Gestão condominial

Como deve ser a gestão de condomínios corporativos e residenciais

Por Armando Lardosa*

Com a crescente urbanização do Brasil, viver em condomínios horizontais e verticais passou a ser uma tendência natural para otimizar os espaços da malha urbana. Tornou-se complexo administrar esses condomínios e a amplitude de problemas que fazem parte da sua rotina diária.

A terceirização desses serviços passou a ser uma realidade para minimizar a quantidade de problemas de ordem legal, contábil e fiscal, o que exige maior profissionalização e melhoria na qualidade dos serviços prestados à comunidade.

Afinal, para uma parcela importante da população, o imóvel se constitui no patrimônio de maior valor. E tudo o que o condomínio fizer terá reflexo, direta ou indiretamente, na valorização ou não deste patrimônio.

Administrador de condomínio, seja residencial ou comercial, ou como também é conhecido síndico é o gestor que organiza e traduz em ações todos os anseios e desejos dos condôminos.

Todas as decisões do dia a dia são centralizadas no administrador/síndico que representa a vontade das unidades em relação aos objetivos do condomínio. Os condôminos concorrem mensalmente para as despesas comuns de operação do condomínio (limpeza, manutenção, impostos, taxas e demais compromissos.

A remuneração do administrador/síndico deve ser definida em assembleia com item especifico e pode ser através da isenção de cota ou pró-labore, no caso de morador ou se for pessoa física ou jurídica (externo) através de um contrato de prestação de serviços com valor definido antes da contratação.

Importante ressaltar quais os dispositivos de suporte a administração de condomínio independente de ser residencial ou comercial:

Convenção: Carta Magna do condomínio

Aqui está a constituição de um condomínio: descrição física, destinação, modelo de administração, limites de autonomia do sindico e conselheiros.

Regimento Interno: ou normas de convivência

Nesse documento estão as “posturas” a serem adotadas no dia a dia do condomínio. Este documento é dinâmico, pois deve retratar o momento do condomínio, ou seja, o perfil de seus moradores a cada “momento”.

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Assembleias (Ordinárias e Extraordinárias): Fórum de decisões sobre os rumos do condomínio.

Para que a administração seja eficiente além dos dispositivos citados acima (tripé essencial), quando a estrutura for complexa se faz necessário um software de gestão que contenha acompanhamento de manutenções periódicas, orçamentário, controles, contratos e que possa manter um canal direto com os condôminos.

Fundamental que haja uma equipe qualificada e constantemente reciclada, independentemente de ser orgânica ou terceirizada.

A documentação/recolhimentos do condomínio junto aos órgãos públicos e demais entidades e controles e obrigações sobre a mão de obra, devem estar em dia, e nesse caso uma administradora de imóveis é fundamental para o auxílio na gestão.

O administrador/síndico só irá cuidar do condomínio como sua própria casa ou sua própria empresa, caso uma qualidade prevaleça: comprometimento.

Ela será determinante para a escolha dos melhores profissionais nas obras, se envolver de fato nos assuntos técnicos que não conhece e realizar uma melhor avaliação dos custos.

Ele também precisa ser paciente, transparente e a mais importante competência: empatia. A conservação de um prédio não é tarefa fácil. O síndico precisará muito da ajuda de toda a equipe.

Mas isso não tira a responsabilidade de inspeção do síndico, o qual precisa estar sempre alerta com os moradores/usuários, empregados, sistema de segurança, conservação da fachada, impermeabilização, telhado, instalações elétricas e equipamentos em geral.

O bom andamento e a convivência harmônica em um condomínio é responsabilidade desse administrador predial. Sua tarefa é árdua, mas quando bem realizada, se transforma em prazer para ele e todos os condôminos.

Novamente ressaltamos a importância da assessoria de uma boa administradora. Importante, também, o subsíndico (quando for o caso) e os conselheiros estarem ao seu lado, acompanhando e fazendo com que essa difícil tarefa seja exercida de maneira mais suave.

* Armando Lardosa é sócio-diretor do Instituto Brasileiro de Gestão da Hospitabilidade

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