Diferenças entre Loteamentos, Condomínios e Associações

Há quem acredite que condomínios e loteamentos são a mesma coisa, por serem tão similares em seu dia-a-dia.

Realmente há diversos pontos em comum entre esses tipos de empreendimentos: diversas famílias dividindo um espaço para morar, áreas em comum e todos os problemas ou benesses que essas situações envolvem.

Entretanto, existem diferenciações importantes na forma como cada modalidade é concebida e usufruída que precisam ser esclarecidas.

 Você vai ver nesta matéria: 

• Diferenças entre condomínio e loteamento/associação
• Regras de convivência
• Pagamento de taxa condominial e taxa associativa (*Decisão do STF)
• Portaria e controle de acesso
• Condomínios podem ter associações?
• Como montar uma associação?
• Fechamento de ruas

Diferenças entre condomínio e loteamento/associação

O que diferencia, basicamente, o condomínio de um loteamento, ou associação, é sua origem e a legislação em que são submetidos.

• Legislação Os condomínios são regidos pelo Código Civil, do artigo 1331 ao artigo 1358. Já os loteamentos devem seguir o capítulo II do Código Civil,  dos artigos 53 ao 61.
• Origem: Quanto à origem, um condomínio, seja de casas ou um prédio, já nasce como condomínio - também conhecido como condomínio edilício. Uma associação, via de regra, nasce junto ou um pouco antes de um loteamento.
• Entrega: Diferentemente do condomínio, onde as unidades devem ser entregues prontas para a habitação, quem compra um lote pode recebê-lo da incorporadora de diversas formas diferentes: já com a casa pronta, só o terreno, ou com o imóvel semi-pronto. Além disso, no loteamento, é da responsabilidade da construtora ou incorporadora providenciar as ligações de água e luz aos sistemas locais, além de implantar o sistema de iluminação do local.
• Parcelamento do solo: Um loteamento é diferente de um condomínio, pois ali são vendidos lotes, e não a fração ideal, como se costuma fazer em condomínios. Em um loteamento, o proprietário é dono do seu lote, apenas. Ele não é co-proprietário de uma fração das ruas, por exemplo, como aconteceria se o empreendimento fosse um condomínio horizontal. O importante é que os lotes já estejam divididos e que se respeite a legislação de cada município sobre o assunto. Muitos se confundem porque, erroneamente, os loteamentos são anunciados como “condomínios fechados”. “Um local que `nasce’ como loteamento só pode ser associação, não será um condomínio. É uma forma diferente de parcelamento do solo”, esclarece Vania dal Maso, diretora de condomínios da administradora ItaBR.

Regras de convivência

Existe alguma diferença palpável entre morar em um condomínio ou em um loteamento fechado?

No dia-a-dia, morar em um desses empreendimentos muda pouca coisa. Em ambos há assembleias que decidem o futuro do local. Mas em condomínios, os moradores seguem a convenção e o regulamento interno, ao passo que em loteamentos, as regras se chamam estatuto social. 

Outra diferença é que, geralmente, veículos de fora podem estacionar dentro do loteamento, coisa que não acontece nos condomínios.

Tabela de comparação

Veja abaixo algumas diferenças entre condomínios e associações:

Condomínios	Loteamentos e Associação de Proprietários
CNPJ despersonalizado	CNPJ idêntico ao de empresas
Não pode adquirir bens imóveis, sem adjudicação judicial	Pode adquirir bens imóveis como qualquer empresa
Gestão exercida pelo síndico	Gestão exercida por uma diretoria executiva e representada por no mínimo dois diretores (presidente e tesoureiro)
Escolha da administradora deve ser ratificada em assembleia geral	Escolha da administradora deve ser por confiança de seus próprios dirigentes, ou como conste no estatuto social
A administração deve se nortear pelo Código Civil com os  artigos 1331 ao 1358	A administração deve se nortear pelo Código Civil- Capítulo II - Artigos 53 ao 61, e somente quando existir omissão nesses, ser subsidiário aos Artigos 1331 ao 1358
Não há necessidade de escrituração fiscal	Obrigatoriedade de escrituração fiscal (balanço e razão) assinada por contador habilitado e pelo presidente e tesoureiro
Não há regime contábil obrigatório	Regime Contábil para atendimento a legislação: Por competência
Receita Federal: declarações básicas	Receita Federal: declarações específicas
Inadimplência: Pode se utilizar da lei Estadual de Protesto de Títulos, dependendo do estado	Inadimplência: Não pode utilizara a lei de Protesto de Títulos
Pode impedir o direito de ir e vir em suas portarias	Não pode impedir o direito de ir e vir em suas portarias, mas apenas realizar o controle de identificação
Controle de identificação e fechamento perimetral: É direito legal dos condomínios.	Controle de identificação e fechamento perimetral: Depende da obtenção do termo de concessão de direito real de uso de área pública, a ser concedido pela Prefeitura Municipal
Convocação de assembleias pelo síndico ou por 25% dos associados adimplentes	Convocação de assembleias pelo conselheiro ou presidente ou por 20 % dos associados adimplentes
Condomínio para abrir uma ação civil pública necessita da Promotoria Estadual	A associação de proprietários, por ser uma entidade civil de direito privado, pode encampar por si só uma ação civil pública
Os condôminos pagam IPTU por fração ideal de área privativa e comum	Os associados somente pagam IPTU de seu imóvel (terreno+casa) e nunca de área comum do empreendimento, que é pública
Implantados pela Lei Federal 4591/64	Implantados pela Lei Federal 6766/79

Pagamento de taxa condominial e taxa associativa (*inclui decisão do STF) 

Ao contrário dos condomínios, onde não há o que se discutir sobre o pagamento da taxa condominial, as associações tendem a enfrentar mais dificuldade em cobrar seus associados, uma vez que a nossa Constituição diz, em seu artigo 5, art XX:

XX - Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado

Mas cabe uma explicação mais detalhada sobre esse ponto:

É verdade, sim, que ninguém é obrigado a se associar ou permanecer associado a um clube ou associação de moradores. Há, porém, casos em que o entendimento da lei é que o pagamento à associação é devido, nas seguintes situações:

1. Quando, antes de comprar um lote, consta no contrato de compra e no memorial descritivo, que haverá uma associação de moradores. “Nesse caso, é uma cláusula de condição. Se você comprar o lote, vai participar da associação”, explica Mariângela Machado, diretora de Associações em Loteamentos da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP
2. Quando, mesmo depois da aquisição do lote, dois terços dos proprietários de lotes concordam com a formação da associação. Essa decisão deve ser tomada em uma assembleia, como a de condomínios. “Nesse caso, entende-se que o interesse da coletividade se sobrepõe ao interesse individual”, explica Vania dal Maso. Nessas situações, o um terço que não concorda com a criação da associação também deve pagar a taxa associativa.

No final de dezembro de 2020, o Supremo Tribunal Federal julgou a constitucionalidade da cobrança de taxas associativas a não associados nos loteamentos fechados. O ministro relator do recurso, Dias Toffoli, decidiu pela inconstitucionalidade da obrigação do pagamento até o advento da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 ou de anterior lei municipal que discipline a questão.

Isso quer dizer que, após o advento da lei 13.465, de 11 de julho de 2017, a cobrança será legal, se o proprietário do lote aderir ao ato constitutivo da associação, nos termos da Lei.

• [ARTIGO] Comentários sobre a decisão a recente decisão do STF referente à cobrança em loteamentos

Importante ressaltar que a criação da associação e o pagamento das taxas está diretamente ligado à prestação de serviços.

“É fundamental que se preste algum serviço aos moradores, como gestão de áreas dentro do loteamento, como praças e outros espaços, segurança, como portaria e rondas e recolhimento do lixo”, aponta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Ou seja, caso a associação não preste nenhum tipo de serviço para os proprietários, os mesmos podem entrar na justiça contra a mesma – e tem grandes chances de se verem livres dessa obrigação.

Portaria e controle de acesso

Esse é um tema que gera bastante polêmica para quem mora em loteamentos fechados.

Como os serviços de iluminação são, via de regra, prestados pela prefeitura, assim como as ruas internas (salvo quando as mesmas são doadas à associação pela prefeitura, quando isso é possível), muitas vezes não é permitido proibir que pessoas de fora entrem no local.

O que se pode fazer é pedir os dados pessoais de todos que desejarem passar pela chancela.

Quando a municipalidade, porém, doa as ruas para a associação, a mesma deve se responsabilizar pela limpeza das vias e recolhimento do lixo, que deve ser deixado em apenas um ponto para ser recolhido pela concessionária local.

Condomínios podem ter associações?

Um loteamento não pode ser condomínio, mas um condomínio pode criar a sua própria associação. 

“Isso pode acontecer para fins específicos, como para adquirir um terreno ao lado para expandir sua garagem, por exemplo. Nesse caso, com a associação formada, é possível fazer essa compra, o que não aconteceria apenas com a figura jurídica do condomínio”, exemplifica Alexandre Marques.

Outra possibilidade é quando há uma área comum a ser gerida entre vários condomínios, como uma praça, ruas ou áreas de lazer.

“Nessas situações, diversos condomínios que contem com essa área em comum podem se juntar, em uma associação, e assim, cuidar desses espaços”, explica  Gabriel Karpat.

Como montar uma associação?

• Veja aqui um passo a passo para criar uma associação de moradores

Fechamento de ruas

• O processo para fechamento de uma rua é algo que se torna cada vez mais difícil, legalmente falando. Nesse caso, o indicado é apostar na formação de uma associação de moradores, e não em um condomínio.
• Pode-se constituir uma associação de moradores para levantar fundos para conservar o portão, a guarita, realizar poda de árvores e outros serviços.
• O fechamento depende de autorização municipal.

Veja também

• Como regularizar e registrar um condomínio
• Como montar uma associação de moradores
• Lei: fechamendo de ruas e vilas (SP)
• Serviço: Escritórios de advocacia para condomínios em São Paulo | Rio de Janeiro

Fontes consultadas: Mariângela Machado (Secovi-SP), Márcio Spimpolo (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), Vania Dal Maso (ItaBR), Alexandre Marques (advogado), André Junqueira (advogado), Gabriel Karpat (GK).