Fachadas

Por Fernando Augusto Zito*

Trata-se de benfeitoria voluptuária ou na pior das hipóteses útil, logo, o quórum necessário para aprovação em assembleia é de maioria simples. Nesse sentido é o ensinamento de João Batista Lopes (Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo), mencionado em Julgado do STJ abaixo reproduzido:

Conforme escólio de João Batista Lopes, ilustre Prof. e Magistrado paulista:

“À Assembleia Geral de Condôminos incumbe:e) aprovar, pelo quorum previsto na convenção, ou, na falta de previsão, por maioria simples, as inovações necessárias, úteis ou voluptuárias” (CONDOMÍNIO, págs. 120/121, 5ª ed.).

De sorte que, deixando a transformação de atingir o direito de propriedade da ora recorrente ou de até mesmo de molestar o seu direito de uso regular de parte do imóvel, não há como exigir-se a autorização de todos os condôminos, pretendidade pela demantante. Embaraço no uso das partes comuns inexiste (cfr. Art. 10, inc. IV, da Lei nº 4.591/64). De outro lado, esta proclamado, alto e bom som, pelas instâncias ordinárias que não restou alterado o projeto arquitetônico concernente ao condomínio.

O Julgado do STJ decidiu:

Como se vê, a modificação ou alteração que não afeta a substância da coisa, prescinde de aprovação unânime em assembleia, pode ser feita por maioria simples dos condôminos. Claro que deve haver um padrão.

Cabe ainda observar de acordo com a lição de Caio Mario da Silva Pereira:

“O limite da proibição é o interesse coletivo. Desde que não prejudique ninguém, nem comprometa a segurança do imóvel, nem infrinja as cláusulas da convenção. Pode o dono de qualquer apartamento fazer neste as obras que entender”. Tem–se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto.”

Na prática, tem se aceito pequenas modificações na fachada desde que não causem prejuízo a estética do prédio, tais como fechamento de sacadas, redes de proteção, persianas, e ainda a substituição de materiais antigos que não existem mais no mercado quando houver a necessidade de troca de esquadrias, batentes e etc.

Quando constatado que não houve comprometimento a segurança ou alteração significativa da estética da fachada é cabível seu fechamento. Este entendimento aplica-se também no caso de remoção de caixilhos.

Conclui-se assim que algumas modificações, tais como o fechamento de sacadas com vidros transparentes, a instalação de redes de proteção e a colocação de persianas não constituem alteração da fachada, desde que não comprometam a estética do condomínio.

Considerando que alguns casos não configuram alteração de fachada sugere-se que o síndico se antecipe e convoque assembleia a fim de padronizar a instalação dos vidros, persianas, remoção de caixilhos entre outros.

Esta aprovação deverá ocorrer com quórum de maioria simples e obrigará aos condôminos ausentes também.

(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios e Sócio da Rachkorsky Advogados.