Por que prédios desabam: lições e alertas do Edifício Kátia Melo

Na manhã de 6 de maio de 2025, parte do edifício Kátia Melo, em Piedade, Jaboatão dos Guararapes (PE), veio abaixo. O prédio, interditado menos de 48 horas antes pela Defesa Civil, já apresentava fissuras, abatimento de piso e sinais claros de comprometimento estrutural.

Felizmente, não houve vítimas, pois os moradores haviam sido evacuados. O episódio, porém, reacendeu uma pergunta crucial para todos que vivem ou trabalham em condomínios: por que prédios desabam? E, principalmente, o que síndicos e moradores podem fazer para evitar que seus lares se transformem em tragédia?

O caso do Kátia Melo não é isolado. Ele expõe uma combinação perigosa de fatores:

• método construtivo vulnerável;
• reformas sem acompanhamento técnico;
• falhas graves de manutenção.

Entender as causas e saber agir preventivamente é fundamental para garantir a segurança das edificações e a tranquilidade de quem nelas reside.

Casos emblemáticos de desabamentos no Brasil e no mundo

O desabamento do edifício Kátia Melo se soma a uma lista de tragédias que marcaram a história da construção civil no Brasil. Nos anos 1990, os prédios erguidos pelo empresário Sérgio Naya, como o Palace II no Rio de Janeiro, ruíram por falhas estruturais e uso de materiais de baixa qualidade.

Em 2012, três prédios desabaram no centro do Rio após uma reforma mal executada, que removeu uma pilastra essencial. O episódio motivou a criação da Norma ABNT NBR 16.280, que passou a regulamentar reformas em edifícios, exigindo acompanhamento técnico e documentação detalhada.

No Recife, o desabamento do edifício Areia Branca, em Piedade, motivou a criação da Lei Estadual nº 13.032/2006, que obriga inspeções periódicas em edifícios residenciais e comerciais. 

Em 2021, o colapso do edifício Champlain Towers South, em Surfside, na Flórida (EUA), chocou o mundo e evidenciou que problemas de manutenção e reformas mal conduzidas são riscos globais.

Esses casos mostram que desabamentos raramente têm uma única causa. São resultado de uma série de erros, omissões e, muitas vezes, desconhecimento técnico. O aprendizado é claro: prevenção, fiscalização e informação salvam vidas.

Métodos construtivos mais usados no Brasil

Para entender por que prédios desabam, é fundamental conhecer os métodos construtivos mais comuns no país. A engenheira civil Elaine Araújo, fundadora da Assyst Engenharia, explicou de forma didática à reportagem os principais, suas características e aplicações. Veja abaixo: 

Alvenaria Estrutural

Utiliza blocos estruturais de concreto ou cerâmica, vazados ou preenchidos com graute (argamassa estrutural) que suportam o peso da edificação. As paredes são elementos estruturais, ou seja, não podem ser removidas ou alteradas sem risco.

É o método mais rápido, ágil e barato, e predominante em habitações populares e programas como o Minha Casa Minha Vida. 

"É um método seguro, não apenas para prédios baixos, mas também para edificios com dezenas de pavimentos. Depende do tamanho do terreno, tipo de terreno, estudo de solo e fundação", explica a engenheira Elaine Araújo.

O edifício-caixão é um tipo das possíveis configurações dos blocos dentro da alvenaria estrutural, que são assentados normalmente, dispensa viga e pilar convencional e tem esse nome porque fica em formato de caixa. O tipo caixão são blocos vazados, sem preenchimento, empilhados. O edifício Kátia Melo era um edifício-caixão. 

"Todas as paredes são estrutura do edifício, os pesos são distribuídos de forma igual. Qualquer parede que se rasga já fragilizou o bloco - que é oco -, desbalanceia a edificação e, a depender da parede que for mexida, danifica, dá rachaduras e pode desabar, como foi o caso do Kátia Melo.

*Exemplos de rasgos: cortar parede para embutir fiação, hidráulica, colocar dreno para ar-condicionado etc.

Concreto Armado

Baseia-se em um esqueleto de vigas e pilares de concreto reforçado com aço. As paredes são de vedação e não têm função estrutural, podendo ser modificadas com mais segurança, desde que não se mexa nos elementos principais (viga, pilar, laje).

Segundo Elaine Araújo, o concreto armado demora mais tempo para construir frente à alvenaria estrutural. Este método viabiliza uma melhor estética aos edifícios, que podem ter um design mais arrojado.

Como 100% do esqueleto no concreto armado é aço, encarece a construção.

Estrutura metálica e steel frame

Utiliza esqueleto metálico leve, são mais comuns em casas e edifícios de pequeno porte, com montagem a seco (não tem argamassa) e rapidez de execução. O custo é mais elevado (15% a 20%) e há limitações de altura (por ser mais leve). Outra desvantagem, segundo Elaine Araújo, é a mão de obra pouco especializada no método no Brasil.

Como é feita a escolha do método construtivo de um edifício?

A escolha do método depende de fatores como:

• custo;
• velocidade de execução;
• disponibilidade de mão de obra;
• características do terreno.

Cada sistema tem suas vantagens e limitações, mas todos exigem respeito às normas técnicas e manutenção adequada.

O que são edifícios-caixão e seus riscos

O edifício Kátia Melo era um exemplo típico de prédio-caixão, um método construtivo popularizado entre os anos 1970 e 1990, especialmente em habitações de interesse social (HIS) no Nordeste.

Como visto anteriormente, nesses edifícios, as próprias paredes são os pilares: não há vigas ou pilares convencionais. As paredes de alvenaria resistente suportam todo o peso da estrutura, formando uma espécie de “caixa”.

De acordo com o engenheiro civil Allef Dantas, que atua desde 2017 com condomínios em Recife, entre os anos 2000 e 2005, o boom habitacional demandou a construção de muitas edificações, havia falta de mão de obra qualificada, construiu-se com tijolo convencional cerâmico (aquele marrom).

"Não havia controle tecnológico na produção desses tijolos, que precisam atingir 700 graus na queima", explica Dantas, conselheiro do IBAPE/PE.

"Antes, o esgoto ficava embaixo da edificação e a base dela era feita com esses tijolos e deu problema de contaminação e agentes agressivos na base, e isso levou a interdição de vários desses edifícios", continua.

De acordo com ele, a adoção do edifício-caixão começou nas edificações mais baixas e até térreo mais 4 pavimentos. "Na época, não havia parâmetro normativo para esse tipo de edificação, era muito do conhecimento dos engenheiros para aplicar a metodologia", contextualiza o engenheiro civil. 

Essa técnica, embora barata e rápida, apresenta riscos:

• Qualquer alteração nas paredes pode comprometer a estrutura. Remover ou perfurar uma parede para instalar um ar-condicionado, abrir um nicho ou passar tubulações pode desbalancear a edificação e levar ao colapso.

• Não há redundância estrutural. Se uma parede falha, todo o sistema pode ruir rapidamente.

• Materiais e execução muitas vezes precários, especialmente nos primeiros conjuntos, agravaram os riscos.

• Exposição à maresia e umidade, comuns em regiões litorâneas, acelera a corrosão das armaduras e deteriora o concreto.

• Falta de manutenção e reformas irregulares são a principal causa dos desabamentos registrados nas últimas décadas.

O Instituto de Tecnologia local estima que no Grande Recife ainda existam milhares de edifícios-caixão com algum grau de instabilidade. E de acordo com análises de 2023 da Defesa Civil, haveria ao menos cem no nível mais grave de risco.

"Demolição é o último caso. Há situações em que é possível recuperar, há maneiras de fazer reforço", explica Dantas, especializado em recuperação de estruturas e manutenção predial.

Entre 1977 e 2023, 18 desabamentos desse tipo foram registrados na região metropolitana do Recife, resultando em dezenas de mortes.

Por que prédios desabam? Situações de risco e sinais de alerta

Segundo os engenheiros entrevistados, os desabamentos são resultado de múltiplos fatores que, isolados ou combinados, comprometem a integridade da edificação. Os principais motivos são:

• Falta de manutenção e envelhecimento da estrutura: Infiltrações e corrosão das armaduras (enfraquecem a estrutura, pois a água, com o tempo, entra no concreto, corrói e apodrece a armadura), desgaste do concreto e ausência de inspeções periódicas levam à deterioração silenciosa da estrutura.

• Reformas irregulares e remoção de paredes estruturais: Especialmente em edifícios-caixão, a retirada de paredes sem acompanhamento técnico pode ser fatal, como ocorreu no Kátia Melo e em outros edifícios da região.

• Erros de projeto e execução: Erros de cálculo no projeto estrutural, dimensionamento inadequado, uso de materiais de baixa qualidade (aço ou concreto inadequado - os tipos de materiais suportam diferentes pesos), mão de obra não qualificada, ausência de fiscalização técnica (supervisão de engenheiro para assegurar que a obra está sendo feita corretamente), não seguir os projetos originais são fatores críticos.

• Problemas de fundação: Solo mal estudado, fundação insuficiente ou recalque diferencial (afundamento desigual, exemplo: prédios tortos de Santos/SP) podem gerar trincas e desestabilizar o prédio.

• Erosão ou instabilidade do terreno: se o solo não estiver bom, não adianta a estrutura ser bem-feita.

• Novas construções sem devido cuidado: a construção de um novo prédio ao lado de um já existente pode influenciar em um desabamento. "Os prédios têm fundação profunda. Um edifício muito colado ao outro vai fazendo um bolsão na fundação - bulbo de tensão/pressão no solo. Esse efeito acontece quando a fundação é muito junta uma da outra", explica Elaine.

• Sobrecarga e uso inadequado: Instalação de banheiras, pianos, bibliotecas, revestimentos pesados ou caixas d’água maiores do que o previsto podem sobrecarregar a estrutura. Antes de instalação de itens como este nas unidades, deve-se consultar manual do usuário entregue pela construtora e verificar quanto de peso que o metro quadrado da laje suporta.

• Não seguir normas técnicas.

• Fatores externos: Incêndios, explosões, obras vizinhas mal planejadas, erosão do solo, vendavais e até terremotos (mais comuns no exterior) também podem desencadear colapsos.

Allef Dantas cita um estudo do IBAPE/SP (2010) que aponta que, em 66% das edificações, os acidentes foram gerados por falta de manutenção e em 34%, por vícios construtivos.

Por que o edifício Kátia Melo desabou?

Além de tudo o que já vimos até aqui nesta reportagem, vale destacar também que, além de ser um prédio-caixão que sofreu com reformas mal-feitas e falta de manutenção, o edifício Kátia Melo ficava localizado na região litorânea, onde há salinidade no ar.

"Lá, precisa de maior cuidado na manutenção de fachada porque a classe de agressividade é severa devido ao litoral e maresia, que leva sal e corrói o aço mais rápido. Quando se planeja a construção de um prédio, tem que levar essas condições em consideração porque uma coisa é construir numa cidade no interior e outra, no litoral", explica Elaine Araújo.

A norma ABNT NBR 6118 - Projeto de Estruturas de Concreto classifica o grau de agressividade do ambiente. E as estruturas são construídas de acordo com o grau determinado pela norma, explica Allef Dantas. "Estrutura com ambiente menos agressivo tem nível 1. E ambiente mais agressivo, com respingos de maré, maresias, contato direto com mar etc, chega a nível 4." 

O engenheiro civil explica que as estruturas de concreto são feitas com nível de proteção do aço de acordo com a exposição do ambiente e que o problema é a corrosão do aço que fica dentro do concreto.

"Quando há exposição muito grande do concreto, precisa de proteção e manutenção mais intensiva. Nesse caso do edifício-caixão Kátia Melo, já se observava movimentações internas, desplacamento de cerâmica e fissuras internas devido à falta de manutenção e intervenções", aponta Dantas. 

Exemplos de intervenções que levaram ao colapso:

• Perfuração para colocar telas de proteção. Os furos criam fragilidade e acesso de agentes agressivos ao concreto. O engenheiro orienta que essas telas devem ser instaladas por dentro das esquadrias.
• Abertura de vãos para ar-condicionado. "Cada morador fez abertura do jeito que quis", resume Dantas.
• Remoção de paredes. "Foram sendo criadas microfragilidades naquela estrutura, realocando cargas e pontos específicos de concentração de tensão e gerando rupturas.
• Falta de manutenção de fachada e das estruturas.

"O principal motivo do desabamento foram as reformas mal-feitas de unidades que removeram paredes. Neste caso do Kátia Melo, a salinidade não foi o fator de desabamento, pois o prédio ficava a 5 quadras da orla, sofria menos impacto da salinidade", esclarece Allef Dantas.

Ele explica que a região de Piedade, onde o edifício-caixão se localizada, tem muitos edifícios "pé na areia", situação em que o nível de agressividade é máximo. "Não é só a construção que tem que ter cuidado, mas a manutenção tem que ser redobrada." 

Marcos Braga, síndico profissional em Natal/RN, relata que não é incomum ser eleito em condomínios que não têm plano de manutenção.

"Quando assumo, faço uma verificação geral, vou atrás de documentação e monto um plano de acordo com as últimas manutenções realizadas e necessidades prioritárias. Muitos síndicos moradores não fazem guarda adequada da documentação, que pertence ao empreendimento", esclarece.

No vídeo abaixo, a engenheira civil Elaine Araújo fala mais sobre as razões que levam um prédio a desabar. Assista!

Sinais de alerta que síndicos, zeladores e moradores devem observar

As edificações apresentam sinais claros de que algo está errado e não apenas síndicos, zeladores e manutencisitas devem estar atentos, mas os moradores também! Confira os principais alertas listados pelos especialistas entrevistados:  

• Fissuras e trincas, especialmente inclinadas ou que aumentam rapidamente.

• Infiltrações e umidade em locais não previstos.

• Portas e janelas que emperram ou não fecham mais.

• Desnível ou afundamento do piso.

• Cerâmicas ou revestimentos descolando.

• Estalos ou ruídos incomuns nas paredes.

• Ferragens expostas ou enferrujadas.

• Rachaduras próximas a pilares ou vigas (em prédios de concreto armado).

Qualquer um desses sintomas deve ser comunicado imediatamente ao síndico, que deve acionar um engenheiro para avaliação técnica.

O que o síndico deve fazer para manter a edificação segura?

A responsabilidade pela segurança estrutural do prédio é compartilhada, mas o síndico tem papel fundamental na prevenção de tragédias, afinal, de acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, compete a ele "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns".

"Em atendimento ao Código Civil, o síndico precisa fazer a gestão da manutenção, segundo à norma ABNT NBR 5674. É uma responsabilidade muito grande", alerta Allef.

Entre as principais medidas preventivas, destacam-se:

• Elaborar e executar um plano de manutenção preventiva, com inspeções regulares em toda a estrutura, lajes, fachadas, sistemas elétricos, hidráulicos e de combate a incêndio. "O síndico deve se atentar ao Manual de Uso e Operação do Condomínio, entregue pela construtora conforme a norma ABNT NBR 14037, e seguir tudo o que está determinado lá, inclusive para assegurar as garantias, afinal, se não as fizer, serão perdidas", orienta Allef Dantas. Se o seu condomínio não tem este manual, contrate um laudo de inspeção predial com plano de manutenção.

• Contratar profissionais habilitados (engenheiros ou arquitetos) para realizar vistorias técnicas periódicas, conforme determina, por exemplo, a Lei Estadual nº 13.032/2006, em Pernambuco, que determina inspeção a cada 4 anos em prédios com até 20 anos de idade e a cada 3 anos em prédios com mais de 20 anos; e normas técnicas, como a ABNT NBR 5674.

• Exigir e fiscalizar a documentação de reformas nas unidades, conforme a NBR 16.280, que obriga a apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) detalhando todas as intervenções previstas. E não basta exigir apenas a ART ou RRT. "A NBR 16280 vai muito além. A norma também trata de descarte dos resíduos; responsável técnico pelos projetos, que responde por todas as alterações que serão feitas; quais intervenções serão feitas; emissão de laudo de reforma -que vai subsidiar o condomínio", adiciona Allef Dantas.

• Treinar funcionários e orientar moradores sobre os riscos de alterações não autorizadas, especialmente em edifícios-caixão, onde qualquer intervenção na parede pode ser fatal.

• Registrar e arquivar laudos, relatórios e históricos de manutenção, facilitando a gestão e a tomada de decisões futuras.

• Isolar e sinalizar áreas de risco imediatamente ao identificar anomalias estruturais, evitando o acesso até a realização dos reparos necessários.

• Manter comunicação transparente com os condôminos, informando sobre a importância das manutenções e da norma de reforma.

Cuidados extras para síndicos de condomínios em regiões litorâneas

A engenheira Elaine Araújo destaca que a manutenção deve ser ainda mais rigorosa em regiões litorâneas, devido à ação da maresia e da umidade, que aceleram a corrosão dos materiais.

Segundo Marcos Braga, tem dia que, na cidade de Natal, a umidade chega a 80%, com diversos tipos de impactos:

• desgaste de ferragem;
• vidros manchados: por mais que se limpe todos os dias e se coloque película para aumentar durabilidade;
• formação de crostas. Exemplo: nos elevadores, forma crosta em cabos, conectores, placas de comando;
• problema em bombas: rolamento desgasta mais pela umidade e maresia;
• desgaste acelerado e acentuado em estruturas de ferro, tais como escadas, motores de portão, parapeito, estrutura de para-raio. "Cheguei a fazer manutenção em para-raio duas vezes no ano", relata o síndico;
• fachada:
  • dependendo da posição do prédio, a pintura deve ser a cada três anos. "Nem sempre é preciso fazer manutenção nas 4 ou 5 faces do edifício, mas naquelas em que entra mais; ventilação e chuva porque cria muito fungo", explica Braga;
  • aplicação de antifungo anualmente;
  • revestimento cerâmico, a manutenção, geralmente, é a cada 5 anos, dependendo do que diz o manual;
  • atenção à microfissuras, com lavagem pontual;
  • atenção à infiltração: pode ser problema de vedação de esquadrias ou microfissuras da fachada;
• madeira apodrece, dá rachaduras;
• portões: hoje em dia é mais comum serem de alumínio, mas outros materiais desgastam mais rapidamente.

Segundo Braga, as despesas com manutenção ordinária em condomínios litorâneos tendem a ser maior com bombas (incêndio, hidráulica, fluvial etc), com equipamentos eletromecânicos (ex: elevadores), e fachada.

"Dentro do grupo 'manutenção', somando materiais e serviços, costuma ser em torno de 30% da conta ordinária", detalha o síndico profissional.

Abaixo, alguns pontos de atenção extras para edifícios localizados no litoral, listados por Allef Dantas:

• Inspeções e manutenção da estrutura: se há concreto aparente, deve ser providenciada pintura com tinta específica que impede a penetração de agentes agressivos.
• Variação térmica grande: quando há aquecimento durante o dia, o  revestimento cerâmico aumenta e ganha volume e, de noite, se comprime. Regiões onde há maior insolação, expande muito e solicita mais das juntas de dilatação/movimentação. Quando não há essas juntas bem definidas, não há espaço para movimentar e a cerâmica se desplaca.
• Carga de vento: edifícios são cada vez mais altos e, quanto mas altos, mais sofre impacto do vento, com impacta na estrutura e nos revestimentos de fachadas. 
• Revestimento cerâmico na fachada é sinônimo de alto padrão e valorização no Nordeste. Esse tipo de material tem um peso, uma carga grande na fachada, que demanda manutenção a cada 3 anos, conforme determina a norma ABNT NBR 5674. "Tem que fazer inspeção e manutenção: recomposição de rejunte, troca de pedras, substituição de componente, como, por exemplo, juntas de movimentação", explica Dantas.  

Síndicos devem recorrer a assessoria técnica especializada

O síndico não é obrigado a ser formado em engenharia, arquitetura etc, mas ele deve se amparar em documentação técnica e profissionais competentes.

O primeiro passo é contratar uma inspeção predial, de preferência nos moldes da norma ABNT NBR 16.747, que gere um laudo que aponte por onde começar.

"Os condomínios não têm dinheiro para fazer tudo ao mesmo tempo. Há prédios mais simples que não têm nem caixa para fazer as manutenções preventivas. Então, é preciso saber os graus de criticidade para priorizar. Ter um relatório de inspeção completa norteia o processo de gestão de manutenção", salienta Allef Dantas.

E quando o síndico não tem formação técnica, a recomendação é contratar uma assessoria técnica de engenharia para fazer o gerenciamento de reformas, incluindo análise de documentação, acompanhamento e fiscalização de obras não apenas das unidades privativas, mas das áreas comuns do condomínio também.

Nem sempre o condomínio tem fôlego financeiro para manter um contrato fixo com uma assessoria de engenharia. Nestes casos, a indicação de Dantas é que o condomínio contrate uma assessoria quando houver uma reforma grande de uma unidade, com visitas regulares para assegurar que não haverá impacto na edificação, para preservar a segurança e o patrimônio.

"Esse cuidado deve incluir fiscalização da equipe da obra para assegurar que estão fazendo tudo conforme o plano de reforma apresentado."

Cuidados especiais em edifícios-caixão: a experiência do síndico Marcos Braga

Marcos Braga, com mais de uma década de experiência, já administrou um edifício-caixão por dois anos e reforça a necessidade de seguir à risca o manual de manutenção desses prédios. Alterações em instalações elétricas e hidráulicas só podem ser feitas no mesmo local, sem modificar a estrutura pré-estabelecida.

“A principal preocupação é orientar os moradores a sempre procurar o síndico antes de qualquer reforma. Se não há manual do proprietário, é fundamental buscar orientação com a construtora ou um engenheiro responsável”, relata.

Braga também recomenda:

• Comunicação constante com os moradores, reforçando a cada três meses os cuidados necessários.

• Treinamento dos funcionários para identificar e relatar qualquer movimentação ou barulho de obra suspeito.

• Exigência do cumprimento da NBR 16.280 em todas as reformas, inclusive nas áreas comuns.

• Fiscalização rigorosa das obras, inclusive acompanhando o descarte de resíduos e a execução dos serviços conforme o plano aprovado.

Em um caso prático, uma reforma que pretendia alterar tomadas e instalações hidráulicas só foi autorizada após análise conjunta de engenheiros, optando-se pelo uso de drywall (material leve e não estrutural), sem impacto na estrutura do edifício-caixão.

Responsabilidades e cuidados dos moradores nas reformas e uso do apartamento

A segurança do prédio também depende das atitudes dos moradores. A NBR 16.280 e o Código Civil deixam claro que:

• O condômino é responsável por realizar obras que não comprometam a segurança da edificação.

• Toda reforma deve ser comunicada ao síndico, com apresentação de documentação técnica assinada por engenheiro ou arquiteto.

• É proibido remover, perfurar ou alterar paredes estruturais sem estudo prévio e reforço adequado, especialmente em edifícios-caixão.

• A execução da obra deve seguir rigorosamente o plano aprovado, sob pena de advertência, multa e até ação judicial.

• Moradores devem comunicar imediatamente ao síndico qualquer sinal de anomalia nas áreas privativas ou comuns.

A cultura de “cada um faz o que quer” é incompatível com a vida em condomínio. O respeito às normas e a busca por orientação técnica são essenciais para proteger vidas e patrimônios.

O desabamento do edifício Kátia Melo é um alerta para síndicos, moradores e autoridades em todo o Brasil. Prédios desabam quando falham a manutenção, a fiscalização e o respeito às normas técnicas. Em edifícios-caixão, o risco é ainda maior, pois qualquer intervenção indevida pode ser fatal.

A prevenção começa com informação, passa pela fiscalização rigorosa das reformas e só se completa com a participação ativa de todos os envolvidos.

Síndicos devem investir em manutenção preventiva, exigir documentação técnica e orientar moradores.

Moradores, por sua vez, precisam entender que a segurança coletiva depende do cuidado individual. Só assim será possível evitar novas tragédias e garantir que o lar continue sendo um lugar de proteção e tranquilidade para todos.

Fontes consultadas: Elaine Araújo (engenheira civil), Allef Dantas (engenheiro civil e conselheiro do IBAPE/PE), Marcos Braga (síndico profissional)