Aprenda a criar um Plano Diretor para condomínios
Saiba o que é um Plano Diretor para condomínios, como aplicar, executar, suas vantagens, e mais: aprenda o passo a passo para criar o documento você mesmo com auxílio de um infográfico exclusivo!
Assim como qualquer empresa, a gestão condominial não sobrevive sem planejamento. Essa é a cura que o documento conhecido como Plano Diretor para condomínios pode proporcionar para aqueles síndicos que vivem trabalhando por demanda.
O nome pode assustar muita gente, mas o Plano Diretor aplicado a condomínios, também chamado de Plano Gestor, Plano de Ação, Planejamento Estratégico, nada mais é do que planejamento. Trata-se de trabalhar com processos e objetivos em vez de apagar incêndios a todo instante.
Nesta matéria, vamos explicar em detalhes o que é um Plano Diretor para condomínios, como aplicá-lo, suas vantagens, como aprovar e executá-lo, e o mais importante: ensinamos um passo a passo para você mesmo criar o documento para o seu condomínio. E com um bônus: um infográfico exclusivo para te auxiliar nesse desafio. Confira!
O que é Plano Diretor e sua aplicação na gestão condominial
De acordo com Gabriel Karpat, diretor da GK Administração de Bens, Plano Diretor para condomínios é um conceito embasado na gestão pública que se traduz em uma palavra: planejamento.
São objetivos e processos que voltam a atenção para o local e para os moradores que ali habitam, com a finalidade de proporcionar, entre outros aspectos, conforto e qualidade de vida. É uma forma de oferecer um ambiente melhor, em consonância com as pessoas.
O Plano Diretor da cidade de São Paulo, por exemplo, é classificado em três áreas, que podem muito bem serem espelhadas para os condomínios:
- Preservação: Aquilo que já está feito e você não pode mexer, apenas manter;
- Qualificação: Melhorar áreas já existentes;
- Transformação: Áreas construídas para uma finalidade específica, mas que, com o tempo, podem mudar de destinação, como os mercadinhos e áreas para pets.
Da mesma maneira, o Plano Diretor para condomínios é um conjunto de ações a serem tomadas pela administração do condomínio, para o desenvolvimento e organização daquela comunidade.
Além de qualidade de vida, segurança e conforto aos condôminos, um documento bem pensado e executado valoriza os imóveis.
Mais que buscar referência na gestão pública, o Plano Diretor também é uma vertente do planejamento estratégico - tão comum nas empresas que privilegiam uma gestão profissional e robusta.
"Como venho observando, era apenas uma questão de tempo para que uma ferramenta tão poderosa e útil do mundo corporativo passasse a ser adotada pelos gestores de condomínios com uma postura mais profissional. Os benefícios são imensos", introduz o administrador e síndico profissional Sérgio Gouveia.
Quais informações devem constar no Plano Diretor para condomínios
Qualquer demanda que seja um objetivo para o condomínio deve entrar no Plano Diretor. O plano tem que estabelecer diretrizes, normas e metas de maneira detalhada, com tudo o que se pretende fazer no condomínio, incluindo cronogramas, laudos e orçamentos.
Além disso, deve-se planejar ações factíveis e exequíveis para aquela comunidade, ou seja, não adianta inventar moda. "
O plano começa com aquilo que o condomínio tem, o que é real, ou seja, o que é possível no momento", evidencia Karpat.
Segundo o síndico profissional Alexandre Prandini, o Plano Diretor de um condomínio deve reunir intenções, projetos, necessidades e prioridades. "É o mapa que a gestão utilizará como guia para valorização do patrimônio", enfatiza.
Para ele, existem três áreas principais as quais o síndico precisa atacar para não falhar:
- Manutenção: O que fazer para manter a salubridade, integridade física da edificação, etc;
- Segurança: No sentido de ser invadida, habitada, etc;
- Melhorias de valorização: Em sua maioria, obras.
O foco principal, segundo Prandini, é a manutenção - muito mais necessária para o condomínio do que uma melhoria.
"Isso vai contra ao que a esmagadora maioria das pessoas pensa. Todos pedem melhoria, poia são facilmente notadas no condomínio. Lógico que os moradores preferem ter uma nova academia do que fazer uma reforma na prumada que está com vazamento, mas a nossa tarefa é fazer com que eles mudem essa visão", sinaliza.
De acordo com Gouveia, o documento compreende, ainda, três tipos de intervenções:
- Necessárias (indispensáveis);
- Úteis (aprimoramentos do que já existe);
- Voluptuárias (acréscimos de área, equipamentos, benfeitorias meramente estéticas, etc).
Mas nem somente de obras vale-se um Plano Diretor. Também é contempla melhorias de processos, introdução de novas soluções, alteração de regimento interno, demandas jurídicas, questões de inadimplência, dentre outros.
Existem várias micro e macro demandas que podem ser incorporadas ao Plano Diretor e essa triagem do que entra ou sai vai depender da necessidade de cada condomínio.
"De maneira geral, só não costumo colocar questões administrativas, porque tenho mais liberdade para resolvê-las fora de um plano, bem como as questões disciplinares, uma vez que já tenho uma base que é o regimento interno", indica Prandini.
Tudo isso obedecendo a três alicerces, como bem lembra Karpat:
- Legal (respeito às legislações);
- Financeiro (alinhado à previsão orçamentária);
- Gerenciamento (seguir fielmente o plano estabelecido).
Quem elabora e onde montar
O síndico ou um grupo de trabalho formado por ele, podendo contar com o apoio da administradora e dos conselheiros, além de especialistas, tais como engenheiros, arquitetos, advogados, administradores, contadores, etc. Para Karpat, quanto mais técnicos participando do projeto, mais embasamento o síndico terá.
Para montar um Plano Diretor para condomínios, a consulta aos moradores é indispensável, assim como a parceria com funcionários e fornecedores.
"Por envolver diversas áreas, não é recomendado que o síndico desenvolva esse plano sozinho. O ideal é que ele esteja cercado de especialistas que o assessorem e ajudem a aprimorar e executar o projeto", reforça o síndico profissional Sérgio Gouveia.
Quanto à ferramenta utilizada para elaborar um Plano Diretor não tem segredo, é possível usar vários formatos: documento escrito em Word, usar uma planilha ou mesmo slides no PowerPoint.
O Plano Diretor deve ser pensado para quanto tempo?
Os prazos podem ser de curto, médio e longo prazo e a definição deles também depende da demanda do condomínio. A escala média sugerida por Gouveia, Prandini e Karpat vai de 2 a 5 anos, no máximo.
Mais que isso o Plano Diretor pode se tornar incoerente, uma vez que muita coisa pode ter mudado, principalmente em condomínios com alta rotatividade de moradores.
Perfil de condomínio
Os especialistas foram unânimes: o Plano Diretor se aplica a qualquer tipo de condomínio, seja ele de pequeno porte ou baixa renda. Independente da característica do empreendimento, problemas são comuns e metas são necessárias. Sem a organização e o planejamento deste documento, as dores de cabeça do síndico podem ser maiores.
No entanto, o que muda de acordo com as particularidades de cada condomínio é a complexidade do gerenciamento, prazo e custos deste plano.
Nesse sentido, o Plano Diretor pode variar muito a depender do tamanho do condomínio, idade, pendências de manutenção, disponibilidades financeiras, dentre vários outros mais difíceis de lidar, como a resistência à mudança que muitos condôminos têm.
Por conta disso, é impossível replicar um mesmo documento em diversos condomínios, tal como erroneamente muitos fazem com uma convenção.
As necessidades dos empreendimentos podem até serem iguais, mas cada um precisa de uma análise única. Dessa forma, o nível de organização e preparo do síndico serão determinantes para o resultado final do Plano Diretor.
"Por isso que eu sempre repito que o cargo de síndico nunca deixará de existir: é o olhar dele, sua interpretação e planejamento", pontua Prandini.
Plano Diretor: Vantagens para síndico, condomínio e moradores
De acordo com os especialistas consultados pelo SíndicoNet, adotar um Plano Diretor traz várias vantagens para o condomínio, tais como:
1. Organização
O Plano Diretor estabelece diretrizes claras e objetivas, promovendo a organização dos processos do condomínio.
Segundo Sérgio Gouveia, talvez a principal vantagem do Plano Diretor seja justamente a clareza que esse documento traz sobre a possibilidade de realizar coisas que, numa análise mais rasa feita por alguém menos preparado, parecem inviáveis, impossíveis.
É comum encontrar condomínios onde os moradores já perderam a esperança de resolver aqueles 'pepipos' que se arrastam há décadas, muito menos de realizar alguns sonhos.
"Esses problemas nunca são resolvidos justamente porque ninguém que reúna conhecimento técnico e uma firme decisão de fazer isso acontecer jamais parou para desenhar um plano de ação, definindo objetivos, prazos, atores envolvidos, estratégia financeira para custeio, escalonamento das fases, metas, etc. Essa é a essência de um Plano Diretor', destaca.
2. Menos desgaste e mais proteção para o síndico
Sem o planejamento de um Plano Diretor, há desgaste para todos. O condômino não sabe para onde vai e a tendência é o síndico ser convocado a apagar incêndios o tempo inteiro.
É deixar de trabalhar por demanda e passar a tomar ações planejadas, as quais, inclusive, combatem reclamações infundadas e pedidos supérfluos de alguns moradores.
"Quando aparece algo urgente que não estava previsto no plano, devemos passar na frente. Mas se alguém começa a fazer várias exigências fora do escopo, explico que entendo a solicitação, vou colocar na fila, mas a princípio vamos priorizar os pontos que foram aprovados no Plano Diretor. É um argumento irrefutável", garante Prandini.
Gouveia concorda e acrescenta que a qualidade de vida do síndico com certeza vai melhorar. "Todos sabem o que tem que ser feito, o que esperar, tudo já está organizado, enfim, o gestor terá menos cobrança, ansiedade e pressão."
Além disso, o Plano Diretor é uma excelente ferramenta de apresentação de resultados, pois demonstra de maneira clara para os condôminos quais eram as metas, o que de fato foi feito, quais as pendências, etc.
Prandini lembra de uma situação que passou durante uma assembleia de reeleição na qual foi questionado por um novo morador com o famoso "não vi nada acontecer".
"Ao apresentar o Plano Diretor, listei tudo o que foi feito há 3 anos - tempo este que o morador que me indagou ainda nem morava no condomínio. Não fui mais contestado", ele recorda.
3. Valorização do imóvel
Esse quesito é tão importante para os condôminos, porém, muitas vezes negligenciado por síndicos que insistem em ofertar a irresistível proposta de redução da cota condominial. Essa prática vai na contramão da valorização do patrimônio e, consequentemente, do Plano Diretor.
- Leia mais: O que valoriza um condomínio: 10 aspectos
Com o passar do tempo e um imóvel envelhece, é natural que este bem perca o valor. Karpat explica que em uma empresa, a depreciação é mensurada através do lucro, já nos condomínios, isso se visualiza na hora de vender e alugar. E um condomínio valorizado faz enorme diferença nesses números.
Em comparação a condomínios bem cuidados, os valores locatício e venal daquele prédio que não investiu, não se planejou ou nem fez manutenções, certamente estará bem abaixo.
"O lucro do morador é a valorização do patrimônio, e se o síndico não tem um plano que mostre por que ou como vai fazer isso, é difícil as pessoas entenderem e aceitarem", afirma Karpat.
Um condomínio administrado por Prandini, localizado no bairro da Bela Cintra, em São Paulo, conta com um Plano Diretor desde 2016 e exemplifica esse cenário.
"Todo mundo quer morar lá. Tem fila de espera para locação e venda e é um dos condomínios da região com o m² mais valorizado. Isso é reflexo de uma gestão bem feita que segue um planejamento", reitera.
Gouveia também compartilha o caso de um condomínio que aumentou o valor patrimonial dos imóveis em 22% somente com um eficiente Plano Diretor.
Esse case fica ainda mais surpreendente conhecendo o histórico do empreendimento: rateio de custos muito pequeno pois eram apenas 14 unidades, pendências junto ao INSS, uma causa trabalhista em tramitação, caixa zerado, déficit ordinário nas contas, várias manutenções atrasadas, ausência do AVCB, e mais uma infinidade de problemas.
Além da valorização do condomínio, não foi feito nenhum rateio extra e ainda conseguiram reduzir a taxa em 20%, mesmo depois de anos de reajuste. "
Não tem mágica. Não inventei nada. Isso é gestão e planejamento", ele reforça.
4. Melhoria da qualidade de vida dos moradores
Ao definir ações que prezem pela valorização do condomínio, o Plano Diretor, consequentemente, melhora a qualidade de vida dos moradores.
"O momento em que as pessoas identificam que uma gestão planejada afeta direta e positivamente a vida delas é gratificante", comemora Karpat.
5. Gestão valorizada
O síndico que cria um Plano Diretor para o condomínio ganha o reconhecimento dos moradores, os quais entendem que se trata de uma gestão profissional. Isso se reflete na alta probabilidade de reeleição - um índice que nem sempre é fácil de alcançar.
Karpat cita um dado do SíndicoNet que aponta que 50% dos síndicos não consegue se reeleger, pois eles fazem o que qualquer um faz e o desempate acaba sendo o preço.
"O diferencial é ter uma meta. Fiz uma projeção para um amigo síndico e ele ia precisar de 4 anos para fazer o que queria. 'Assim não vou conseguir me eleger mesmo', ele me disse. Respondi que seria ao contrário: seria mais um motivo para continuarem com você", relembra.
6. Economia na manutenção e finanças
Como parte da valorização do condomínio, as manutenções preventivas integram o Plano Diretor. Isso dá previsibilidade ao orçamento, permitindo que a gestão se organize para realizar possíveis rateios, além de preparar os moradores com antecedência para isso.
"É muito bacana porque conseguimos demonstrar para o condômino que, por exemplo, em 12 meses, vamos precisar de uma arrecadação extra de x valor, em dezembro, janeiro e março, para efetuar a demanda que eles pediram no Plano Diretor", exemplifica Prandini.
Previsão orçamentária: Um item relevante antes de montar um Plano Diretor
Diretamente ligado ao orçamento do condomínio, o Plano Diretor exige uma visão a longo prazo. Dessa maneira, o planejamento financeiro do plano vai transcender a tradicional previsão orçamentária, que normalmente só se enxerga os próximos 12 meses.
Apesar disso, são conceitos que caminham juntos. A princípio, é imprescindível se certificar de que a previsão orçamentária do ano corrente foi realmente bem feita, para não comprometer o Plano Diretor.
Como salienta Gouveia, é extremamente comum encontrar previsões orçamentárias com erros crassos, nas quais as despesas ordinárias são maiores que as receitas ordinárias. Essa condição pode exigir o aporte de recursos de fundos para cobrir o rombo, inclusive os fundos arrecadados para o Plano Diretor.
Assim sendo, deve-se fazer o levantamento de possíveis pendências fiscais e trabalhistas para garantir que não haverá "surpresas" que possam vir a drenar os recursos financeiros do condomínio.
Além disso, o recomendado é emitir as Certidões Negativas de Débitos do INSS, FGTS, Tributos Federais e CND trabalhista para atestar que os recursos que o condomínio possui ou arrecada realmente poderão ser destinados aos projetos do Plano Diretor, e não para “apagar algum incêndio”.
Passo a passo para a criação de um Plano Diretor para condomínios
Agora que você já teve uma visão geral sobre o que é um Plano Diretor, sua aplicação na gestão condominial e as vantagens, confira abaixo as 5 etapas para criar este documento para o seu condomínio. E mais: baixe o infográfico exclusivo (acima) para te guiar nesse desafio, clique aqui. Vamos lá!
1) Levantamento
Esta etapa serve para o síndico conhecer com afinco o condomínio, nos mais diversos pontos, sejam visíveis ou ocultos, como estrutura física, documentos, funcionários e moradores. Ela engloba:
- Ler convenção, atas, contratos, plantas, etc;
- Vistoriar todo o condomínio (registro de fotos e na presença de técnicos especialistas para posterior emissão de laudos e orçamentos);
- Conferir o organograma do condomínio (funcionários e suas funções);
- Identificar o perfil do condomínio (entender os moradores e as necessidades do condomínio através de pesquisas de satisfação ou enquetes).
Para Gouveia, essa fase é a mais trabalhosa e importante, pois "perceber essas informações depende da habilidade do síndico. Se ele não tem base, vai chegar a conclusões erradas".
Por isso, ele recomenda que o síndico se dedique atentamente a essa etapa, não a terceirize e esteja in loco. Municiado de todas as informações necessárias, o gestor tem mais segurança e chances de conquistar a confiança dos moradores. É ter propriedade para falar e conhecer o condomínio com os olhos fechados.
2) Consulta aos condôminos
"Um condomínio é mais que uma construção, é o lugar onde as pessoas moram, recebem seus amigos, criam seus filhos! Nada mais justo do que consultá-los sobre o que sonham em ter em seu lar! Uma piscina? Uma churrasqueira? Uma quadra de futebol?", inspira Gouveia.
Então, após a fase de levantamento, procure descobrir quais os desejos dos condôminos para com o condomínio.
"Certa vez propus uma quadra de tênis para um condomínio, e depois percebi que a faixa de idade dos moradores era mais elevada. Essa melhoria perdeu a lógica. Portanto, nunca faça um Plano Diretor sem antes conhecer as características dos moradores", corrobora Karpat.
A sugestão de Gouveia é criar um Forms gratuito no Google e tentar formular uma pergunta que não seja tão ampla como “O que você quer ver implementado no condomínio?”, porque é muito provável que você receba inúmeras ideias, queixas e propostas. Isso tornará o processo ainda mais trabalhoso.
Procure limitar a resposta dos condôminos, adotando a pergunta "Dentro das suas prioridades, quais são as 3 coisas que você gostaria de ver implantadas no condomínio?”. Dessa forma, a própria pessoa já se encarrega de fazer a triagem.
Ao realizar essa filtragem, haverá vários itens coincidentes entre as respostas dos moradores. "Se você recebeu 100 itens, provavelmente, ficará com 20, e são estes que o síndico deve anotar", frisa Gouveia.
3) Priorização
Após serem concluídas as fases 1 e 2, o síndico terá uma lista com demandas de três tipos:
- Obrigatórias (inegociáveis);
- Aquelas que você julga importantes (mas não é tão urgente nem tão grave);
- Desejo dos moradores.
Conforme orienta Gouveia, cabe ao síndico analisar a listagem e priorizar as ações a serem tomadas utilizando a matriz GUT da seguinte maneira:
- Gravidade: Qual o impacto do problema e prejuízos que causará ao condomínio se nada for feito?
- Urgência: Quanto tempo temos para resolver o problema antes que haja um problema grave?
- Tendência: Qual o potencial de crescimento do problema e a probabilidade de se tornar maior com o tempo se não fizermos nada?
Veja também: Metodologias para priorizações no condomínio: matriz GUT e matriz SWOT
4) Definição de planos de ação específicos para cada item
Nesta etapa do Plano Diretor, recomenda-se que o síndico aplique, em cada uma das demandas escolhidas, a matriz 5W2H - que nada mais é do que responder a essas perguntas:
- O que faremos?
- Por que faremos?
- Como faremos?
- Quem será o responsável? (pessoa ou time)
- Qual o cronograma/prazo?
- Quanto vai custar?
- Como vamos pagar?
É importante realizar orçamentos preliminares, para que os moradores já tenham uma noção do quanto cada iniciativa deverá custar. Até porque, isso é o que todos vão perguntar de imediato.
Com esse compilado de demandas em mãos, já é possível enxergar com clareza o que precisa ser feito, quanto tempo vai levar e quanto vai custar.
A partir daí, pode ser redigido o Plano Diretor. Prandini aconselha compartilhá-lo com os condôminos um pouco antes da apresentação, discussão, votação e aprovação em assembleia. Assim eles já estudam o documento e vão minimamente preparados para a reunião.
5) Deliberação em assembleia
Nesta etapa, define-se junto aos condôminos se o condomínio vai realizar tudo o que consta no Plano Diretor ou só uma parte dele.
Essa definição determinará a duração e o custo do projeto: quanto mais objetivos a serem alcançados, maior será o período de implantação do plano.
Na apresentação, dê conhecimento aos condôminos sobre como se deu todo o processo de elaboração do Plano Diretor (levantamentos, vistorias, consulta à massa condominial, análise de prioridades, orçamentos, etc.) e procure ser bastante visual, utilizando imagens e gráficos e menos textos.
Além disso, claro, prepare-se para responder a todos os questionamentos sem titubear. "
Se você não tiver tudo na ponta da língua, seu trabalho cai por terra.
Já vi ótimos planos serem mal apresentados, sem boa aceitação por parte dos moradores, então, esteja pronto", ressalta Karpat.
Por último, de acordo com Prandini, ter um Plano Diretor já é uma garantia de proteção ao síndico, mas ele ganha mais um reforço ao ter este documento de planejamento aprovado formalmente em assembleia com quórum qualificado.
- [DOWNLOAD] Infográfico com passo a passo para montar o Plano Diretor para Condomínios. Clique aqui para baixar.
Quanto tempo leva para elaborar um Plano Diretor para condomínios?
Como vimos, o desenvolvimento de um Plano Diretor para condomínio passa por várias etapas, como analisar documentações, conversar com especialistas, moradores, funcionários e conselheiros, solicitar orçamentos, maturar ideias, etc.
São procedimentos necessários para que o plano seja certeiro; e não, um tiro no escuro. Por isso, síndicos e condôminos devem ser pacientes, pois um Plano Diretor leva, em média, de 3 a 5 meses para ser elaborado.
Para Karpat, essa é uma das grandes dificuldades de se fazer um Plano Diretor para condomínios. Até porque se torna muito difícil competir com uma concorrência que propõe a redução de condomínio em pouco tempo, por exemplo.
"A saída é fazer os condôminos enxergarem que esse processo vale muito a pena, expondo todos os benefícios elencados acima", sugere Gouveia.
O que fazer após aprovação do Plano Diretor do condomínio
1. Governança
Vencidas as etapas de elaboração e aprovação do Plano Diretor, o passo seguinte é definir o modelo de governança do projeto, ou seja, como dirigir cada um dos objetivos, sob diversos pontos, tais como:
- Concorrência;
- Contratação;
- Frequência de reuniões com o conselho ou comissão;
- Prestação de contas;
- Comunicação com os moradores;
- Entre outros.
Existem diversas metodologias de gestão de projetos que podem auxiliar a parte operacional do Plano Diretor, como ciclo PDCA, e também, ferramentas gratuitas que funcionam muito para controlar os procedimentos, como o Trello.
2. Monitoramento
O Plano Diretor é um guia para cuidar do condomínio, logo, jamais pode fugir da vista do síndico. Prandini, por exemplo, dedica duas pessoas da sua equipe somente para acompanharem o cumprimento das diretrizes estabelecidas no documento.
3. Possíveis alterações no Plano Diretor
O condomínio é dinâmico, cujas necessidades podem mudar da água para o vinho ao longo do tempo, assim como as soluções disponíveis no mercado.
Por conta disso, o síndico precisa ter humildade, flexibilidade e o entendimento de que o Plano Diretor não é um ciclo engessado, mas sim, de constantes revisões e correções, caso se provem, de fato, melhores para o condomínio. Prandini dá um exemplo na prática:
"Em um dos meus condomínios aprovamos um Plano Diretor que abrangia a implantação de biometria. Quando fomos aplicar esse projeto, surgiram novas tecnologias, e então a substituímos pela de reconhecimento facial, muito mais barata e simples", descreve.
Pela experiência de Karpat, um Plano Diretor saudável sofre alterações a cada seis meses, no mínimo - tudo obviamente aprovado em assembleia. "O mais importante é explicar para os condôminos que esses ajustes fazem parte do processo. Não existe planejamento que não possa ser revisto", pondera.
Dicas para montar um Plano Diretor para condomínios
a) Forme um time de trabalho
O seu condomínio provavelmente tem moradores engenheiros, advogados, arquitetos, contadores, e todo tipo de profissionais especialistas em várias áreas que podem ser extremamente úteis na construção do projeto.
Todos têm interesse para que o documento seja o melhor possível, pelo menor custo e menor prazo. "Utilize isso a seu favor! Seja um catalisador de talentos e um maestro dessa orquestra!", incentiva Gouveia.
b) Limite o conselho
Prandini reclama que muitos síndicos deixam o conselho muito livre, o que acaba atrapalhando as tomadas de decisão. O ideal é que a participação desse grupo seja apenas opinativa, pois cabe ao gestor definir as estratégias do plano.
c) Não economize na comunicação com os condôminos
"Costumo dizer que o universo abomina o vácuo. Se você deixar um vazio na comunicação, as pessoas o preencherão com as suas versões pessoais e divulgarão isso. E o inferno estará instalado", avisa Gouveia.
Por isso, a exemplo de Prandini, assim que o Plano Diretor for aprovado em assembleia, deixe o documento disponível em um lugar onde todos possam acessá-lo a qualquer momento.
Além disso, divulgue atualizações no canal de comunicação oficial, com mensagens como “Estamos na fase 1, agora vamos para a 2….”, e assim por diante.
d) Esteja preparado para trabalhar muito e ouvir muitas queixas
Entre o estado atual e o desejado, existe algo crítico para todos os seres humanos: a transição. Um momento de ansiedade e dúvidas que é natural, mas que às vezes causa algumas reações mais extremadas. "Não é que pode acontecer: vai acontecer! Se prepare", alerta Gouveia.
d) Não atropele as fases
Planeje, planeje, planeje. E depois, respeite seu planejamento! Ele foi feito desse jeito por algum motivo que você pode até já ter esquecido, mas provavelmente ele foi melhor considerado naquele momento de pensar do que neste de executar!
e) Seja conservador
Há um ditado em finanças que diz: a despesa é certa e geralmente maior que o esperado; já a receita é sempre duvidosa. Portanto, fique atento!
Plano diretor é um documento do condomínio e não do síndico
Ao conversar com as três fontes desta matéria, percebemos que o Plano Diretor pouco está sendo aplicado nos condomínios.
Os especialistas, com anos de trajetória na gestão condominial, afirmam que nunca tiveram que dar andamento a um documento de gestões anteriores, pois sequer existia.
Apesar disso, é válido discutir sobre essa "passagem de bastão" entre as gestões dentro de um contexto de Plano Diretor.
Isso porque, ainda que em pequena escala, é possível que novos gestores se incomodem em seguir um documento que foi elaborado pela gestão anterior, assim como acontece na troca de presidente de um país, por exemplo.
"Nosso mercado é ruim nesse sentido e muito competitivo, por isso é provável que uma gestão descontinue tudo o que a anterior fez. Fora que as pessoas querem um resultado muito rápido e aí o planejamento fica pra trás", lamenta Karpat.
No entanto, o que não pode ser esquecido é que um Plano Diretor transcende a gestão do síndico. Como é pensado a longo prazo, é muito difícil que um projeto dessa magnitude seja concluído no tempo de um mandato do síndico (1 ou 2 anos). Com certeza atravessará gestões.
Além do mais, o documento não pertence a nenhum gestor, e sim, ao condomínio. Afinal, é aprovado em assembleia, ou seja, são diretrizes escolhidas pelos condôminos e que constam em ata.
Cabe aos moradores garantir que as gestões futuras sigam o planejamento, até mesmo para sua própria segurança. "É o guia de cuidado do condomínio ao qual eles sempre devem recorrer e exigir que seja obedecido", finaliza Prandini.
Fontes consultadas: Alexandre Prandini (síndico profissional); Gabriel Karpat (diretor da GK Administração de Bens) e Sérgio Gouveia (administrador e síndico profissional).
