Como a norma de Inspeção Predial se aplica aos condomínios

Com a publicação da novíssima norma de Inspeção Predial - ABNT NBR 16747:2020, muitas dúvidas devem estar pipocando entre os síndicos.

Para que serve a norma? Como se aplica aos condomínios? A que devo me atentar? Com qual periodicidade deve ser feita?

Nesta reportagem vamos esclarecer os principais pontos da NBR 16747/20 que afetam os condomínios e como os síndicos devem se preparar quando forem contratar uma inspeção predial para o seu condomínio, com segurança e conhecimento no tema. Boa leitura! 

 Você vai ver nesta reportagem: 

• Por que a Norma de Inspeção Predial foi criada?
• A que se propõe a ABNT NBR 16747/20? 
• O que exatamente esta norma agrega ao arcabouço normativo para condomínios?
• Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?
• Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?
• A norma não é lei. Como o síndico lida com isso?
• Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?
• Como um síndico deve escolher este profissional de forma segura?
• O que o síndico deve exigir na contratação do serviço de inspeção?
• Quando o síndico sabe que é a hora de fazer inspeção predial?
• A norma especifica periodicidade para realização de inspeção predial?
• Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento?
• Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?
• A inspeção predial pode ser onerosa para o condomínio?
• Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções? 

Por que a Norma de Inspeção Predial foi criada?

Segundo Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, essa norma está no contexto de um conjunto de ações decorrentes de diversos desabamentos de prédios, com vítimas fatais, que aconteceram no País.

Dois desabamentos que causaram grande comoção nacional foram dos edifícios no centro do Rio de Janeiro, em 2012, e do Edifício Andrea, em Fortaleza, em outubro de 2019. 

"Há um entendimento da sociedade de que há necessidade de inspeções obrigatórias periódicas, que sejam alertas importantes para haver uma mitigação de risco. Espera-se que, com inspeções, se houver problemas na estrutura, em instalação e no que afeta a segurança dos usuários, haja estímulo à manutenção", afirma Carlos Borges, do Secovi-SP, que acompanhou e contribuiu na elaboração da norma.

No Rio de Janeiro, foram sancionadas a Lei Estadual nº 6.400/13 e a Lei Complementar Municipal nº 126/13, da capital, esta última conhecida como Lei da Autovistoria. Em Porto Alegre, está em vigor a Lei Complementar nº 806/16. As leis obrigam a realização de vistorias ou inspeções em edificações.

Além das leis já em vigor, há vários projetos de lei pelo País com a mesma temática, inclusive na cidade de São Paulo: PL 123/2020, do vereador Eduardo Tuma, em tramitação.  

No plano de fundo, o que se almeja é fomentar a cultura da manutenção preventiva e corretiva.

"Fazer inspeção predial é como fazer um check-up. E de nada adianta fazê-lo se, entre um e outro, não cuidar da sua saúde. A inspeção predial é um instrumento gerencial que defendemos, mas o mais importante é que haja cultura e investimento na implantação de programas de manutenção preventiva e corretiva", enfatiza Borges, do Secovi-SP.

A que se propõe a ABNT NBR 16747/20 - Norma de Inspeção Predial?

De acordo com Antonio Carlos Dolacio, secretário da Comissão de Estudos de Inspeção Predial do comitê da ABNT, o texto da NBR 16747/20 se propõe a fornecer conceitos, diretrizes, terminologia e procedimentos referentes à atividade da inspeção predial.

"A inspeção predial é um processo que visa a auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho", explica Dolacio, que também é vice-coordenador da Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP.

Na visão do engenheiro civil Zeferino Velloso, diretor da empresa VIP - Vistorias e Inspeções Prediais, a norma objetiva uniformizar a metodologia e estabelecer etapas mínimas da atividade de inspeção predial, válida para qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas.

"A inspeção predial avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise sensorial, feita por um profissional habilitado. Com base nesta análise mais ampla, poderá ser recomendada a contratação de inspeções prediais especializadas ou outras ações, como testes e ensaios, para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico", explica Velloso.

Ele ainda esclarece que as inspeções prediais especializadas não estão sujeitas a esta norma.

Carlos Borges, do Secovi-SP, enfatiza que o tipo de inspeção desta norma é mais geral, com foco em garantir segurança do usuário e identificar o pode gerar risco à vida humana. Exemplos de sinais de que há risco:

• fissuras
• vazamento
• trincas
• fios desencapados
• instalações elétricas perto de local que tem umidade

São evidência captadas pela experiência sensorial do profissional que realiza a inspeção.

Outros objetivos da norma, segundo Borges:

• checar se a edificação está cumprindo o programa de manutenção preventiva e corretiva, elaborado de acordo com a ABNT NBR 5674;
• conferir a atualização da documentação do prédio, como: alvará de segurança atualizada, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) válido, Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) etc.

O que exatamente esta norma agrega ao arcabouço normativo para condomínios?

A ABNT já dispõe de um conjunto de normas focadas em edificações, manutenção e reforma que afetam diretamente condomínios edilícios:

• ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
• ABNT NBR 16280:2015 - Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas 
• ABNT NBR 13752:1996 - Perícias de engenharia na construção civil

Segundo Dolacio, da ABNT, a norma de inspeção predial preenche lacuna relativa à avaliação e acompanhamento técnico da manutenção, conservação e condições de segurança das edificações, complementando, desta forma, a abrangência da NBR 5674 (manutenção) e NBR 16280 (reforma).

"Quando respeitados os preceitos constantes dos referidos textos normativos, a nova norma propicia aos condomínios uso mais seguro das edificações, bem como a manutenção da vida útil dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos, cuidando também, desta forma, do suporte do valor patrimonial", explica Antonio Carlos Dolacio, da ABNT.

Velloso acrescenta que a NBR 16747 agrega metodologia e atividades mínimas da fase de verificação dos resultados da aplicação da NBR 5674, analisando a existência, aplicação e eficácia dos planos de manutenção das edificações.

Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?

A ABNT explica que o texto da norma traz as etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento da inspeção predial, inclusive com ponderações sobre os objetivos de cada uma das etapas citadas, como:

• levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados)
• coleta de dados e informações para identificação de características
• histórico geral da edificação
• vistoria da edificação (de forma sistêmica)
• classificação das irregularidades constatadas
• recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas
• organização das prioridades em patamares de urgência
• avaliação da manutenção (conforme a ABNT NBR 5674)
• avaliação do uso
• redação do laudo técnico de inspeção predial

Para a última etapa - laudo técnico de inspeção predial - , a norma fornece o conteúdo mínimo que deverá constar do documento escrito, a ser emitido pelo inspetor predial, que registrará os resultados da inspeção predial. 

"É importante o síndico colocar a norma como referência de embasamento técnico para contratação. Para o profissional que vai fazer o serviço, a norma estabelece o escopo mínimo de trabalho", adiciona Carlos Borges, do Secovi-SP.

Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?

O mestre e engenheiro em Manutenção Predial Felipe Lima explica que as rondas de inspeção são atividades periódicas que devem ser realizadas dentro do empreendimento e variam conforme a disponibilidade da equipe, quantidade de pessoas, áreas do empreendimento.

São inspeções que podem ser realizadas com a equipe de manutenção do prédio. E as suas periodicidades são variáveis. Exemplos: nos halls dos elevadores, a ronda de inspeção deve ser diária, já nas casas de máquina, as rondas podem ser quinzenais.

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A norma não é lei. Como o síndico lida com isso?

Segundo Velloso, embora não seja lei, a prestação de serviços está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, que determina que devem ser atendidas as normas técnicas vigentes. Com isso, a norma tem força de lei.

De posse do laudo técnico, o síndico terá em mãos informações que o auxiliarão na gestão da manutenção predial.

Código de Defesa do Consumidor, Seção IV “DAS PRÁTICAS ABUSIVAS”:

“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços... colocar no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – Conmetro”.

Ou seja, em havendo a relação de consumo, o serviço proposto deve atender ao quanto especificado em Normas Técnicas.

Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?

Engenheiros ou arquitetos habilitados e com registro profissional em vigor pelos respectivos conselhos profissionais: CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).

De acordo com a complexidade dos sistemas e instalações presentes, a inspeção pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações, tais como arquitetos, engenheiros civis, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos etc.

Como um síndico deve escolher este profissional de forma segura? 

O síndico deve analisar o currículo do profissional para verificar se, além de habilitado, é capacitado para realização da inspeção predial, que requer grande conhecimento, por exemplo, sobre patologia na construção civil.

Zeferino Velloso, da VIP, adiciona que a realização de trabalhos semelhantes pode ser comprovada com a apresentação de:

• ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica)
• RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica)
• atestados de clientes
• Certidões de Acervo Técnico emitidas pelos conselhos de classe.

"Mas a melhor forma é a indicação de outros síndicos, gestores de patrimônio ou administradoras de condomínios. Especializações e pós-graduações na área são também um excelente diferencial indicativo de capacidade profissional", recomenda Velloso, da VIP.

O que o síndico deve exigir na contratação do serviço de inspeção?

Uma reunião inicial é muito importante, destaca Velloso, e pode ser por videoconferência, que se popularizou com a pandemia de COVID-19.

Depois, a verificação documental e a vistoria. Os laudos devem ser sempre acompanhados de ART/RRT - é a garantia do cliente de que o responsável pelo laudo é um profissional legalmente habilitado.

O laudo deve ser escrito de forma que um leigo possa entender, principalmente se contiver informações tecnicamente complexas. Se ainda for necessária, deve ser realizada nova reunião de esclarecimentos após a leitura do laudo pelo cliente.

Quando o síndico sabe que é a hora de fazer inspeção predial? 

Segundo Felipe Lima, o ideal é que todo empreendimento faça inspeção predial quando ainda está com saúde, para poder se manter sempre assim, no melhor estado de conservação possível, e não esperar aparecer algum problema para então fazer o serviço.

"Se o gestor contrata a inspeção predial somente quando encontra problemas na edificação, como trincas, rachaduras, às vezes essa ação já é tardia e os problemas estão extremamente avançados. Se há algum sinal de alerta no empreendimento, é porque já passou da hora de contratar a inspeção predial", explica o engenheiro.

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A norma especifica periodicidade para realização de inspeção predial?

Não, a norma não estabelece periodicidade para realização de inspeção predial. Segundo Carlos Borges, do Secovi-SP, houve entendimento de que estabelecimento de periodicidade é uma questão que deve constar em lei. 

Para o engenheiro Velloso, as inspeções podem ser feitas de acordo com a idade da edificação. Uma sugestão seria:

• Até 10 anos: inspeções a cada 3 anos
• De 10 a 20 anos: inspeções a cada 2 anos
• Acima de 20 anos: anualmente.

"Para que o gestor predial saiba exatamente qual a recomendação de periodicidade para realizar as inspeções prediais, primeiro ele precisa contratar um profissional para fazer uma primeira inspeção. Depois, o próprio vistoriador irá informar, baseado no estado de conservação do empreendimento, idade, localização, qual o prazo sugerido para a próxima inspeção", explica Felipe Lima, engenheiro em Manutenção Predial.

Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento? 

O Laudo Técnico de Inspeção Predial deverá conter a lista de recomendações, ou ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos.

Dolacio, da ABNT, explica que as recomendações devem estar organizadas em patamares de urgência, de acordo com o item 5.3.7 da NBR 16747.

"O laudo deverá ser levado a conhecimento do profissional responsável pela manutenção da edificação, o qual irá inserir no cronograma físico/financeiro das atividades de manutenção do condomínio, conforme plano de manutenção, as intervenções recomendadas. A ideia é o prédio dar andamento às recomendações seguindo a sequência prevista", explica Dolacio, que também é do Ibape-SP.

Segundo Felipe Lima, no laudo não podem faltar:

• anomalias encontradas
• falhas de uso, operação e manutenção do prédio
• patamares de prioridade das intervenções
• se há a necessidade de contratar alguma inspeção especializada. 

Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?

Segundo Felipe Lima, o síndico deve providenciar a execução dos pontos que foram apontados como críticos, e seguir a sequência de atividades corretivas que constam no laudo.

Todo empreendimento deve ter o seu plano de manutenção, independente da inspeção predial.

"O que ocorre com frequência é a adequação do plano de manutenção após a inspeção predial. O vistoriador sugere no laudo os pontos de correção e/ou melhoria do plano de manutenção e dos processos de manutenção que estão sendo realizados na edificação", explica Lima.

A inspeção predial pode ser onerosa para o condomínio? 

Segundo o engenheiro de manutenção predial Felipe Lima, a inspeção não é onerosa. "É um investimento que o gestor faz para garantir três principais pontos: saúde, segurança e conforto dos usuários."

Se o condomínio se importa com a segurança e funcionalidade da sua edificação, certamente provisionará no seu orçamento uma verba para realizar as inspeções periódicas, deduz Velloso.

"O importante a saber é que, mantendo um ritmo de manutenções e inspeções periódicas, os síndicos vão parar de ter as desagradáveis despesas 'surpresa' e vão reduzir os custos de manutenção periódica", diz o diretor da VIP.

Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções? 

Os especialistas consultados foram unânimes em recomendar que o condomínio tenha um plano de manutenção preventiva, segundo a NBR 5674, e realize a inspeção predial dentro da periodicidade adequada para verificar se as atividades de operação e manutenção estão aderentes ao plano.

Se necessário, ajustar o plano e os contratos de manutenção, conforme recomendado no laudo, explica Zeferino Velloso.

"O prédio é um organismo vivo que precisa ser mantido desde o primeiro dia. Se for feita a manutenção corretamente, gasta-se menos, tem-se mais conforto e segurança. Visão de longo prazo", lembra Carlos Borges, do Secovi-SP.

Seu condomínio é antigo e não tem planos de manutenção? O resultado do laudo de inspeção predial será o pontapé inicial para a elaboração de um plano especifico à sua edificação.

Fontes consultadas: Antonio Carlos Dolacio (ABNT e Ibape-SP), Carlos Borges (Secovi-SP), Felipe Lima (engenheiro de manutenção predial), Zeferino Velloso (engenheiro civil).