Projeto de Lei 4.739/2024 e a regulamentação da atividade de síndico profissional

O mercado condominial brasileiro acompanha com atenção a tramitação do Projeto de Lei nº 4.739/2024, que visa regulamentar a atividade de síndico profissional, na Câmara dos Deputados. 

Atualmente em análise na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC), o texto tem dividido opiniões por estabelecer pré-requisitos para o exercício da atividade que podem encarecer contratos e penalizar profissionais competentes.

Porém, a apresentação de um requerimento de audiência pública em dezembro de 2025 trouxe esperança ao convidar entidades do setor para o diálogo. A expectativa é que, com o retorno das atividades parlamentares no início de fevereiro, ela já seja agendada.

Com isso, especialistas ouvidos pelo SíndicoNet já apontam que a definição das regras para o exercício da atividade de síndico profissional será o grande desafio de 2026. A seguir, você confere tudo o que precisa saber sobre a proposta e seus impactos. Boa leitura!

O que mudou com o texto substitutivo da Comissão de Trabalho ao Projeto de Lei 4.739/2024?

A discussão sobre a regulamentação da atividade de síndico profissional não é recente. Há pelo menos quinze anos, propostas enfrentam idas e vindas no Legislativo, sem grandes avanços. Por isso, a agilidade com que o Projeto de Lei 4.739/2024 tramitou continua surpreendendo o mercado.

De autoria do deputado federal Paulo Alexandre Barbosa (PSDB-SP), seu objetivo inicial era preencher uma lacuna no Código Civil, que permite a eleição de síndicos não condôminos, mas não detalha as regras para essa atuação profissional.

Em entrevista exclusiva ao SíndicoNet, Barbosa defendeu que "a complexidade da vida condominial atual exige regras mais claras e atualizadas."

Segundo ele, "regulamentar a atividade de síndico é importante para conferir segurança jurídica, definir competências e responsabilidades, garantir qualificação mínima, proteger condomínios e padronizar a atuação de quem se apresenta como profissional, evitando improviso e práticas inadequadas."

Dessa forma, as principais regras para disciplinar o exercício da profissão de síndico administrador de condomínios seriam:

• Educação básica: a proposta inicial era mais flexível, exigindo apenas o ensino médio completo.
• Quem poderia exercer: condôminos, empregados do condomínio, profissionais autônomos ou pessoas jurídicas especializadas.
• Limitação de atuação: o síndico administrador (não condômino) ficaria proibido de exercer as competências de representação legal previstas no Art. 1.348 do Código Civil, a menos que fosse proprietário no edifício. O objetivo era criar uma distinção entre o gestor administrativo e o representante legal.
• Duração do contrato: o vínculo com profissionais ou empresas seria limitado a dois anos, permitindo-se a prorrogação por decisão da assembleia.

No entanto, a proposta sofreu modificações significativas após passar por análise na Comissão de Trabalho (CTRAB). Em fevereiro de 2025, o Projeto de Lei nº 550/2025, do deputado Joaquim Passarinho (PL-PA), foi apensado ao projeto principal para tramitação conjunta.

Já a emenda 1/2025, que tentava criar um conselho de fiscalização exclusivo para síndicos, foi rejeitada por vício de iniciativa, uma vez que apenas o Poder Executivo pode criar autarquias desse tipo.

Por fim, em agosto de 2025, o relator Leo Prates (PDT-BA) apresentou um substitutivo que unificou as propostas, optando por um caminho de maior profissionalização e rigor técnico, conforme detalhado a seguir.

Novas regras para síndicos profissionais e empresas de sindicatura

• Nível superior: o substitutivo elevou a exigência de formação. Agora, para ser síndico administrador profissional (não condômino), é necessário ser graduado em Administração, Direito ou ser tecnólogo em gestão de condomínios.
• Registro profissional: além disso, o síndico deve estar inscrito no CRA ou na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). A exigência também se aplica a empresas que prestam serviços de sindicatura, que devem contar com profissionais habilitados em seus quadros.
• Ampliação de funções: o novo texto detalha deveres mais específicos, como a obrigação de distribuir demonstrativos financeiros mensais claros e permitir que moradores verifiquem documentos das pastas de prestação de contas, sejam físicas ou virtuais.
• Regras para saída e destituição: o substitutivo define que o síndico que deseja renunciar deve convocar assembleia para prestar contas de todo o período gerido. Também detalha que a destituição por irregularidades pode ocorrer por voto da maioria dos presentes em assembleia convocada por 1/4 dos condôminos adimplentes, garantindo o direito de defesa.

Vale lembrar que o registro em Conselho Regional de Administração (CRA) já era previsto no PL 348/2018, porém ele foi arquivado com o fim do mandato do propositor, Senador Hélio José (PROS-DF).

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Proposta atual de regulamentação da atividade de síndico profissional divide opiniões 

A regulamentação da atividade de síndico profissional no Brasil, atualmente centralizada no Projeto de Lei nº 4.739/2024, é um tema que divide especialistas, parlamentares e entidades do setor.

Enquanto alguns veem na proposta uma oportunidade de conferir segurança jurídica e profissionalismo ao mercado, outros alertam para o risco de criação de barreiras desnecessárias e aumento de custos para os condomínios.

Necessidade de qualificação x Reserva de mercado

Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB, avalia que as exigências feitas até o momento configuram uma "reserva de mercado", ou seja, uma limitação que privilegia apenas certas categorias profissionais. Segundo ele, a sindicatura é uma atividade multidisciplinar e não poderia estar relacionada a uma classe específica:

"Eu entendo que a CCJ deva refutar esse tipo de proposta, como já fez no passado. A inclusão da Ordem dos Advogados do Brasil é uma surpresa porque não regulamos esse tipo de atividade. O CFA e o CRA também. Já foram emitidos pareceres no sentido de que eles não representam a sindicatura ou as administradoras, porque a administração de condomínios é uma atividade meio e não fim, como alega a entidade."

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"Ao analisar a lei que instituiu o Conselho Federal de Administração (CFA), é possível concluir que a sindicatura profissional se enquadra como uma espécie do gênero 'atividade profissional de administração'. Assim, o CFA recebeu previsão legal para editar normas gerais e fiscalizar a profissão de Administrador, o que inclui os administradores condominiais", rebate a advogada e síndica profissional Andressa Silveira e Silva.

Na opinião dela, a falta de qualificação coloca em risco a segurança e a saúde da coletividade, o que justificaria a imposição de requisitos, como já ocorre em países como Portugal, Espanha, França, Canadá e Argentina.

Já o especialista em direito condominial André Junqueira questiona por que um advogado teria preferência sobre um engenheiro ou um contador para gerir um edifício. "Diria até que a inclusão do Direito aqui pode gerar uma questão de inconstitucionalidade por essa discriminação sem uma base sólida", argumenta.

"Apesar de já ter criticado, não é absurdo que se exija uma formação específica do síndico. Poderia até ela ser mesmo a profissão de Administração, mas com o foco de incorporar essa atividade e essa formação numa legislação mais avançada, e não simplesmente fazer um cortezinho em um ou dois artigos para impor essa condição com o objetivo de vincular um conselho profissional que, muitas vezes, não tem nem experiência com essa atividade", complementa.

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Impactos econômicos e operacionais

Um ponto de convergência é a situação dos profissionais que já atuam na área, uma vez que a criação de barreiras educacionais e custos com registros profissionais pode reduzir a oferta de síndicos no mercado, elevando os preços das contratações.

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"As mudanças feitas no substitutivo tornam o texto mais equilibrado ao restringir as exigências apenas aos síndicos profissionais, preservando a liberdade dos moradores de eleger um condômino sem burocracia. Ao mesmo tempo, elevam o nível de exigência para o exercício profissional, o que pode fortalecer o mercado, mas também restringir o acesso de pessoas experientes que não possuem as formações exigidas. É um avanço em termos de profissionalização, porém traz riscos de excessiva limitação", avalia o deputado Paulo Alexandre.

Laura Suárez, executiva em Relações Institucionais e Governamentais do Secovi Rio (Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis do Rio de Janeiro), lembra que ainda há pontos que devem ser levados em consideração, como a inexistência de um curso de gestão condominial reconhecido pelo MEC (Ministério da Educação).

"As coisas precisam ser um pouco mais amarradas. A gente tem proposto essas discussões de espectro mais amplo, em que todo mundo possa trazer o seu ponto de vista, e o Legislativo foi eleito para mediar isso nesse momento", declarou ao SíndicoNet.

Autuações dos CRAs devem ganhar força

Enquanto a Câmara avalia o Projeto de Lei 4.739/2024, síndicos e administradoras sem registro nos CRAs continuam sendo autuados com base na Resolução Normativa nº 664 do CFA.

"Muitos ingressam com mandato de segurança e têm conseguido efetividade na medida para suspender a cobrança de algo que não é legal, realizado através de uma normativa interna se autointitulando representante legal da sindicatura ou da administração", conta Karpat.

"Há entidades que sustentam que a resolução do CFA viola a liberdade profissional. No entanto, o Supremo Tribunal Federal já decidiu que admitem-se restrições quando houver potencial lesivo à coletividade, hipótese em que se pode exigir inscrição em conselho de fiscalização profissional", contrapõe Andressa.

Caso o PL seja sancionado, não será mais possível recorrer. "Boa parte das argumentações que nós levantamos para definir a invalidade dos atos do CFA não prevalecem se houver uma lei específica tratando disso, a discussão se esvazia",  constata Junqueira.

"Existindo uma determinação legal de que o síndico deve ter uma formação ou outra, ou qualquer outro tipo de requisito, a lei deve ser respeitada. Por mais que seja inconveniente para um ou para outros, é lei", complementa.

Regra de transição ainda não foi apresentada

Os especialistas também ressaltam que, ao não apresentar uma regra de transição que permita a equiparação de quem já exerce a função comprovadamente há anos, o Projeto de Lei 4.739/2024 expõe bons profissionais ao risco de serem "expulsos" do mercado por falta de um diploma específico.

"Qualquer tipo de exigência de diploma, de formalização de uma profissão ou de uma carreira por lei deve vir obrigatoriamente com uma regra de transição e de equiparação, como já foi feito em outras profissões. E essa é a maior falha dos projetos e emendas que foram aprovadas até o momento: eles têm se dividido entre exigir ou não exigir diploma, mas acabam esquecendo disso", expõe Junqueira.

Dessa forma, milhares de condomínios podem ficar sem síndico quando a norma entrar em vigor.

Próximos passos na Câmara dos Deputados 

Atualmente, o Projeto de Lei nº 4.739/2024 encontra-se na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ). O relator é o deputado Pompeu de Mattos (PDT-RS), que apresentou requerimento para a realização de audiência pública. 

De acordo com Suárez, o próprio documento reconhece que o assunto ainda desperta muitas dúvidas e polêmicas, sendo necessário discutir aspectos técnicos e práticos.

"Essa é uma movimentação que o Secovi tem feito: ampliar o debate e trazer luz para as discussões e para os conceitos de acordo com o cenário que a gente vive. Agora, o parlamentar conseguiu ter essa percepção de que talvez algo possa ser revisado. Na justificativa, ele trata especificamente da questão da formação do gestor", ela detalha.

Andressa Silveira e Silva lembra que o andamento do projeto pode sofrer alterações, uma vez que, em fevereiro, serão eleitos os novos membros da CCJ: 

"Caso o deputado Pompeu de Mattos não permaneça na comissão, um novo relator será designado. A indicação desse relator e a inclusão da matéria na pauta dependerão da escolha do novo presidente da CCJ."

Foco deve ser na eficiência da gestão, defendem especialistas

"O Parlamento pode buscar soluções que mantenham a profissionalização sem criar barreiras desnecessárias, como regras de transição, reconhecimento de experiência prática, certificações alternativas além de diploma acadêmico, flexibilização para pequenos condomínios e ajustes nos custos associados ao registro profissional. Assim, seria possível equilibrar a qualificação desejada com a preservação da diversidade de perfis existentes no mercado e evitar repasses onerosos aos moradores", propõe o deputado Paulo Alexandre.

Junqueira defende que o Legislativo deveria trabalhar conceitos de governança e fiscalização, como o aprimoramento do julgamento de contas e a criação de conselhos fiscais profissionais:

"Na minha visão, mais importante do que discutir apenas a regulamentação específica do síndico profissional, seria uma atualização do Código Civil de forma mais robusta da legislação condominial como um todo. É muito importante que consultem especialistas, síndicos, condôminos, advogados, engenheiros, administradoras, Secovis e entidades de classe para que ela seja muito bem feita."

Laura Suárez recorda que o Código Civil já prevê punições para má gestão e desvios de conduta, questionando se as novas exigências seriam realmente eficazes para resolver problemas que a legislação atual já abrange:

"Esse é o grande desafio de 2026. Existem questões técnicas que precisam ser melhor elaboradas, mas é bacana ver que a requisição de audiência foi bastante democrática no sentido de convidar representantes de vários lados."

"A questão é ter mecanismos de controle, governança e fiscalização. Então, dá para fortalecer esse debate trabalhando melhor critérios de julgamento de contas, discutindo também a ideia de um conselho fiscal profissional, e várias outras sugestões que poderiam amadurecer esse projeto. Esperamos, de alguma forma, contribuir para isso, para que, se sair alguma lei, que ela saia de forma útil, e não nociva aos condomínios, aos condôminos e aos profissionais que atuam nessa área", complementa André.

Eleições e feriados podem interferir no andamento

Sobre a tramitação do projeto em ano eleitoral, Laura destaca que é difícil prever o ritmo das discussões, especialmente com tantos feriados e pontos facultativos no calendário:

"A partir do momento que isso ganha uma visibilidade interessante, a probabilidade é que a discussão seja mais ampla, mas os parlamentares podem entender que não devem discutí-lo porque precisam olhar para algum outro tema. Por exemplo, se olhar o ranking temático de projetos, Segurança Pública está lá entre os três primeiros."

Todavia, assuntos relativos ao mercado condominial têm ganhado cada vez mais espaço.

"O Legislativo tem dado maior atenção ao direito condominial porque os condomínios se tornaram uma forma predominante de moradia e convivência urbana, com demandas crescentes por transparência, governança, profissionalização e prevenção de conflitos", pontua Barbosa.

A audiência pública deve ocorrer nos primeiros meses de 2026, após o retorno das atividades legislativas.

Em suma, embora haja um consenso sobre a importância de profissionalizar o setor para garantir transparência e prevenir conflitos, o mercado permanece em alerta sobre como o Projeto de Lei 4.739/2024 será implementado para não inviabilizar a atuação de síndicos profissionais experientes e não onerar excessivamente as famílias que residem em condomínios.

Nesse cenário, a qualificação na gestão condominial ganha ainda mais importância. Conheça os cursos online com certificado do SíndicoNet Experts clicando aqui!

Fontes consultadas: André Junqueira (advogado especialista em direito condominial); Andressa Silveira e Silva (advogada e síndica profissional); Deputado Paulo Alexandre Barbosa; Laura Suárez (Secovi Rio); Rodrigo Karpat (advogado especialista em direito condominial)