Aluguel do topo de prédios para antenas de operadoras

Conseguir aumentar a arrecadação do condomínio sem aumentar a taxa mensal – talvez até conseguindo baixa-la um pouco – é um desejo de dez entre dez condomínios.

E um caminho para se alcançar esse dinheiro extra no fim do mês é alugando o topo do prédio para antenas de TV, telecomunicações e radiotransmissor.

Afinal, com o advento do 4G e 5G, as operadoras vão precisar instalar cada vez mais torres Brasil afora.

A proposta é tentadora, mas ainda há muitas dúvidas sobre o assunto entre os síndicos e moradores: Qual o quórum para aprovação? Faz algum mal à saúde? Serve para qualquer condomínio? Como ir atrás de uma operadora?

Para sanar essas e outras dúvidas, conversamos com especialistas do setor e levantamos nessa matéria os principais esclarecimentos sobre o assunto.

• Bate papo online: confira também o vídeo de como foi nosso Bate papo com Especislistas sobre Locação de topos para Antenas. Assista aqui e esclareça de uma vez todas suas dúvidas.

Como alugar o topo do prédio para a instalação de antenas?

O primeiro passo é cadastrar o espaço em uma empresa especializada, denominada Site Acquisition. São essas empresas que fazem a ponte entre os condomínios e as empresas que efetivamente alugam o espaço.

Há sites, como o MyTower, que funciona como uma espécie de classificados de imóveis, porém, focado para locação de espaços para antenas, enquanto a APW Brasil faz a compra dos direitos dos contratos já existentes.

É possível, sim, o condomínio entrar diretamente em contato com as operadoras que alugam o topo, mas é pouco provável que consigam fechar o negócio.

Do que o prédio precisa para conseguir alugar seu topo?

Além de uma boa localização e aprovação dos condôminos, alguns documentos em dia, como AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e Laudo técnico do Para-raio, são imprescindíveis para viabilizar o processo.

“Algo que compromete muito é o empreendimento não estar com o AVCB em dia. Isso acontece em torno de 80% dos condomínios que nos procuram”, explica Tiago Albino, diretor do site MyTower.

Caso o condomínio estiver em processo para emissão do AVCB, dependendo do caso, o protocolo de emissão pode ser aceito como documento pela empresa.

Outro documento importante é cópia da ATA da assembleia que aprovou a instalação da torre.  

• Saiba mais sobre como tirar o AVCB do seu condomínio
• Para-raio: estar com a manutenção em dia é fundamental
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Boa localização

Prédios altos, regiões elevadadas, áreas abertas e descampadas são os principais atributos para tornar o ponto atraente para as operadoras.

Isso, porém, não quer dizer que prédios mais baixos em bairros menos elevados estejam descartados.

Vai depender muito de cada caso. Se o condomínio fica em um bairro elevado e é o prédio mais alto da região, isso certamente contará a favor na negociação dos valores de locação, afirma Tiago Albino. 

Restrições

Há também restrições e regras para a instalação de antenas. 

O empreendimento não pode estar a menos de 50 metros de uma escola de ensino infantil, hospital ou posto de saúde, assim como também não pode estar a menos de 100 metros de uma outra torre instalada na região.

Resumo dos requisitos necessários:

1. Localização
2. AVCB e Laudo de Para-raios em dia
3. Não estar a menos de 50 metros de escola infantil, hospital ou posto de saúde
4. Não estar a menos de 100 metros de outra torre
5. Aprovação dos condôminos + cópia da ATA de aprovação

Qual o qurórum para aprovar o aluguel do topo no condomínio para antenas?

Havendo interesse das empresas e o empreendimento estando com os documentos pedidos em dia, é hora de aprovar a instalação das antenas em assembleia.

O quórum necessário para aprovar a instalação das antenas, porém, não é consenso entre os especialistas do mercado. Há quem defenda unanimidade ou quem defenda anuência de dois terços dos moradores.

“O correto é que se faça a aprovação com dois terços dos condôminos”, ensina Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios.

Rodrigo Karpat, também advogado especialista em condomínios, concorda com o quórum, mas aponta que no dia-a-dia, os síndicos aprovam esse aluguel com maioria simples dos presentes.

• Veja aqui uma tabela com os quóruns específicos para aprovações em assembleias de condomínios

Danos à saúde

Até o momento, segundo as fontes consultadas, não há nenhuma prova científica de que a instalação de antenas interfira negativamente na saúde dos moradores do local.

A única excessão que pode ocorrer são marca-passos cardíacos e desfibriladores. O ideal é que seus portadores procurem um médico para determinar o risco de interferência que a antena causaria no aparelho, como aponta a Cartilha da Anatel.

O que pedir da operadora que quer alugar o topo do prédio

É fundamental que nessa assembleia a empresa que quer alugar o topo forneça os seguintes documentos:

1. Apólice de seguros da empresa (com cópia da apólice), cercando o condomínio com todo tipo de cuidados referentes ao cuidado da área alugada
2. Atestado de estabilidade estrutural e responsabilidade civil da empresa, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
3. Licença de funcionamento na prefeitura
4. Laudo Radiométrico
5. Licença de Funcionamento de Estação da Anatel
6. Atestado de impermeabilização do local pós instalação

Vale ressaltar que cada município possui legislação própria e, eventualmente, dependendo da região, a prefeitura local pode exigir também Licença Ambiental, caso o empreendimento esteja próximo a alguma mata ou floresta.

“A empresa deve ainda oferecer um alvará da prefeitura sobre a obra a ser feita no topo da edificação, além de um laudo de pré-instalação onde se constate o estado de conservação do local ANTES da instalação”, assinala o advogado Alexandre Marques.

Fiscalização e co-responsabilidade

Outro ponto importante é que o condomínio pode ser co-responsável, caso a operadora seja multada por não estar com as licenças em dia.

Portanto, é essencial que o condomínio peça regularmente, a cada 6 meses, essas licenças.

Além disso, e tão importante quanto, é que tal documentação fique disponível, em alguma pasta em local protegido e visível no acesso à torre, para casos de fiscalização.

Quanto pode gerar de receita para o condomínio

Como dissemos, cada caso é um caso. O atributo que mais conta é a localização.

Há casos extremos de condomínios que recebem R$ 800,00/mês, assim como prédios na região da Paulista, em São Paulo, com valores próximos dos R$ 100mil por mês, esclarece Tiago.  

Ou seja, o valor pode variar muito, mas a média do mercado costuma girar em torno de R$ 6mil a R$ 8mil por mês.

Como deve ser o contrato de aluguel para antenas de telecomunicação

No contrato de aluguel é fundamental que se especifique os seguintes itens:

• Duração do contrato pode chegar a 30 anos
• Os custos de instalação correm por conta de quem aluga o espaço
• O documento também deve prever que caso haja algum dano às áreas comuns do condomínio decorrentes da instalação das antenas (infiltrações são comuns), é a empresa quem deve se responsabilizar pelo reparo
• Especificação do índice que irá corrigir o valor da locação anualmente
• Explicar que os técnicos da empresa devem seguir o regulamento interno no que tange a identificação para entrada no prédio 
• Manutenção da área deve ficar a cargo da empresa que aluga o local
• O momento ideal para negociação de valores é na renovação do contrato.
• Conta de luz: é a empresa quem arca com os custos da conta de luz das antenas. Para isso, pedem um relógio separado. Quando o prédio é antigo e não há essa possibilidade, o ideal é fazer uma média do que foi gasto no condomínio nos últimos seis meses com energia elétrica.  O que for gasto além disso será despesa da empresa.
• Sublocação: quando a empresa aluga o topo inteiro, geralmente vai ceder o espaço para outras empresas também se utilizarem do local, e pagarem um aluguel para a empresa. O contrato deve, portanto, prever esse tipo de situação. O comum é que o condomínio fique também com 50% da receita da sublocação

Novidades do setor de locação do topo de prédio para antenas

• Lease by out: modalidade em que empresas de investimento compram o contrato de aluguel. Situação interessante para condomínios que estejam com dificuldade financeira.

“A empresa de investimento paga metade do valor do contrato para o prédio à vista, e administra para si o resto do contrato”, explica Tiago Albino, da My Tower.

• Sharings: é quando o condomínio aluga seu topo para uma empresa e essa irá oferecer o espaço para diversas empresas utilizarem ao mesmo tempo. 

O que fazer com a receita do aluguel para antenas de telecomunicação?

Há condomínios que conseguem investir a receita do aluguel no próprio condomínio, e assim, renovar áreas comuns ou até viabilizar um retrofit.

Importante salientar que os recursos extras arrecadados pelos condôminos com a locação devem ser declarados no imposto de renda. 

• Saiba mais sobre imposto de renda

Fontes consultadas: Manoel Ballian Junior - Engenheiro de telecomunicações (Empresa Mouren Perícias); Nilton Savietto - Síndico profissional; Luiz Antonio Rodriguez - Consultor condominial; ANATEL; Conteúdo SíndicoNet; Tiago Albino, Especialista em Telecomunicações, com expertise em Torres de Telefonia Celular e fundador do site MyTower