Síndicos profissionais e o registro no CRA

Por Zulmar Koerich*

A explosão do mercado imobiliário nas últimas duas décadas trouxe consigo o surgimento de milhares de novos condomínios pelo país.

A compreensão da extensão e complexidade das normas que incidem sobre a administração do condomínio, aliada ao permanente estado de “metamorfose ambulante” das decisões judiciais sobre os diversos temas, assim como a percepção de existência de responsabilidade em caso de erros cometidos, fez nascer a figura do “Síndico Profissional”, sendo este um agente externo do quadro de condôminos pertencentes a determinado condomínio.

Tal possibilidade encontra previsão no art. 1347 do Código Civil:

“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Inobstante, a atividade de “Síndico Profissional” ainda não foi objeto de regulamentação, carecendo de elementos indicativos de capacidade técnica e estrutural que confiram forma de profissão aos Síndicos não condôminos.

Entretanto, a preocupação pela regulamentação formal não deveria, a nosso ver, ser objeto de atuação por parte do Estado.

• Leia artigo sobre regulamentação da profissão de síndico

A escolha de um síndico profissional dá-se por deliberação de uma assembleia, que deve deter da mais ampla e total liberdade para estabelecer os critérios de escolha por este ou aquele profissional, colhendo os frutos e consequências de sua escolha.     

O projeto de lei 348/2018, de autoria do Senador Hélio José (PRÓS/DF), se propõe a suprir referida omissão, ao disciplinar expressamente sobre a habilitação do síndico não condômino.

Em atualização datada de 21/12/2018, referido projeto ainda se encontra na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (Secretaria de Apoio à Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania), devendo, após isso, seguir a tramitação normal das leis ordinárias junto ao Congresso Nacional.

Como é do conhecimento geral, estando o Congresso Nacional com a pauta bastante comprometida com questões de grande interesse nacional, como a reforma da previdência e “pacote anti-crime”, o referido projeto tende a seguir uma tramitação bastante morosa.

A proposta apresentada indica o Conselho Regional de Administração (CRA) como a entidade responsável pelo registro e pelo exame dos conhecimentos técnicos necessários para o exercício da profissão de síndico.

Segundo o autor do projeto:

“A opção pela prova de conhecimentos é uma fórmula que abre as portas da profissão a técnicos, engenheiros, economistas, contadores, advogados, enfim, a qualquer pessoa que domine os conhecimentos técnicos básicos para o exercício da profissão, inclusive as autodidatas.” 

Entretanto, projeto de lei não é lei. Devemos ressaltar que as disposições nele constantes são as originárias, sem qualquer emenda, alteração, tão comuns em qualquer projeto antes de sua aprovação definitiva. Projeto de lei não cria obrigações, premissas ou responsabilidades pelo seu descumprimento. Tem tanto valor quanto se não existisse, sendo apenas uma expectativa.

Ocorre que, adiantando-se às disposições do projeto, os Conselhos Regionais de Administração – CRA têm autuado, multado e demandado judicialmente contra pessoas jurídicas que tem oferecido a atividade de síndico profissional no mercado, sob fundamento de que há necessidade de garantir um mínimo de proteção à coletividade, submetendo os síndicos profissionais à fiscalização ética e disciplinar.

A Lei nº 6.839/80 veio disciplinar o registro dos profissionais e empresas nas entidades competentes de acordo com sua atividade básica, para acabar com a exagerada multiplicidade de registros de uma só empresa, com fins puramente de arrecadação.

Nesse sentido, cumpre salientar o que dispõe o art. 1º da Lei nº 6.839/80:

Art. 1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros".

Interpretando a norma acima mencionada, veja-se lição dada pela juíza federal Luísa Hickel Gamba, in verbis:

"A lei estabelece, na verdade, que a pessoa jurídica seja inscrita em conselho profissional em razão de sua atividade básica, ou seja, de sua atividade principal, final, ou, ainda, em razão daquela pela qual presta serviços a terceiros. E mais: estabelece que em relação à atividade fim ou à atividade pela qual presta serviços a terceiros a empresa mantenha, e indique, para anotação no conselho, profissional legalmente habilitado, também inscrito, que se encarregue e responda pelo exercício da profissão em nome da pessoa jurídica.

[...] O objetivo maior da exigência, porém, é, sem dúvida, a proteção da coletividade em benefício da qual é exercida a profissão, por meio do exercício do poder de polícia, visto que, inscrita no conselho competente, a pessoa jurídica está sujeira a fiscalização técnica e ética, para assegurar o bom desempenho profissional.

Em suma, a inscrição da pessoa jurídica em conselho profissional só é devida quando ela é constituída com a finalidade de explorar a profissão, seja praticando atividade fim privativa da profissão, seja prestando serviços profissionais a terceiros. E, nesses casos, a empresa deverá ter um profissional habilitado que responda pelo exercício da profissão em nome da pessoa jurídica. Hipótese diversa é a da empresa que na sua atividade produtiva, como atividade meio, utiliza-se de serviços técnicos ou científicos ligados a determinada profissão. Aqui, a empresa, como pessoa jurídica em si, não está sujeita a inscrição em conselho, mas está obrigada a manter como empregado ou prestador de serviço, profissional habilitado e inscrito, responsável por aquela atividade meio."

(Conselhos de Fiscalização Profissional. Doutrina e Jurisprudência. Coordenador Vladimir Passos de Freitas, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2001, p. 174-175)

Para o poder judiciário está assentado o entendimento de que a atividade que obriga a inscrição em um determinado conselho é a atividade básica, a dita atividade-fim de uma empresa, e não a prática de uma determinada atividade profissional levada a efeito como atividade-meio da atividade principal. Ainda, a prestação de serviços a terceiros na área de conhecimento respectiva.

Diante das premissas postas pela legislação em comento, deve-se verificar a existência de correspondência entre as atividades desempenhadas por um Síndico Profissional e aquelas identificadas como próprias de um administrador previstas no art. 2 da lei 4.769, de 9 de setembro de 1965:

Art. 2º - A atividade profissional de Técnico de Administração será exercida, como profissão liberal ou não, VETADO, mediante:

a) pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens, laudos, assessoria em geral, chefia intermediária, direção superior;

b) pesquisas, estudos, análise, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e controle dos trabalhos nos campos da administração VETADO, como administração e seleção de pessoal, organização e métodos, orçamentos, administração de material, administração financeira, relações públicas, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais, bem como outros campos em que esses se desdobrem ou aos quais sejam conexos;

Encampando a tese defendida pelos Conselhos Regionais de Administração, há precedente jurisprudencial do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, entendendo:

EXECUÇAO FISCAL. EMBARGOS. CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO. EMPRESA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. ATIVIDADE PRINCIPAL. REGISTRO. EXIGIBILIDADE. 1. A jurisprudência deste Tribunal, na esteira da diretriz consolidada no colendo Superior Tribunal de Justiça, firmou-se no sentido de que é a atividade básica da empresa que vincula sua inscrição perante os conselhos de fiscalização de exercício profissional. Precedentes desta Corte. 2. Na hipótese, o objeto social principal da apelada consiste na "prestação de serviços de síndico profissional de condomínios residenciais, comerciais e shoppings, absorvendo tarefas necessárias a implantação e funcionamento desses imóveis". Não se pode negar, portanto, que a empresa trabalha no ramo da administração, como estabelece o art. 2º da Lei nº 4.769/65 3. Ademais, deve-se salientar que a finalidade social é somente a administração, não englobando serviços de corretagem de imóveis, fato que ocasionaria a obrigatoriedade de registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI. 4. Está claro, portanto, que a atividade básica da apelada diz respeito apenas à área da administração, motivo pelo qual está obrigada a ter registro no Conselho profissional apelante. Precedente. 5. Apelação provida. Sentença reformada.

(TRF1, APELAÇÃO 2006.38.00.021248-4, Sétima Turma, Rel. Des. Reynaldo Fonseca, DJe 16/01/2015).

Entretanto, a nosso ver, as atividades de síndico profissional não guardam relação de afinidade com aquelas esposadas em sobredito dispositivo a ponto de identificá-las como a de um técnico de administração, podendo ser resumido nosso ponto de vista através dos seguintes elementos:    

1. A atividade de síndico profissional não é regulamentada, decorrendo de um permissivo do Código Civil de 2002, onde a figura do síndico relaciona-se com o papel de um mandatário, um representante da coletividade e não um administrador propriamente dito, estando submisso a determinações e limitações postas por uma assembleia de condôminos que, por sua, vez, é o verdadeiro órgão de comando dentro do condomínio.

2. Princípio da Isonomia ou da igualdade: Não é exigido registro de síndicos condôminos e por que se exigiria do não condômino, uma vez que as funções seriam exatamente as mesmas? Imagine-se a situação hipotética em que determinada pessoa seja proprietário de 10 unidades de apartamento em 10 condomínios distintos. Caso seja eleito em todos eles como síndico-condômino, atuando profissionalmente, pelas disposições ora levadas a efeito, não haveria a necessidade de registro perante o Conselho Regional de Administração.

3. A terminologia “administrar” decorre da lei, quando esta trata no art. 1347 do Código Civil que será exercida por um síndico, e não como identificador da atividade. O termo administrar então empregado encontra-se em seu sentido lato, amplo, não se identificando com aquelas elencadas pelo art. 2º da Lei nº 4.769/65.

4. As atividades relacionadas no art. 2º da Lei nº 4.769/65 são desenvolvidas, na seara dos Condomínios, pelas empresas de Administração de Condomínio, devendo estas contar em seus quadros funcionais com profissionais com registro perante o Conselho Regional de Administração, na qualidade de sócios, empregados ou mesmo prestadores de serviços autônomos.  As administradoras de Condomínios executam suas atividades por força de disposição prevista no § 1 e 2 do art. 1348 do Código Civil: § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Ou seja, as funções administrativas que demandam registro perante o Conselho Regional de Administração em razão do nível técnico de atuação exigido (controle fiscal, financeiro, cobrança de taxas condominiais, controle de entrada e saída, emissão de guias para impostos, pagamentos de empregados, etc.,) são delegadas a terceiros que possuem em seus quadros administradores com o devido registro.

5. Exigir das administradoras e dos síndicos profissionais registro constitui um bis in idem. É pacífico o entendimento de que as administradoras de condomínio tenham que se submeter a registro perante o Conselho Regional de Administração, dadas as características de sua atividade envolver a elaboração de pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens, laudos, assessoria em geral, chefia intermediária, pesquisas, estudos, análise, interpretação, planejamento, implantação, coordenação e controle dos trabalhos nos campos da administração, como administração e seleção de pessoal, organização e métodos, orçamentos, administração de material, administração financeira, relações públicas, administração mercadológica, administração de produção, relações industriais, bem como outros campos em que esses se desdobrem ou aos quais sejam conexos, sendo este o entendimento jurisprudencial:

EXECUÇAO FISCAL. EMBARGOS. CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO. EMPRESA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. ATIVIDADE PRINCIPAL. REGISTRO. EXIGIBILIDADE. A jurisprudência deste Tribunal, na esteira da diretriz consolidada no colendo Superior Tribunal de Justiça, firmou-se no sentido de que é a atividade básica da empresa que vincula sua inscrição perante os conselhos de fiscalização de exercício profissional. Precedentes desta Corte. Na hipótese, o objeto social principal da apelante consiste na "administração de condomínios prediais, horizontais, residências e comerciais (assessoria na administração financeira, realizando pagamentos e cobranças extrajudiciais)". Não se pode negar, portanto, que a empresa trabalha no ramo da administração, como estabelece o art. 2º da Lei nº 4.769/65.  

(TRF4, AC 5008380-44.2016.4.04.7201, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 06/07/2017).

 

 

(*) Zulmar Koerich é advogado especialista em condomínios que atua em Santa Catarina; autor de três livros “Condomínio Edilício - Aspectos Práticos e Teóricos”, “Manual para Síndicos, Membros de Conselho e Administradores em 323 perguntas e respostas”, e “Danos Morais nos Tribunais”; pós-graduado em Direito Civil e Empresarial.