Prédios inclinados

A Prefeitura de Santos e a Associação dos Condomínios dos Prédios Inclinados (ACOPI) apresentaram ao Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) uma proposta de financiamento para obras de correção estrutural em edifícios da cidade. A reunião ocorreu no fim de março. O município atuaria como terceiro garantidor dos recursos destinados aos moradores.

Santos possui 319 prédios com algum grau de inclinação. Não há risco imediato aos moradores. Porém, não existem garantias de que as estruturas permanecerão estáveis a longo prazo.

O prefeito Rogério Santos (Republicanos) informou ao g1 que o BNDES não dispõe atualmente de um modelo de financiamento para áreas particulares com intermediação pública.

"A gente deixou como 'tarefa' para o BNDES desenvolver essa modelagem de financiamento, ver como isso pode ser feito, porque é algo inédito. O modelo de engenharia já foi feito em Santos, mas como pode ser desenvolvido essa linha de financiamento para os condomínios, não", afirmou.

Solo e técnicas antigas causam problema estrutural

A inclinação dos edifícios está relacionada às características do solo de Santos e às técnicas de fundação utilizadas entre as décadas de 1950 e 1980. O engenheiro Paulo Pimenta, contratado recentemente para elaboração de novos estudos em quatro prédios na orla, detalhou a composição do terreno.

A área da orla possui uma camada de areia com aproximadamente 10 metros de profundidade.

"Depois, vem uma argila marinha muito mole, que foi fruto da sedimentação de sedimentos marinhos durante os últimos milhares de anos e essa argila é muito mole, ou seja, qualquer peso em cima dela, ela se deforma", explicou.

O solo residual e a rocha ficam abaixo da argila, a cerca de 60 metros de profundidade. As construções antigas não alcançavam essas camadas mais profundas. Limitavam-se à areia superficial.

Na época das construções, os engenheiros previam que os prédios poderiam descer devido à primeira camada ser mole. Não imaginavam que poderiam entortar. "Ninguém pensou que eles podiam se inclinar. E por que eles se inclinam? Porque se você faz dois prédios mais ou menos ao mesmo tempo, um 'puxa' o outro e eles se inclinam um em direção ao outro", explicou o engenheiro.

Custo estimado entre R$ 7 milhões e R$ 10 milhões por edifício

O secretário municipal de Governo de Santos, Fábio Ferraz, informou que a estimativa de orçamento apresentada ao BNDES foi de R$ 7 milhões a R$ 10 milhões por prédio. O valor foi calculado levando em consideração o custo de R$ 1,5 milhão feito pela administração do edifício Núncio Malzoni anos atrás.

"Só fazendo uma atualização dos valores, a gente chegaria em R$ 7,5 milhões. Naturalmente, cada prédio tem uma particularidade", afirmou o secretário.

O edifício Núncio Malzoni é utilizado como modelo de correção bem-sucedida. Apresentava inclinação de 2,2° em um dos blocos e 1,8° em outro antes das obras realizadas nos anos 2000. Na época, os moradores custearam a intervenção com recursos próprios. O processo consistiu em erguer o prédio e alinhá-lo com macacos hidráulicos. Os pilares foram apoiados. Com o edifício suspenso, foi executada uma nova fundação.

Nas obras do Núncio Malzoni, os moradores não precisaram deixar os apartamentos. A intenção é que isso ocorra novamente, caso o projeto seja viabilizado para outros edifícios.

Paulo Pimenta desenvolveu estudos considerando quatro soluções possíveis para cada um dos quatro prédios analisados: estabilização da inclinação com estacas, sem reaprumar o prédio com macacos hidráulicos; construção de uma estrutura por baixo do prédio para transferir a carga para estacas escavadas (solução do bloco A do Núncio Malzoni) e aplicação de macacos hidráulicos para reaprumar o prédio; construção de blocos para transferência de carga para estacas escavadas juntos aos pilares, corte dos pilares e aplicação de macacos hidráulicos para reaprumar o prédio (solução do bloco B do Núncio Malzoni); e solução semelhante à anterior, mas sem estacas.

Cada alternativa apresenta vantagens e desvantagens, com custos diferentes. Em alguns casos, as soluções podem ser combinadas. As características de cada prédio podem permitir ou não cada uma das opções.

"Tem também soluções sem reaprumo. Simplesmente estabiliza o prédio, mas deixa inclinado como está. Ele não inclinar mais", explicou o engenheiro.

Obstáculos jurídicos dificultam criação da linha de crédito

A modelagem de financiamento enfrenta dificuldades por duas questões: os condomínios serem privados e de habitação. "Como [o reaprumo] é uma questão social e urbana, o BNDES está estudando de que forma ele poderia fazer esse trabalho junto aos condomínios apoiado pelo poder público municipal", afirmou o prefeito.

O principal obstáculo para a criação da linha de financiamento está relacionado ao fato de os condomínios serem propriedades privadas. O BNDES financia principalmente obras de infraestrutura no setor público. Também financia empresas privadas que prestam serviços públicos, cooperativas e associações com projetos em prol da coletividade.

O secretário municipal de Governo de Santos, Fábio Ferraz, esclareceu as limitações legais da operação. "Não é possível, por exemplo, que o poder público conceda recursos para um empreendimento privado. Evidentemente não é possível. O que é possível? É que eles [prédios] consigam fazer esse financiamento e a gente, de alguma forma como poder público, apoie para que isso consolide, dada a relevância pública", disse Fábio Ferraz.

Ferraz informou que, nesta fase inicial das discussões com o BNDES, os edifícios associados à Associação dos Condomínios dos Prédios Inclinados (ACOPI) seriam os primeiros contemplados pelo financiamento. A iniciativa, no entanto, abriria caminho para atender todos os edifícios inclinados em Santos.

O BNDES ainda não definiu como será estruturada a nova modalidade de financiamento. A instituição informou que aguarda a apresentação formal de projetos pela Prefeitura de Santos. De acordo com o banco, o ente público deverá detalhar, entre outros itens, o projeto de engenharia (para obras civis), orçamento, cronograma físico-financeiro e aspectos jurídicos como regularidade fundiária e licenciamento ambiental.

Ferraz avaliou como produtiva a reunião que ocorreu na sede do banco em março. "Temos uma lição de casa. Eles fizeram alguns pedidos de informação para nós, e, naturalmente, a gente já está fazendo isso junto com o nosso time da prefeitura", afirmou.

O secretário explicou que deve haver mais uma bateria de reuniões até definir se o financiamento será possível. "A gente quer realmente organizar porque é uma modalidade nova [...]. O que eu posso falar com muita tranquilidade é que o prefeito pediu para que a gente possa acompanhar esse tema de muito perto e realmente colocar como uma agenda prioritária", esclareceu.

Todos os prédios que foram estudados ainda têm pelo menos de 10 a 15 anos de margem de segurança. "Dá tempo de se financiar, de juntar dinheiro, fazer poupança, de contratar financiamento e fazer esse estudo todo. Mas, Santos tem que estar ciente que, um dia, um prédio desses vai ficar em situação insegura e aí vai ter que ser interditado e demolido", disse.

A presidente da ACOPI, Eliana de Mello, explicou que está otimista com a possibilidade do financiamento. "É a hora da gente tomar a frente, fazer alguma coisa. Tem que tirar essa ideia que são prédios que são da orla são de pessoas bem abastadas e que não precisariam [de financiamento]".

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