Aluguel do topo de prédios para antenas de operadoras
Saiba o que considerar, valores e o quórum necessário
Conseguir aumentar a arrecadação do condomínio sem aumentar a taxa mensal – talvez até conseguindo baixa-la um pouco – é um desejo de dez entre dez condomínios.
E um caminho para se alcançar esse dinheiro extra no fim do mês é alugando o topo do prédio para antenas de TV, telecomunicações e radiotransmissor.
Afinal, com o advento do 4G e 5G, as operadoras vão precisar instalar cada vez mais torres Brasil afora.
A proposta é tentadora, mas ainda há muitas dúvidas sobre o assunto entre os síndicos e moradores: Qual o quórum para aprovação? Faz algum mal à saúde? Serve para qualquer condomínio? Como ir atrás de uma operadora?
Para sanar essas e outras dúvidas, conversamos com especialistas do setor e levantamos nessa matéria os principais esclarecimentos sobre o assunto.
- Bate papo online: confira também o vídeo de como foi nosso Bate papo com Especislistas sobre Locação de topos para Antenas. Assista aqui e esclareça de uma vez todas suas dúvidas.
Como alugar o topo do prédio para a instalação de antenas?
O primeiro passo é cadastrar o espaço em uma empresa especializada, denominada Site Acquisition. São essas empresas que fazem a ponte entre os condomínios e as empresas que efetivamente alugam o espaço.
Há sites, como o MyTower, que funciona como uma espécie de classificados de imóveis, porém, focado para locação de espaços para antenas, enquanto a APW Brasil faz a compra dos direitos dos contratos já existentes.
É possível, sim, o condomínio entrar diretamente em contato com as operadoras que alugam o topo, mas é pouco provável que consigam fechar o negócio.
Do que o prédio precisa para conseguir alugar seu topo?
Além de uma boa localização e aprovação dos condôminos, alguns documentos em dia, como AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e Laudo técnico do Para-raio, são imprescindíveis para viabilizar o processo.
“Algo que compromete muito é o empreendimento não estar com o AVCB em dia. Isso acontece em torno de 80% dos condomínios que nos procuram”, explica Tiago Albino, diretor do site MyTower.
Caso o condomínio estiver em processo para emissão do AVCB, dependendo do caso, o protocolo de emissão pode ser aceito como documento pela empresa.
Outro documento importante é cópia da ATA da assembleia que aprovou a instalação da torre.
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Boa localização
Prédios altos, regiões elevadadas, áreas abertas e descampadas são os principais atributos para tornar o ponto atraente para as operadoras.
Isso, porém, não quer dizer que prédios mais baixos em bairros menos elevados estejam descartados.
Vai depender muito de cada caso. Se o condomínio fica em um bairro elevado e é o prédio mais alto da região, isso certamente contará a favor na negociação dos valores de locação, afirma Tiago Albino.
Restrições
Há também restrições e regras para a instalação de antenas.
O empreendimento não pode estar a menos de 50 metros de uma escola de ensino infantil, hospital ou posto de saúde, assim como também não pode estar a menos de 100 metros de uma outra torre instalada na região.
Resumo dos requisitos necessários:
- Localização
- AVCB e Laudo de Para-raios em dia
- Não estar a menos de 50 metros de escola infantil, hospital ou posto de saúde
- Não estar a menos de 100 metros de outra torre
- Aprovação dos condôminos + cópia da ATA de aprovação
Qual o qurórum para aprovar o aluguel do topo no condomínio para antenas?
Havendo interesse das empresas e o empreendimento estando com os documentos pedidos em dia, é hora de aprovar a instalação das antenas em assembleia.
O quórum necessário para aprovar a instalação das antenas, porém, não é consenso entre os especialistas do mercado. Há quem defenda unanimidade ou quem defenda anuência de dois terços dos moradores.
“O correto é que se faça a aprovação com dois terços dos condôminos”, ensina Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios.
Rodrigo Karpat, também advogado especialista em condomínios, concorda com o quórum, mas aponta que no dia-a-dia, os síndicos aprovam esse aluguel com maioria simples dos presentes.
Danos à saúde
Até o momento, segundo as fontes consultadas, não há nenhuma prova científica de que a instalação de antenas interfira negativamente na saúde dos moradores do local.
A única excessão que pode ocorrer são marca-passos cardíacos e desfibriladores. O ideal é que seus portadores procurem um médico para determinar o risco de interferência que a antena causaria no aparelho, como aponta a Cartilha da Anatel.
O que pedir da operadora que quer alugar o topo do prédio
É fundamental que nessa assembleia a empresa que quer alugar o topo forneça os seguintes documentos:
- Apólice de seguros da empresa (com cópia da apólice), cercando o condomínio com todo tipo de cuidados referentes ao cuidado da área alugada
- Atestado de estabilidade estrutural e responsabilidade civil da empresa, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
- Licença de funcionamento na prefeitura
- Laudo Radiométrico
- Licença de Funcionamento de Estação da Anatel
- Atestado de impermeabilização do local pós instalação
Vale ressaltar que cada município possui legislação própria e, eventualmente, dependendo da região, a prefeitura local pode exigir também Licença Ambiental, caso o empreendimento esteja próximo a alguma mata ou floresta.
“A empresa deve ainda oferecer um alvará da prefeitura sobre a obra a ser feita no topo da edificação, além de um laudo de pré-instalação onde se constate o estado de conservação do local ANTES da instalação”, assinala o advogado Alexandre Marques.
Fiscalização e co-responsabilidade
Outro ponto importante é que o condomínio pode ser co-responsável, caso a operadora seja multada por não estar com as licenças em dia.
Portanto, é essencial que o condomínio peça regularmente, a cada 6 meses, essas licenças.
Além disso, e tão importante quanto, é que tal documentação fique disponível, em alguma pasta em local protegido e visível no acesso à torre, para casos de fiscalização.
Quanto pode gerar de receita para o condomínio
Como dissemos, cada caso é um caso. O atributo que mais conta é a localização.
Há casos extremos de condomínios que recebem R$ 800,00/mês, assim como prédios na região da Paulista, em São Paulo, com valores próximos dos R$ 100mil por mês, esclarece Tiago.
Ou seja, o valor pode variar muito, mas a média do mercado costuma girar em torno de R$ 6mil a R$ 8mil por mês.
Como deve ser o contrato de aluguel para antenas de telecomunicação
No contrato de aluguel é fundamental que se especifique os seguintes itens:
- Duração do contrato pode chegar a 30 anos
- Os custos de instalação correm por conta de quem aluga o espaço
- O documento também deve prever que caso haja algum dano às áreas comuns do condomínio decorrentes da instalação das antenas (infiltrações são comuns), é a empresa quem deve se responsabilizar pelo reparo
- Especificação do índice que irá corrigir o valor da locação anualmente
- Explicar que os técnicos da empresa devem seguir o regulamento interno no que tange a identificação para entrada no prédio
- Manutenção da área deve ficar a cargo da empresa que aluga o local
- O momento ideal para negociação de valores é na renovação do contrato.
- Conta de luz: é a empresa quem arca com os custos da conta de luz das antenas. Para isso, pedem um relógio separado. Quando o prédio é antigo e não há essa possibilidade, o ideal é fazer uma média do que foi gasto no condomínio nos últimos seis meses com energia elétrica. O que for gasto além disso será despesa da empresa.
- Sublocação: quando a empresa aluga o topo inteiro, geralmente vai ceder o espaço para outras empresas também se utilizarem do local, e pagarem um aluguel para a empresa. O contrato deve, portanto, prever esse tipo de situação. O comum é que o condomínio fique também com 50% da receita da sublocação
Novidades do setor de locação do topo de prédio para antenas
- Lease by out: modalidade em que empresas de investimento compram o contrato de aluguel. Situação interessante para condomínios que estejam com dificuldade financeira.
“A empresa de investimento paga metade do valor do contrato para o prédio à vista, e administra para si o resto do contrato”, explica Tiago Albino, da My Tower.
- Sharings: é quando o condomínio aluga seu topo para uma empresa e essa irá oferecer o espaço para diversas empresas utilizarem ao mesmo tempo.
O que fazer com a receita do aluguel para antenas de telecomunicação?
Há condomínios que conseguem investir a receita do aluguel no próprio condomínio, e assim, renovar áreas comuns ou até viabilizar um retrofit.
Importante salientar que os recursos extras arrecadados pelos condôminos com a locação devem ser declarados no imposto de renda.
Fontes consultadas: Manoel Ballian Junior - Engenheiro de telecomunicações (Empresa Mouren Perícias); Nilton Savietto - Síndico profissional; Luiz Antonio Rodriguez - Consultor condominial; ANATEL; Conteúdo SíndicoNet; Tiago Albino, Especialista em Telecomunicações, com expertise em Torres de Telefonia Celular e fundador do site MyTower
