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Síndico profissional

A polêmica da regulamentação da profissão de síndico

Especialistas discutem a validade do PL 348/18, que visa habilitar legalmente o síndico profissional com obrigatoriedade de registro no CRA

Por Inês Pereira
07/05/19 03:56 - Atualizado há 5 meses
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Especialistas discutem a validade do PL 348/18, que visa habilitar legalmente o síndico profissional com obrigatoriedade de registro no CRA

Entre os projetos de lei que tramitam no Congresso, pelo menos um está dando o que falar no cenário condominial. É o PL 348/2018, de autoria do Senador Hélio José (PROS/DF), que trata da regulamentação da profissão de Síndico não condômino

A conversa ganha o tom polêmico com a entrada do Conselho Regional de Administração (CRA), que reclama a responsabilidade sobre a categoria do síndico profissional

Duas perguntas básicas norteiam essa discussão: 

  1. É realmente necessário a regulamentação da profissão do síndico profissional? 
  2. Uma vez regulamentada, a profissão deve estar vinculada ao CRA?

Uma terceira pergunta se encaixa às duas fundamentais: Algumas autuações já vêm sendo aplicadas pelo CRA em empresas de síndicos profissionais pela ausência de registro no conselho. Elas são válidas?

SíndicoNet buscou a opinião de advogados especialistas em direito condominial, representantes do CRA e síndicos profissionais para analisar as questões que permeiam o momento de transição do síndico profissional

aqueles que acreditam na regulamentação da profissão e no vínculo com o CRA, e os que não veem com bons olhos o caminho que se apresenta. Acompanhe e tire as suas conclusões.

Por dentro do projeto de lei que regulamenta a profissão do síndico

O Projeto de Lei 348/2018 ainda está em análise junto a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (Secretaria de Apoio à Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania). Basicamente, visa instituir a regulamentação da profissão do síndico não condômino e o seu registro no CRA

Outros aspectos e responsabilidades, como competências, renúncia, dever de prestação de contas, destituição e o uso de procurações nas assembleias condominiais, também constam no projeto.

Aqui, por ora, separamos os artigos mais importantes especificamente sobre a regulamentação da profissão:

O PL altera o Artigo 1.347 do Código Civil para fazer constar:

“Art. 1.347. ........................................................................

§1° O síndico não condômino, pessoa física ou jurídica, deve possuir habilitação profissional para a função.

§2° A habilitação para a função de síndico profissional depende de registro específico no Conselho Regional de Administração, após aprovação em exame de conhecimentos técnicos a cargo da referida entidade, vedada a exigência de diploma, neste caso.

§3º O Conselho Federal de Administração poderá regulamentar, com base em estudos das estruturas curriculares, os tipos de diplomas, técnicos, de graduação e de pós-graduação que habilita automaticamente o titulado ao registro específico de que trata o § 2º, independentemente do exame de conhecimentos mencionado no mesmo parágrafo.

§4° A pessoa jurídica, para exercer a função de síndico profissional, deve possuir registro específico no Conselho Regional de Administração que será deferido mediante a comprovação da existência em seus quadros de responsável técnico habilitado e registrado na forma do § 2º.”

Veja aqui na íntegra o PL 348/2018.

A possibilidade da regulamentação polariza as opiniões

O tema regulamentação não vem de hoje. Na verdade, virou conversa recorrente no segmento condominial há, pelo menos, cinco anos – época em que a figura do síndico profissional ganhou força. 

A discussão sobre a real necessidade de se regulamentar a profissão do síndico divide as opiniões. Há quem seja totalmente a favor, há quem se coloque radicalmente contra. Argumentos para justificar ambas as posições não faltam. 

Alguns falam sobre reserva de mercado profissional e de interesse político. Outros destacam que o síndico profissional atuou até aqui com competência, ainda que apresente variadas formações profissionais. Não faltam, também, os que apontem o aumento de burocracia e a inutilidade da regulamentação, argumentando a ausência de benefícios ou qualquer relevância

Em contrapartida, grupos defendem que, a partir da regulamentação, o profissional passa a ter maior comprometimento e responsabilidade no desenvolvimento das suas funções

Isso porque ele estaria guiado por regras mais claras e fiscalização. A sociedade seria preservada de riscos e prejuízos decorrentes da atuação de profissionais que entregam trabalho com baixa qualidade.

Segundo essa linha de pensamento, a regulamentação ajudaria a reduzir o número de síndicos profissionais com pouco preparo e capacitação para exercer as funções exigidas, e atender às demandas que são cada vez mais complexas

Nesse mosaico de ideias, muitas vezes opostas, nós do SindicoNet acreditamos ser de fundamental importância que você conheça os argumentos que movem cada posição sobre a validade de se regulamentar a profissão do síndico não condômino. 

POR QUE ELES SÃO CONTRA

“No Brasil, regulamentação de profissão, na maioria dos casos, é comparável a criação de ministérios. Funcionam de maneira similar, com muitas promessas aos trabalhadores, pouca ou nenhuma entrega e muito favorecimento a uma minoria bem relacionada”, afirma Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.

Em suas palestras pelo Brasil, Karpat questiona a plateia sobre o que de bem a intervenção do Estado faz pelos profissionais, com dois exemplos: o médico e o professor, na sua opinião, as duas profissões mais importantes para um país. 

“Lembro a eles que diariamente professores são agredidos em sala de aula e ganham pouco; assim como os médicos, que em sua maioria ganham muito mal e, quando trabalham para hospitais públicos, não têm o mínimo de recursos para salvar vidas humanas”. 

O fato de os síndicos não condôminos atuarem com ou sem formação específica – e, assim mesmo, exercerem seus cargos com competência – se coloca como forte crítica à regulamentação. 

“A exigência de qualificação, ou mesmo de filiação a um órgão de classe profissional como condição essencial para atuar profissionalmente, soa-nos um tanto radical. É mais do que conveniente que haja uma reflexão mais detida e nos vários vieses sobre a questão”, pondera o advogado Alexandre Marques. 

“Sindicatura é um cargo eletivo, logo os condôminos elegem a pessoa, física ou jurídica que entendem estar mais apta para a função”, acrescenta o advogado André Junqueira. 

Junqueira destaca, ainda, que o projeto de lei cria uma reserva de mercado, mas não necessariamente positiva, tendo em vista que os cursos de Administração formam gestores de empresas e não de condomínios.

Segundo o Código Civil de 2002, explica o advogado Zulmar Koerich Jr., a figura do síndico relaciona-se com o papel de um mandatário, um representante da coletividade e não um administrador propriamente dito.

“Ele está submisso a determinações e limitações postas por uma assembleia de condôminos, que, por sua, vez, é o verdadeiro órgão de comando dentro do condomínio”. 

POR QUE ELES SÃO A FAVOR

Rosely Schwartz, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios do CRA-SP), esclarece em nome do Grupo: 

“A normatização será bastante positiva, pois dará à sociedade maior segurança de que o condomínio está sendo administrado por pessoas capazes, responsáveis e éticas”.  

Outro ponto de alerta beneficiado pelas normas, segundo Rosely, é a preservação da qualidade. Nesse caso, Ela se refere aos síndicos que assumem uma quantidade exagerada de condomínios e acabam não dispondo de tempo suficiente para a gestão: "Como alternativa, eles adotam o envio de prepostos despreparados, sem ao menos ter sido acordado em assembleia que a administração seria realizada com a participação de uma outra pessoa".

“A valorização do profissional e um trabalho responsável irão eliminar com o tempo a reputação negativa que paira sobre os síndicos de uma forma geral. Corrigir essas distorções é do interesse de todos os síndicos profissionais. A repetição de evidências negativas poderá manchar e degradar uma atividade que possui um futuro promissor e merecedor de muito respeito”, afirma a coordenadora do GEAC.

O advogado Cristiano de Souza Oliveira acrescenta: 

“Este profissional estará sob o manto de uma autarquia fiscalizadora que possui um código de ética. Um porto seguro da sociedade para poder reclamar, ter uma resposta punitiva, se for o caso e conforme a questão, ver o mau profissional expulso do órgão e fora do mercado”.

A disputa dos conselhos pelo registro do síndico 

Um dos maiores pontos de tensão dessa discussão é a inclusão na PL 348/18 do CRA como o possível responsável pela “zeladoria” da profissão do síndico não condômino. Ou seja, uma vez aprovada a lei da regulamentação, os síndicos estarão vinculados ao CRA. 

O debate continua aquecido. Especialistas atestam a legitimidade de o CRA representar a categoria; mas outros, igualmente experts no segmento condominial, são contra. Questionam, inclusive, o porquê de ser o CRA, e não outra entidade, como CRECI, por exemplo.  

AS OPINIÕES A FAVOR

Na definição de Cristiano Oliveira, síndico de um condomínio, por lei (art. 1347 do CC) é quem administra o condomínio conforme as funções que lhe são impostas também pela legislação (art. 1348 do CC, pela convenção condominial e pela própria função de administrar). 

“Na nossa língua portuguesa, das cinco definições de administrar, todas levam a entender que seria um terceiro que ministra, gerencia, faz gestão de algo para alguém. Logo, não há outra interpretação, senão que o síndico administra o condomínio como um gestor financeiro, patrimonial e de pessoas”. 

Para Oliveira, qualquer meio de se alterar a interpretação da língua portuguesa, seria uma visão míope da realidade.

AS OPINIÕES CONTRA

Em definição oposta, o advogado Zulmar Koerich Jr. resume:

“A terminologia “administrar” decorre da lei, quando esta trata no art. 1347 do Código Civil que será exercida por um síndico, e não como identificador da atividade. O termo administrar, então empregado, encontra-se em seu sentido lato, amplo, não se identificando com aquelas elencadas pelo art. 2º da Lei nº 4.769/65”. 

Síndicos podem ser advogados, síndicos podem ser engenheiros, síndicos podem ser administradores, síndicos podem não ter formação e serem excelentes gestores. Em um país que o presidente da república não precisa ter formação, exigir uma formação específica à função de Síndicos é de total incoerência”, reforça Ricardo Karpat.

CRA já vem autuando síndicos profissionais

Na interpretação de que o síndico exerce a "administração do patrimônio condominial", o CRA de Santa Catarina tem autuado tanto pessoas jurídicas quanto micro empresários individuais, notificando-os a inscreverem-se no Conselho sob pena de multa. 

Também tem ajuizado execuções fiscais diante da não inscrição, para cobrança de multas. A autuação destes profissionais têm sido frequente, noticiada por síndicos nos grupos de WhatsApp.

Conforme Zulmar Koerich, as autuações têm sido feitas sob o fundamento de que há necessidade de garantir um mínimo de proteção à coletividade, submetendo os síndicos profissionais à fiscalização ética e disciplinar. 

O ponto que pega na discussão é o fato de um projeto de lei não ser lei. O que, na opinião dos advogados, torna a autuação ilegal

Projeto de lei não cria obrigações, premissas ou responsabilidades pelo seu descumprimento. Tem tanto valor quanto se não existisse, sendo apenas uma expectativa”, resume. 

A PALAVRA DO GEAC-CRA

"Como já esclarecido, as atividades pertinentes ao campo da administração estão regulamentadas pela Lei Federal nº 4.769, de 09 de setembro de 1965 e pelo Decreto nº 61.934, de 22 de dezembro de 1967 e da Resolução CFA nº. 463/2015, cujo o oferecimento dos serviços está atrelado à habilitação da empresa. 

Faz parte das atividades dos Conselhos fiscalizar o exercício das atividades profissionais, que poderão ocorrer por denúncias, análise de material de divulgação e informações cadastrais". 

“Essa função tem sido cada vez mais cobrada pela sociedade e pelos próprios profissionais já habilitados, que observam uma concorrência desleal no mercado”, conclui Rosely.  

O que pensam os síndicos profissionais 

“Não acho lógica a necessidade de os síndicos profissionais serem vinculados ao CRA. Nossa profissão é, antes de tudo, multidisciplinar. Precisamos ser um pouco engenheiros, entender de animais, de conceitos jurídicos, de gente – também de administração, entre tantas competências. Eu, particularmente, sou advogada de formação, com pós-graduação e especializações. Outros síndicos profissionais não têm formação e são bons profissionais. Obviamente, quanto maior a capacitação e o aperfeiçoamento, melhores condições o síndico terá para desenvolver um bom trabalho. Quanto à regulamentação em si, acho que pode ajudar na melhor qualificação e profissionalização. Mas isso nada tem a ver com ser ou não vinculado a um conselho.” Priscilla D’Onofrio, síndica profissional

“Acho a proposta de entrada no CRA, contida no PL 348, sem pé nem cabeça. Tomando um aspecto simples, síndico é considerada uma atividade-meio e não atividade-fim. Ele é um mandatário do condomínio, um maestro de uma grande orquestra e conta com uma administradora para executar os serviços administrativos. Ele, em si, é um gestor-mandatário. Falando sobre o aspecto do que custa isso, no meu caso, que tenho uma empresa constituída, já pago impostos altos. Não pagaria uma anuidade para um conselho que não representa a minha classe, nem exige um exame como faz a OAB, onde, aliás, prestei como advogada. Caso um dia fosse regulamentada, nossa profissão deveria ter um novo órgão, que representasse de verdade a nossa classe.” Vanessa Gantmanis Munis, síndica profissional

“Abri uma empresa de sindicatura por exigência de condomínios que se sentiam inseguros na contratação de pessoa física. Muitos síndicos que se dizem profissionais, são despreparados e/ou mal intencionados. Estão prejudicando o mercado condominial e dificultando o caminho para pessoas honestas que pretendem trazer excelência na gestão profissional. Acredito que a regulamentação, associada com o CRA, trará regras mais segurança e garantias para os contratantes/condomínios. Com o apoio do CRA, os profissionais poderiam se associar para reciclar seus conhecimentos, praticar networking, participar de debates/conversas do dia a dia condominial, buscar apoio administrativo, jurídico, técnico e compartilhar do respeito e da segurança para atuarem como profissionais.” Sandra Vergara Anticaglia, administradora e síndica profissional

“É comum relatos de síndicos moradores que, meses depois de assumirem, abdicam do cargo quando percebem que a função exige maior preparo, seja na área administrativa ou no trato com funcionários e condôminos. A falta de mínimo preparo do síndico, seja ele morador ou não, tem produzido desgastes e prejuízos para os condomínios. Além de trazer maior organização para o setor, a regulamentação da profissão deixará clara e evidente a necessidade da qualificação profissional para o candidato a ocupar o cargo de síndico. Acho necessário que a capacitação seja gerida por um órgão regulador como o CRA, que já determina em seu código de ética a responsabilidade que o profissional de Administração deve guardar. Espero que o CRA zele pela profissão do síndico, desenvolva as melhores práticas, promova eventos, debates e cursos; enfim, cuide para que maus profissionais não tragam prejuízos aos condomínios.” Joel Sebastião Januário da Silva, síndico profissional 

Em resumo

Não se sabe, ainda, quando o PL 348/18 será aprovado ou não. Embora seja muito importante para o setor condominial, a pauta não é uma prioridade no Congresso tendo em vista a Reforma da Previdência. 

Antes de aprovado, o ideal é que o tema seja mais debatido. Muitos players estão envolvidos – com opiniões divergentes, mas também complementares. As partes ouvidas nessa reportagem concordam que o projeto precisa ser revisado em diversos pontos. Deu para sentir que a conversa vai longe. 

Todos devem ser ouvidos e suas opiniões discutidas. Vemos essa ebulição de modo positivo, pois mostra movimentos de mudança, de questionamento e o debate remete a maturidade

O síndico profissional vive um momento de ampla transformação no seu perfil profissional, com novas atribuições e competências, passando a atuar como um gestor. Seus desafios serão grandes nesse futuro que já se delineia.

Ele, mais do que ninguém, precisa participar dessa discussão.

Nota informativa do Senado

NOTA INFORMATIVA Nº 1.858, DE 2017 Referente à STC nº 2017-05258, do Senador Hélio José, para avaliar a possibilidade de regulamentação da profissão de síndico, uma vez que já existe o curso de tecnólogo em gestão de condomínios. Consultoria Legislativa, 21 de junho de 2017. José Pinto da Mota Filho. Consultor Legislativo

É muito comum confundir regulamentação profissional com o reconhecimento da profissão e com a garantia de direitos, quando, na verdade, regulamentar significa impor limites, restringir o livre exercício da atividade profissional, já valorizada, reconhecida e assegurada constitucionalmente.

O poder do Estado de interferir em determinada atividade para limitar seu livre exercício só se justifica se o interesse público assim o exigir.

Sobre o tema da regulamentação de profissões, o Ministro Gilmar Mendes, ao relatar Recurso Extraordinário, em que o Ministério Público Federal e o Sindicato das Empresas de Rádio e Televisão no Estado de São Paulo - SERTESP (assistente simples) defendiam a não-recepção, pela Constituição de 1988 (art. 5º, IX e XIII, e art. 220, caput e § 1º), do art. 4º, inciso V, do Decreto-lei nº 972, de 1969, o qual exige o diploma de curso superior de jornalismo para o exercício da profissão de jornalista, afirma:

A doutrina constitucional entende que as qualificações profissionais de que trata o art. 5º, inciso XIII, da Constituição, somente podem ser exigidas, pela lei, daquelas profissões que, de alguma maneira, podem trazer perigo de dano à coletividade ou prejuízos diretos a direitos de terceiros, sem culpa das vítimas, tais como a medicina e demais profissões ligadas à área de saúde, a engenharia, a advocacia e a magistratura, dentre outras várias.

Na mesma ocasião, o Ministro Gilmar Mendes enfatizou ainda que a profissão que não implicar riscos à saúde ou à vida dos cidadãos em geral não poderia ser objeto de exigências quanto às condições de capacidade técnica para o seu exercício. Eventuais riscos ou danos efetivos a terceiros causados pelo profissional não seriam inerentes à atividade e, dessa forma, não seriam evitáveis pela exigência de um diploma de graduação.

Seguindo a linha de raciocínio até aqui desenvolvida, tais entendimentos, que bem apreendem o sentido normativo do art. 5º, XIII, da Constituição, já demonstram a desnecessidade de regulamentar a profissão pretendida.

Eduardo G. Saad, reconhecido doutrinador justrabalhista, assim define a questão:

Percebe-se que ele (o legislador) age sob a pressão de pequenos grupos interessados na proteção de certas vantagens e de certos privilégios, mediante a eliminação de eventuais concorrentes.

membros através das vias de comunicação entre os vários planos da vida coletiva...

... Essas vias de comunicação não podem ser fechadas por atos do legislador, só justificáveis à luz das conveniências do bem comum. Se persistir em tão perigosa prática, o legislador estará agindo de forma nociva ao desenvolvimento social (CLT Comentada, 21ª ed., 1988, pp. 172-3).

NOTA INFORMATIVA Nº 1.858, DE 2017 Referente à STC nº 2017-05258, do Senador Hélio José, para avaliar a possibilidade de regulamentação da profissão de síndico, uma vez que já existe o curso de tecnólogo em gestão de condomínios. Consultoria Legislativa, 21 de junho de 2017. José Pinto da Mota Filho. Consultor Legislativo.

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Gostaríamos de saber o que você pensa sobre a regulamentação da profissão de síndico não condômino e o registro no CRA. Dê a sua opinião nos Comentários, abaixo.

Fontes consultadas: Ricardo Karpat (diretor da Gábor RH); Rosely Schwatz (coordenadora do GEAC-CRA); Zulmar Koerich Jr. (advogado); André Junqueira (advogado); Alexandre Marques (Advogado); Cristiano de Souza Oliveira (advogado).

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