Privada: o que muda no condomínio
Decreto limita atuação de porteiros no condomínio e impõe multa de até R$ 30 mil em caso de irregularidades. Entenda!
O Estatuto da Segurança Privada (Lei nº 14.967/2024) reorganizou, em um único texto, as regras do setor de segurança no Brasil. Publicado em junho, o Decreto nº 13.012 detalha como a Polícia Federal autoriza, vistoria e fiscaliza os serviços.
Para o condomínio, o efeito mais direto da regulamentação está na portaria. A lei separou, de forma expressa, o que é controle de acesso e o que é vigilância patrimonial. Com isso, cada uma dessas atividades passou a exigir um profissional diferente, com formação específica.
Conforme o artigo 60 do Estatuto, devem se adequar: "prestadores de serviço, empresas e condomínios edilícios possuidores de serviço orgânico de segurança privada" — aquele realizado com funcionários próprios. O prazo vence em 10 de setembro de 2027.
Para o síndico, a pergunta prática é uma só: o que a minha portaria faz hoje? Esta matéria vai te ajudar a definir se o condomínio está fora do alcance da lei, se precisa de profissionais habilitados ou se já opera um serviço orgânico sem saber. Boa leitura!
- SAIBA MAIS: O que faz o porteiro e qual sua importância
O que a lei separou: portaria não é vigilância
De acordo com Hélio Santos, diretor da pasta de Direito do Trabalho na Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), "a dúvida aparece quando o porteiro deixa de apenas controlar o acesso e passa a desempenhar atividades próprias de vigilância, como realizar rondas com finalidade de vigilância patrimonial, atuar diretamente na prevenção ou repressão de ocorrências, fazer abordagem de suspeitos ou assumir a proteção ativa do patrimônio. O ponto fundamental é observar a atividade efetivamente desempenhada, e não apenas o nome dado ao cargo."
O desvio raramente começa por decisão formal, observa Santos: nasce do pedido informal — acompanhar uma pessoa suspeita, verificar uma movimentação, dar uma volta pelo prédio — e acaba incorporado à rotina. Por isso, o condomínio precisa definir as atribuições do posto e orientar funcionários e moradores de que o porteiro não é substituto informal do profissional de segurança privada.
Para dar fim às confusões, § 5º do artigo 25 do Estatuto deixou a portaria de fora das regras do setor de segurança, separando em definitivo as atribuições dos funcionários:
"O disposto neste artigo não se refere aos serviços de controle de acesso de pessoas e de veículos prestados nas entradas dos estabelecimentos de pessoas jurídicas e condomínios edilícios, típicos serviços de portaria, desde que executados sem a utilização de armas de fogo."
Já quando o trabalho passa a envolver a proteção do patrimônio e das pessoas dentro do condomínio, a atividade muda de natureza. Nessas situações, o serviço passa a ser vigilância patrimonial (art. 5º, inciso I) e só pode ser exercido por um profissional com formação específica.
O Estatuto exige, entre outros requisitos para ocupar o cargo de vigilante, ser brasileiro nato ou naturalizado, ter no mínimo 21 anos, ser aprovado em exame de saúde física, mental e psicológica, não ter antecedentes criminais por crime doloso, estar quite com as obrigações eleitorais e militares e — o inciso que mais pesa na operação do condomínio — "ter concluído com aproveitamento o curso de formação específico".
A carga horária mínima é de 200 horas para formação e 50 horas para aperfeiçoamento e atualização em escola autorizada, com certificado.
Paulo Ferrari, presidente do Sindifícios (Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo), avalia a separação "de forma positiva" e lembra que ela já existia na prática: "as atribuições do controlador de acesso estão bem definidas no anexo I da convenção coletiva de trabalho da categoria".
Para ele, a lei não extingue o cargo de porteiro, ela elimina a figura do "porteiro faz-tudo". Identificar visitantes, receber encomendas, abrir portões e acompanhar passivamente as câmeras continuam sendo atribuições legítimas da portaria. Ao trabalhador escalado para ronda sem habilitação, a orientação do sindicato é objetiva: não cumprir a escala, porque "atividades de vigilância não estão nas suas atribuições".
- LEI DO PORTEIRO: Conheça os direitos desse funcionários no condomínio
O que cada função pode fazer no condomínio
| Atividade | Como a lei enquadra | Profissional exigido | Exige curso e registro na PF? |
|---|---|---|---|
| Abrir portão, identificar visitante, operar interfone e registrar entrada, na entrada do prédio, sem arma | Controle de acesso (portaria) | Porteiro / controlador de acesso (CLT ou terceirizado) | Não |
| Monitorar câmeras da guarita como apoio ao controle de acesso | Controle de acesso (portaria) | Porteiro / operador de CFTV | Não |
| Ronda interna pelas áreas comuns com finalidade de proteção patrimonial | Vigilância patrimonial | Vigilante | Sim |
| Qualquer posto com arma de fogo | Vigilância patrimonial | Vigilante | Sim |
| Acompanhamento e proteção pessoal de moradores ou administradores | Segurança pessoal | Vigilante, com autorização específica | Sim |
| Equipe de segurança montada pelo próprio condomínio, com pessoal próprio | Serviço orgânico | Vigilante, sob autorização prévia da PF | Sim |
O erro mais comum não é contratar o profissional errado, é deixar a função escorregar: o porteiro que passa a fazer ronda no subsolo, o vigia que recebe um bastão retrátil, o controlador de acesso que é escalado para "dar uma volta pelo prédio à noite". Em qualquer desses casos, a atividade mudou de natureza, ainda que o contrato de trabalho não tenha sido alterado.
O duplo sentido da palavra "ronda" no condomínio
A nomenclatura usada pelo condomínio na ordem de serviço também é algo a ser observado. Orlando Segatti, advogado especialista em Direito Condominial, alerta que a mesma palavra descreve situações juridicamente distintas.
Se o empregado percorre as áreas para verificar iluminação, portões, vazamentos, elevadores ou conservação, a finalidade é administrativa e operacional. Se o percurso é sistematicamente destinado a prevenir invasões, identificar suspeitos, evitar furtos ou proteger ostensivamente o patrimônio, a atividade se aproxima materialmente da vigilância patrimonial.
"Condomínios que atualmente atribuem 'rondas' a porteiros, zeladores, auxiliares ou controladores de acesso devem revisar não apenas o nome dado à tarefa, mas o que é efetivamente exigido do trabalhador durante esse deslocamento."
Segurança privada x segurança armada
Segatti desfaz ainda outra confusão frequente: segurança privada não é sinônimo de segurança armada. A vigilância patrimonial pode ser armada ou desarmada, e a ausência de arma, isoladamente, não basta para afastar a incidência do Estatuto. O que pesa é a finalidade predominante do posto.
Para organizar a conversa com a administradora, ele sugere enxergar três cenários: a portaria tradicional, que permanece fora do regime de serviço orgânico; a zona de dúvida, em que há rondas, abordagens ou patrulhamento e a revisão jurídica é necessária; e a vigilância patrimonial de fato, que exige empresa especializada autorizada ou serviço orgânico regularmente constituído.
Quando o condomínio passa a ter segurança orgânica
O artigo 25 do Estatuto define serviço orgânico de segurança privada como aquele "organizado facultativamente por pessoa jurídica ou condomínio edilício (...) desde que em proveito próprio, para a segurança de seu patrimônio e de seu pessoal". O § 1º completa: é instituído "com a utilização de pessoal próprio, vedada a prestação de serviços de segurança a terceiros".
Traduzindo para a realidade da gestão: o condomínio que contrata uma empresa especializada de vigilância está contratando serviço de terceiro. A obrigação de autorização, curso e registro é da empresa, e o condomínio responde por contratar quem está regular.
Já o condomínio que monta a própria equipe de vigilância, com funcionários registrados na folha do condomínio, institui um serviço orgânico e as obrigações são dele.
O Decreto nº 13.012/2026 detalhou o que se exige nesse caso. O condomínio pode instituir o serviço orgânico voluntariamente, desde que use pessoal próprio e possua instalações adequadas com certificado de segurança. Esse documento é emitido após vistoria e renovado a cada dois anos e os dados cadastrais precisam ser mantidos atualizados junto à Polícia Federal.
Como fica a central de monitoramento?
Ter câmeras e um funcionário acompanhando as imagens não significa, por si só, que o condomínio exerce segurança privada. Hélio Santos separa o acompanhamento simples das câmeras de uma atividade organizada de monitoramento eletrônico:
"O Decreto estabelece expressamente que não caracteriza segurança privada clandestina a realização, por empregados próprios, de atividades internas administrativas, operacionais e de apoio, incluindo a observação passiva do ambiente e o acompanhamento por sistemas de monitoramento interno, desde que não envolvam atividades privativas do vigilante ou do vigilante supervisor."
Outro ponto muda a rotina de muitas guaritas: pela nova lei, um vigilante não pode monitorar sistemas eletrônicos de segurança.
A Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (ABESE) lembra ainda que a portaria remota entrou no Estatuto como serviço de monitoramento eletrônico e depende de autorização de funcionamento da Polícia Federal. O condomínio que contrata portaria remota ou monitoramento precisa verificar a regularidade da prestadora, observadas as regras de transição.
Segundo a entidade, enquanto durar o período de adequação, "a ausência de autorização deve ser analisada à luz dessas regras e não caracteriza, por si só, atuação irregular". Encerrado o prazo, contratar empresa sem autorização pode sujeitar o condomínio a multa e às demais medidas administrativas da PF.
Multas podem chegar a R$ 30 mil
Aqui está o ponto que mais circula em grupos de síndicos, e também o que mais se repete com imprecisão.
O Decreto nº 13.012/2026 fixa a multa por organizar, oferecer, contratar, prestar ou executar serviço de segurança privada sem autorização da Polícia Federal em R$ 1 mil a R$ 10 mil para pessoa física e R$ 10 mil a R$ 30 mil para pessoa jurídica, além do encerramento da atividade clandestina e da possibilidade de apreensão dos materiais utilizados.
O artigo 48 do Estatuto acrescenta três consequências além do prejuízo financeiro: cessação imediata da prestação do serviço, apreensão dos materiais utilizados e encaminhamento das providências civis, penais e administrativas cabíveis.
O condomínio edilício é pessoa jurídica, pela leitura de Hélio Santos. Logo, é a faixa de até R$ 30 mil que o alcança quando contrata serviço irregular.
Riscos trabalhistas
Nada disso substitui o passivo trabalhista, que é anterior ao Estatuto e costuma chegar antes. O porteiro escalado para função de vigilante tem argumento para pleitear o desvio de função e as diferenças salariais da categoria. No vídeo abaixo, o advogado Fernando Zugusto Zito explica como ele se configura:
Santos elenca o que costuma entrar na discussão judicial: desvio ou acúmulo de função, diferenças salariais, enquadramento profissional, direitos previstos nas normas coletivas da categoria de segurança privada e adicional de periculosidade — este último porque o Anexo III da NR-16 considera perigosas as atividades de segurança pessoal ou patrimonial expostas a roubo ou violência física.
E há um efeito contraintuitivo da própria documentação: quanto mais o condomínio registra que o trabalhador faz rondas, aborda pessoas e protege ativamente o patrimônio, mais evidente fica a discussão sobre a natureza real da função.
Ferrari informa que a convenção coletiva da categoria prevê, no caso de desvio, o pagamento de adicional por acúmulo de cargo e os demais direitos cabíveis conforme o caso concreto — as atribuições do porteiro estão descritas no Anexo I da própria CCT.
Vale mencionar que a discussão trabalhista não depende de a Polícia Federal ter fiscalizado o prédio.
Portaria terceirizada não blinda o condomínio
Contratar uma empresa não transfere automaticamente a responsabilidade. A terceirizada responde pela regularidade da atividade que presta e pela alocação dos seus empregados, mas, nas palavras de Santos, "se o condomínio contrata formalmente uma portaria, mas passa a exigir que os trabalhadores exerçam atividades próprias de segurança privada, também pode haver responsabilidade do contratante" — e é o art. 48 que dá o fundamento. "A terceirização não deve ser vista como uma blindagem jurídica."
Segatti aponta onde o risco costuma se esconder: contratos apresentados como "facilities", "portaria", "controle de acesso", "vigia", "zeladoria" ou "apoio operacional" merecem cuidado especial quando, na prática, os trabalhadores desempenham vigilância patrimonial. "O nome comercial do serviço não altera sua natureza jurídica."
A ABESE converte isso em rotina: identificar quais serviços existem e quem os executa, verificar a autorização da prestadora, atualizar contratos antigos por aditivos que detalhem escopo, responsabilidades, níveis de serviço, manutenção dos equipamentos e o procedimento diante de falhas, e prever a comunicação obrigatória de suspensão ou perda de autorização, com rescisão por irregularidade.
A entidade marca também um limite operacional que o contrato precisa deixar claro: inspeção técnica não autoriza o profissional a intervir em uma ocorrência criminosa. Quem verifica alertas, registra os fatos, comunica o síndico e aciona os órgãos competentes é a central de monitoramento.
O calendário da adequação
| Marco | Data | Base legal | O que significa para o condomínio |
|---|---|---|---|
| Estatuto em vigor | 10/09/2024 | Lei 14.967/2024, art. 72 | As definições de portaria e vigilância já valem |
| Regulamentação publicada | 10/06/2026 | Decreto 13.012/2026 | Procedimento de autorização e vistoria detalhado |
| Prazo final de adequação | 10/09/2027 | Lei 14.967/2024, art. 60 | Limite para condomínio com serviço orgânico regularizar |
| Renovação do certificado de segurança | a cada 2 anos | Decreto 13.012/2026, art. 39 | Obrigação contínua, não evento único |
| Atualização cadastral na PF | 5 dias úteis | Decreto 13.012/2026, art. 67 | Mudança de dados precisa ser comunicada |
O prazo de 10 de setembro de 2027 parece distante, mas turma de curso de formação de vigilante tem 200 horas e fila, vistoria da Polícia Federal tem agenda e assembleia para aprovar rubrica orçamentária tem calendário próprio. Desse modo, atuar com antecedência é a melhor opção.
Santos alerta que essa "é uma regra de transição para situações abrangidas pela legislação, e não uma autorização temporária para a clandestinidade."
O decreto se aplica, também, aos condomínios edilícios que já possuíam serviço orgânico devidamente autorizado pela PF.
Caso prático: condomínio de BH extingue posto de vigilante
O caso de um condomínio em área nobre de Belo Horizonte mostra que a conta chega antes do prazo. O prédio tem portaria 24 horas e uma guarita externa de apoio ao controle de acesso, operada em turnos de oito horas. O profissional estava contratado como porteiro, mas atuava em área externa e sem abrigo — atividade que dois pareceres jurídicos, um da assessoria do condomínio e outro da nova prestadora, classificaram como vigilância, por acúmulo de funções.
Leonardo Mascarenhas, síndico profissional e creator do SíndicoNet, explica por que não bastou trocar o enquadramento:
"O piso salarial de um vigilante é de 30% a 40% superior ao de um porteiro. A contratação também exige adicional de periculosidade, cadastro na Polícia Federal e treinamento específico. Esse aumento de custos precisaria ser incluído na previsão orçamentária de 2027."
Segundo ele, parte dos moradores se sentia mais protegida com o posto externo, enquanto outros viam risco na exposição do porteiro em área descoberta.
Sem verba prevista e sem atender às exigências legais, o condomínio optou por encerrar o serviço externo de vigilância e investir na automação do controle de acesso, instalando uma câmera de reconhecimento de placas integrada a um sistema que informa ao porteiro, em local abrigado, se o veículo está autorizado e prevê reconhecimento facial com cancela para impedir a entrada de um segundo carro na sequência — o "carona". Por fim, a extinção do posto ocorreu dentro do prazo do contrato com a terceirizada, sem desdobramento trabalhista.
O recado que Mascarenhas deixa a quem ainda não revisou a portaria é de responsabilidade pessoal: "tudo o que é feito no condomínio tem apenas um CPF responsável, o seu."
Como adequar a portaria em cinco passos
- Descreva o que a equipe faz hoje, função por função. Não o que está no contrato: o que acontece no turno. Ronda, monitoramento, abordagem, arma, horário. É esse inventário que enquadra a atividade.
- Classifique cada posto como controle de acesso ou vigilância patrimonial, usando a Tabela 1. Posto duvidoso é posto de vigilância até prova em contrário.
- Cheque a regularidade de quem presta o serviço. Se a portaria é terceirizada, peça à empresa a autorização de funcionamento vigente junto à Polícia Federal e os certificados de formação dos profissionais alocados. Guarde cópia — é ela que demonstra a diligência do condomínio.
- Ajuste a ordem de serviço e o treinamento. Se o posto é de portaria, a ordem de serviço precisa dizer isso e proibir expressamente ronda armada e atividade de proteção patrimonial. Se é de vigilância, o profissional precisa ser vigilante.
- Leve o diagnóstico e o custo à assembleia. Mudança de enquadramento mexe em contrato, em folha e em orçamento. É decisão de assembleia, com previsão orçamentária — e a ata é a proteção do síndico.
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Perguntas frequentes
O porteiro do meu condomínio precisa fazer curso de vigilante?
Não, desde que exerça apenas controle de acesso de pessoas e veículos na entrada do prédio e sem arma de fogo — a hipótese do art. 25, § 5º da Lei 14.967/2024. O curso de formação de 200 horas é exigido do vigilante, profissional de vigilância patrimonial, não do porteiro.
O condomínio pode ser multado pelo Estatuto da Segurança Privada?
Pode. O art. 48 alcança quem organiza, oferece ou contrata serviço de segurança privada em desacordo com a lei. Pelo Decreto 13.012/2026, segundo a ANACON, a multa vai de R$ 1 mil a R$ 10 mil para pessoa física e de R$ 10 mil a R$ 30 mil para pessoa jurídica, além da cessação imediata do serviço e da apreensão dos materiais.
Qual é o prazo para o condomínio se adequar?
10 de setembro de 2027. O art. 60 do Estatuto fixa o limite de três anos contados da publicação da lei, e cita expressamente os condomínios edilícios que possuem serviço orgânico de segurança privada. A lei foi publicada em 10 de setembro de 2024.
Contratar uma empresa de portaria resolve a obrigação do condomínio?
Resolve a obrigação de autorização e formação, que passa a ser da empresa contratada — mas não isenta o condomínio. O art. 48 alcança também o contratante que contrata serviço irregular, o que torna a checagem da autorização vigente da empresa uma tarefa do síndico.
O que muda se o condomínio montar a própria equipe de vigilância?
Passa a existir um serviço orgânico de segurança privada, nos termos do art. 25. Pelo art. 38 do Decreto 13.012/2026, isso exige pessoal próprio, instalações com certificado de segurança e autorização prévia da Polícia Federal, com renovação do certificado a cada dois anos.
Monitorar as câmeras da guarita é vigilância?
Não necessariamente. Segundo a ANACON, o Decreto 13.012/2026 prevê que a observação passiva do ambiente e o acompanhamento de sistemas de monitoramento interno por empregados próprios não caracterizam segurança privada clandestina, desde que não envolvam atividades privativas do vigilante. O que define o enquadramento é a atividade efetivamente exercida.
O que fazer agora
Marque uma reunião com a administradora e com a empresa de portaria e peça três documentos: a autorização de funcionamento vigente na Polícia Federal, os certificados de formação dos profissionais alocados no seu prédio e a ordem de serviço de cada posto. Com esses três papéis na mesa, o enquadramento da sua portaria fica claro em uma hora — e o que faltar vira pauta de assembleia, não surpresa de fiscalização.
Depois, releia a ordem de serviço com a Tabela 1 ao lado. Se ela pede ao porteiro qualquer coisa que a tabela classifica como vigilância patrimonial, o documento precisa ser reescrito antes que a prática vire prova.
E no seu condomínio? A discussão sobre até onde vai a função do porteiro é uma das mais antigas do Conviver, a comunidade de síndicos do SíndicoNet e continua aberta. Conte como está o arranjo no seu prédio!
Fontes consultadas: ABESE; Hélio Santos (ANACON); Leonardo Mascarenhas (síndico profissional); Paulo Ferrari (Sindifícios); Orlando Segatti (advogado).
