Propinas e comissões por fora

Infelizmente, como em muitos setores da sociedade brasileira, também no mercado condominial ocorre eventualmente a prática de "comissões" ilegais e "presentes" dados por empresas fornecedoras de produtos e serviços a síndicos e administradores profissionais, bem como desvio de recursos dos condomínios.

No entanto, assim como no poder público, nos condomínios estas práticas vêm sendo cada vez menos toleradas. Cresce a consciência da necessidade de estabelecer procedimentos éticos, ter transparência na gestão e fiscalizar as contas, para minimizar o problema.

Afinal, além de prejudicar os condôminos como um todo, o suborno e o "Caixa 2" também tornam precário o funcionamento do mercado, pois a eficiência das empresas acaba não sendo o critério principal de escolha de alguns condomínios.

Confira abaixo depoimentos de síndicos e profissionais do mercado, apontando como se precaver contra o problema, e as melhores práticas para uma gestão transparente e eficiente.

Como se precaver

"O risco da ocorrência [de subornos e desvios de dinheiro] aumenta a partir da falta de critérios e definição de procedimentos no processo de compra e contratação de fornecedores de serviços". (José Carlos Pereira Novis, diretor da empresa de auditoria Advisers)

"Procurar conhecer o processo de compras do Condomínio e ficar atento às especificações dos produtos e serviços, bem como sua efetiva recepção e aplicação" (idem)

"Outra forma é acompanhar a manutenção e obras do Condomínio. Reparos constantes ou alteração de cronograma podem significar baixa qualidade de produtos ou falta de planejamento e, conseqüentemente ocultar fraudes." (idem)

"Não permitir a prática de alguns síndicos, que levam diversas procurações para dominar as assembleias. E obras necessárias devem ter orçamentos fechados" (Wilson Ferreira , gerente de compras da empresa Dawa Produtos de Limpeza)

"Não é raro casos em que o Síndico mantém sobre sua gestão pessoal, em conta bancária ou até mesmo em espécie sob sua guarda, recursos recebidos de cotas condominiais, aluguel de salão de festas, etc..., sob a alegação da necessidade de um caixa para pagamento de pequenas despesas, sem qualquer registro nos balancetes da Administradora e, portanto, sem conhecimento do Conselho Fiscal e demais Condôminos. Esse procedimento deve ser terminantemente proibido, com registro no código de ética ou no manual de procedimento do administrador do condomínio." (Mayb Ferreira, síndica profissional)

"Grande parte dos moradores de condomínios, não procura informar-se quanto à utilização da receita condominial. A maioria, nem sequer tem a curiosidade de examinar os demonstrativos financeiros que, regularmente, deverão ser encaminhados, possibilitando que síndicos e administradores se aproveitem destes desleixos e da falta de participação e fiscalização na efetivação de contratos e na aquisição de materiais e equipamentos, para fraudar o caixa. Estes documentos deverão constar dos arquivos da administração do condomínio para a consulta de qualquer condômino que assim o desejar, a qualquer tempo." (idem)

Precarização do mercado condominial

"Para o Mercado a prática é igualmente danosa, uma vez que as empresas idôneas ficam prejudicadas nas concorrências e tomadas de preços, fazendo com que só sobrevivam as empresas que fraudam os condomínios, quer seja com preços desonestos ou com produtos de baixa qualidade." (Mayb Ferreira, síndica profissional)

"Em comparação, em uma empresa multinacional de grande porte seria inadmissível a qualquer de seus colaboradores cometerem praticas desonestas, pois comprometeria sua competitividade refreando seu próprio crescimento" (idem)

Suspeita de fraude na gestão atual

"[O condômino deve] Comunicar ao Conselho Fiscal e solicitar a convocação de assembleia específica para tratar do assunto e, se for o caso, destituir o Síndico, observando o quorum mínimo exigido em lei que é de ¼ dos condôminos." (José Carlos Pereira Novis, diretor da empresa de auditoria Advisers)

"Antes de mais nada, tal prática [fraudes por parte do síndico ou administrador], além de prejudicar o bem comum, significa grave ato ilícito, inclusive passível de condenação criminal (estelionado, art.171 CP - "obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento"). O condomínio pressupõe a divisão de despesas comuns e o administrador deve zelar pelo patrimônio coletivo, sendo, igualmente, ilícito civil, (art. 1348 V "..zelar pela prestação de serviços que interessem as possuidores)." (Marcelo Meirelles, diretor jurídico da Rio de Janeiro Administradora de Bens)

Suspeita de fraude na gestão anterior

"Dar imediata ciência ao Conselho Fiscal e convocar uma assembleia para aprovar as medidas necessárias a apuração e, se for o caso, ações judiciais cabíveis contra o responsável" (José Carlos Pereira Novis, diretor da empresa de auditoria Advisers)

"Caso não tenham sido verificadas irregularidades pelo conselho fiscal da época e aprovadas as contas em assembleia geral, o novo síndico deverá solicitar as empresas e/ou profissionais contratados que se acomodem ao orçamento do condomínio e aos valores de mercado e que apresentem as documentações devidas, como certidões negativas, entre outras, ou dissolver os contratos vigentes." (Mayb Ferreira, síndica profissional)

Corrupção é violência moral

"O Síndico, quando investido do cargo de representante legal, carrega um voto de confiança de todos os condôminos, ou seja, uma comunidade representada por famílias e indivíduos de características diferentes, que como tais devem ser respeitados, os quais esperam que este execute fiel e imparcialmente as suas atribuições. Desviar-se destes objetivos burlando as vias normais, ludibriando os mecanismos legais em benefício próprio, constitui-se em uma violência moral, ética e dos valores sociais, que mancha a imagem dos gestores condominiais, de maioria profissionais honestos, que de forma injusta são cada vez mais rotulados por causa deste tipo de gestor." (Mayb Ferreira, síndica profissional)

Sugestões para um código de ética do síndico e administrador

"Em nome da ética e probidade, não aceitar presentes, descontos em produtos e serviços de empresas contratadas. Caso a empresa insista em conceder o benefício, direcionar os mesmos em prol do condomínio/condôminos." ((José Carlos Pereira Novis, diretor da empresa de auditoria Advisers)

"Evitar efetuar recebimentos no condomínio. Os valores eventualmente recebidos pelo Síndico, devem ser depositados em conta bancária ou na Administradora." (idem)

"O caixa para pequenas despesas deve ser constituído com registro em conta de adiantamento junto à administradora e, as prestações de contas devem ter registros no balancete do condomínio." (idem)

"Não adquirir produtos sem nota fiscal, mesmo que oferecidos com preços convidativos" (Mayb Ferreira, síndica profissinal)