Reforma Tributária no setor condominial: 8 pontos de atenção

2026 deu início ao chamado "ano de testes" da Reforma Tributária no setor condominial. Desde 1º de janeiro, alíquotas simbólicas da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) estão sendo recolhidas pelo Governo Federal.

Embora sejam tratados como consumidores finais e não recolham diretamente esses impostos, os condomínios serão afetados significativamente pela contratação de serviços como limpeza, portaria, manutenção, elevadores e obras, que já incluem a nova carga tributária embutida.

Essa mudança tende a elevar custos ao longo do período de transição, cujo encerramento está previsto para 2033. Já se fala em acréscimos entre 2,10% a 6,50% na taxa condominial.

Além disso, a partir de 1º de dezembro de 2026, síndicos devem incluir mais um item na lista de tarefas obrigatórias na gestão condominial: a emissão de Nota Fiscal para taxas condominiais e demais receitas.

Apesar de muitas coisas ainda estarem "no ar", uma vez que a regulamentação da Reforma Tributária continua em andamento, a recomendação dos especialistas é iniciar o planejamento orçamentário o quanto antes e negociar contratos vigentes para evitar repasses aos moradores.

Esta matéria aborda os diferentes pontos de vista acerca dos impactos da Reforma Tributária no setor condominial. Separamos 8 pontos de atenção, confira!

1. O que diz a Reforma Tributária
2. A Reforma Tributária já está em vigor?
3. Condomínio deve emitir nota fiscal?
4. Qual o impacto financeiro no setor condominial?
5. Condomínios são contribuintes?
6. A taxa condominial vai subir?
7. A folha de pagamento do condomínio será afetada?
8. O que o síndico deve fazer agora?

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1. O que diz a Reforma Tributária

O sistema tributário brasileiro é considerado um dos mais complexos do mundo. Diante disso, o objetivo da Reforma Tributária é simplificar a cobrança de impostos federais, estaduais e municipais, aplicados sobre o consumo, substituindo-os pelo IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), incidente sobre uma única base tributária.

Consolidada pela Emenda Constitucional 132/23 e estruturada por leis complementares como a LC 214/2025 e a LC 227/2026 – voltada à regulamentação setorial –, essa é uma mudança estrutural profunda que prevê a unificação de cinco tributos, criando duas novas siglas, CBS e IBS, conforme tabela a seguir: 

Tributos federais	PIS (Programa de Integração Social)	CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
	COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social)
	IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados)
Tributo estadual	ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços)	IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
Tributo municipal	ISS (Imposto sobre Serviços)

Um dos princípios do novo IVA Dual é o sistema não-cumulativo ao longo do processo produtivo. Ou seja, a tributação é calculada por débitos e créditos a cada etapa da produção, descontando o que foi pago na fase anterior. 

Isso quer dizer que, para o contribuinte, a alíquota será única, e no mesmo formulário eletrônico – o que promete simplificar e diminuir custos das empresas.

A Reforma Tributária prevê o uso de um modelo eletrônico baseado na tecnologia split payment, que permitirá não apenas a arrecadação automática sempre que uma nota fiscal for saldada, como também o acompanhamento de créditos e débitos de impostos.

Haverá alíquotas reduzidas para determinadas categorias do ramo da saúde (médicos e dentistas) e educação, com desconto de 60% em relação à tributação atual. Da mesma forma para profissionais liberais, entre eles advogados, arquitetos, engenheiros e agrônomos, com redução de 30%.

Em contrapartida, outros setores econômicos serão onerados, como o de serviços.

2. A Reforma Tributária já está em vigor?

"Assim como aconteceu com o eSocial, a Reforma Tributária está prevista para entrar em vigor gradualmente. Temos anos pela frente de muitas mudanças", introduz Lucio Sousa, que atua na área de contabilidade do Grupo LC Assessoria - Soluções para Condomínios. 

O período de transição para que os impostos sejam unificados vai durar sete anos, tendo início em 2026. Assim, o cronograma da Reforma Tributária ficou organizado da seguinte maneira:

• 2026 - início da transição, com alíquotas teste de 1% (0,1% CBS e 0,9% IBS) e marcos operacionais definitivos para o setor condominial:
  • 01/10/2026: atualização do leiaute da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) e criação do código de serviço específico para cotas condominiais;
  • 01/12/2026: entrada em vigor da obrigatoriedade de emissão da NFS-e para a cobrança de taxas condominiais e demais receitas do condomínio;
• 2027 - extinção do PIS/ COFINS e implementacao plena da CBS Federal
• 2029 a 2032 - transição do ISS e ICMS, com a redução de aumento destes e aumento do IBS, que irá substituí-los
• 2033 - extinção completa dos tributos atuais

“Durante a transição, as empresas passarão por consideráveis dificuldades, tendo que conviver com as obrigações acessórias atuais de PIS/COFINS, ICMS, ISS e IPI, e com as obrigações dos tributos novos, CBS e IBS. Serão tempos turbulentos, certamente", adverte Rubens Souza, Coordenador Jurídico e Tributário da Abrapsa (Associação Brasileira de Provedores de Serviço de Apoio Administrativo). 

Especialistas entrevistados pelo SíndicoNet alertam, no entanto, que novas regras e exigências podem surgir durante essa fase.

Para o especialista em direito condominial, Rodrigo Karpat, "a tendência é que 2026 seja marcado por ampla produção de normas infralegais: decretos federais e estaduais, portarias da Receita Federal e das Secretarias de Fazenda, atos normativos de municípios e manuais de orientação."

"A Reforma Tributária está em processo de implantação, e com a entrada em vigor das Leis Complementares, 2026 será o ano da 'Regulamentação da Regulamentação', complementa Patricia Rocatto, contadora e assessora jurídica da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança).

3. Nota fiscal obrigatória: o que muda para condomínios e administradoras?

A regulamentação da Reforma Tributária impôs aos condomínios edilícios a obrigatoriedade de emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) a partir de 1º de dezembro de 2026. A medida foi oficializada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, em julho de 2026, e detalhada pelas Notas Técnicas nº 009 e 010 do Comitê Gestor da NFS-e.

A grande novidade trazida pela Nota Técnica nº 009, aprovada pelo Ato Técnico Conjunto RFB/SUFIS/CGIBS nº 7, foi a criação de um código de tributação nacional exclusivo para o setor: 99.05.01 — Operações Condominiais, que abrange as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício.

Além disso, há uma classificação tributária específica (cClassTrib 410012) para identificar o fornecimento de condomínio edilício não optante pelo regime regular. O uso desse código permite ao condomínio cumprir a obrigação acessória documental exigida pelo Fisco, registrando a emissão sob o CNPJ do empreendimento, sem gerar qualquer cobrança ou pagamento de tributos sobre as cotas pagas pelos condôminos

A NT também abriu um grupo próprio no leiaute da NFS-e para esses lançamentos e tornou obrigatória a identificação da unidade imobiliária quando o serviço informado for operação de condomínio. Na prática, a nota sai por unidade e discriminada por tipo de cobrança, ao invés um valor único de rateio. Confira na tabela a seguir:

Código	Tipo de cobrança
01	Condomínio ordinário
02	Condomínio privativo
03	FPP
04	Impostos e taxas
05	Fundo de reserva
99	Outra cobrança

Cada um desses tipos ainda se desdobra em um detalhamento próprio, numerado de 001 a 036, com o código 999 reservado a "outro".

Mudanças no aluguel de áreas comuns

A Lei Complementar nº 214/2025 também trouxe novas exigências com a regulamentação da DeRE (Declaração de Regimes Específicos).

"Embora esteja focada em setores com regimes tributários diferenciados, a LC poderá afetar os condominios que auferem receitas de locação de áreas comuns, que antes podiam passar despercebidas ou ter tratamentos fiscais ambíguos", detalha Rocatto.

Isso significa que é preciso atenção redobrada às novas formas de declaração e tributação da renda gerada por meio do aluguel de espaços para antenas de telefonia, publicidade em fachadas, máquinas de venda automática, minimercados ou eventos.

Em entrevista ao SíndicoNet, o advogado Rodrigo Karpat reforçou que as receitas continuam sendo renda dos condôminos, rateada pela fração ideal e tributada na pessoa física ou jurídica de cada proprietário.

Entretanto, a Reforma Tributária passa a tratar locações de imóveis como operação alcançada por CBS e IBS, com redutor de 70% sobre a alíquota padrão e isenção para pessoas físicas com até R$ 240 mil anuais por ano em até três imóveis, o que muda a forma como locadores profissionais serão tributados.

"Para receitas extras de condomínios, em regra, a rotina permanece: registrar o valor, ratear pelos condôminos, emitir informe e orientar a declaração no IRPF ou na pessoa jurídica, observando eventuais retenções na fonte, sem criar a ficção de que o condomínio é 'contribuinte de renda'", orienta Karpat.

O Fisco também estruturou a segregação estrita dessas receitas no sistema emissor por meio de códigos de serviço específicos:

• 99.03.01: Locação de imóveis a terceiros (salão de festas, vagas de garagem, casa do zelador)
• 99.03.04: Cessão de uso ou espaço (antenas de telefonia, fachadas publicitárias, minimercados)
• 99.04.01: Locação de bens móveis

A partir de 1º de dezembro de 2026, a emissão de NFS-e para essas receitas acessórias torna-se obrigatória. Essa segregação permitirá ao Fisco monitorar automaticamente se a arrecadação comercial do condomínio ultrapassa o limite permitido no regime simplificado.

 A data vem do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, que fixou o início da obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos previstos no art. 112 dos regulamentos do IBS e da CBS — a locação e a cessão onerosa de bens imóveis estão na alínea 'g' do inciso III do art. 1º.

Administradoras também serão afetadas

No "olho do furacão" das mudanças operacionais e tecnológicas, estão as administradoras de condomínios, que também vão precisar se adaptar ao longo do período de transição.

"As administradoras precisam se atualizar quanto às novas regras, parametrizar sistemas, orientar assembleias e ajustar a forma de apresentar balancetes e previsões, já considerando o novo ambiente tributário", resume Karpat.

Conforme a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, as administradoras deverão adaptar seus softwares ERPs a exigências técnicas:

1. Integração via API com o ambiente nacional: a emissão das notas condominiais deverá ser feita obrigatoriamente por meio do Emissor Nacional ou via integração direta de API com o Ambiente Nacional da NFS-e, não sendo aceitos os emissores municipais próprios;
2. Identificação das cobranças e detalhamento (tpCobranca e tpDetCobranca): as notas deverão discriminar cada item cobrado no boleto utilizando uma tabela padronizada de 37 tipos de detalhamento (como taxa ordinária, fundo de reserva, fração ideal, água, luz e taxa extra);
3. Inclusão do Código CIB: a NFS-e exige a identificação da unidade imobiliária com o Código CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), "CPF do imóvel" instituído pelo art. 265 da LC 214/2025;
4. Vinculação aos meios de pagamento (gPgtoVinc): os sistemas deverão permitir a vinculação da NFS-e a até 99 transações financeiras (boletos, Pix ou TED), prevendo suporte para arrecadações realizadas em conta própria do condomínio ou em conta da administradora (conta pool).

Para Sousa, as empresas que não se limitam a atividades operacionais – emissão de boletos, prestação de contas, assembleias –, prestando uma "verdadeira assessoria administrativa" para o síndico saem na frente e terão seu trabalho mais valorizado num futuro próximo.

Perguntas frequentes

1. O condomínio vai ter que emitir nota fiscal da taxa condominial?
   • Sim. A partir de 1º de dezembro de 2026, as taxas e demais valores condominiais cobrados pelo condomínio edilício passam a exigir NFS-e, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.
2. Emitir a nota significa pagar imposto sobre a cota?
   • Não são a mesma coisa. A obrigação de emitir o documento fiscal vem do ato conjunto; a condição de contribuinte da CBS vem do Decreto nº 12.955/2026, que põe o condomínio edilício entre os não contribuintes e prevê a opção pelo regime regular.
3. Qual código o condomínio usa na nota?
   • O 99.05.01 — Operações Condominiais, criado pela Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 especificamente para o setor.
4. A nota é uma só para o condomínio inteiro?
   • Não. A nota técnica torna obrigatória a identificação da unidade imobiliária nas operações de condomínio, e a cobrança sai discriminada por tipo — condomínio ordinário, fundo de reserva, impostos e taxas, entre outros.
5. E os fornecedores do condomínio, mudam quando?
   • Os serviços sujeitos ao ISS já estão obrigados desde 1º de outubro de 2026. Os prestadores optantes pelo Simples Nacional entram em 1º de janeiro de 2027.
6. O aluguel do salão de festas e do espaço de antena também entram?
   • Sim. A locação e a cessão onerosa de bens imóveis estão na alínea "g" do mesmo ato, com início em 1º/12/2026.

4. Reforma Tributária no setor condominial: qual o impacto financeiro? 

Na opinião do diretor legislativo da FENACON (Federação Nacional das Empresas de Serviços Contábeis e das Empresas de Assessoramento, Perícias, Informações e Pesquisas), Diogo Chamun, enquanto alguns setores serão beneficiados pela reforma, outros sofrerão um aumento na carga tributária, que é o caso dos serviços - sempre tão presente no dia a dia dos condomínios. 

"Essa reforma vai funcionar como um sistema de compensação, de modo que o setor de serviços vai ter que ter algum tipo de ônus para que a arrecadação geral continue sem muito impacto", afirma Omar Anauate, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). 

Para Chamun, isso tem a ver com a possibilidade de obtenção de crédito fiscal.

Como a prestação de serviços envolve principalmente mão de obra, conhecimento técnico e atividades que não utilizam insumos, nem geram a aquisição de bens tangíveis em grande escala, a obtenção de crédito é limitada. A maior parte dos custos desse setor está relacionada a despesas operacionais e salários, os quais não dão direito a crédito. Por isso o setor luta pela desoneração da folha.

"A indústria, por exemplo, tem uma série de possibilidade de créditos, como matéria-prima, insumos, beneficiamento, frete e outras tantas despesas que fazem parte da cadeia produtiva, o que reduz o imposto a pagar. Já no setor de serviço, a possibilidade de créditos é muito restrita, que traz como consequência, o forte aumento da carga tributária", explica Chamun. 

Com isso, diversos fornecedores dos condomínios deverão ter aumento na carga tributária, entre eles:

• Terceirizadoras de serviços de segurança, limpeza, manutenção, vigilância, zeladoria, etc.
• Empreiteiras;
• Profissionais autônomos;
• Empresas de manutenção (elevadores, portão, gerador, bombas, etc).

Então, considerando o repasse de custos das empresas, entende-se que haverá impactos indiretos da Reforma Tributária no setor condominial, levando em consideração os condomínios como consumidores finais. 

Cautela ao falar sobre oneração de serviços

Para fazermos uma comparação com o que é aplicado atualmente, os condomínios são obrigados a recolher impostos sobre qualquer contratação de serviços (manutenções mediante contrato ou empreitada). Em média, a carga tributária máxima fica em torno de 10%, com base nesses percentuais.

• 1% - CSLL
• 3% - COFINS
• 0,65% - PIS/PASEP
• 2% a 5% - ISS (a depender do município)

"Empresas de segurança, limpeza e manutenção pagam uma carga tributária combinada de aproximadamente 10% a 14%. Com a nova alíquota do IVA estimada em 26,5% a 28.5%, o custo desses contratos deve subir, sendo repassado integralmente aos condomínios", expõe Rocatto.

Alguns especialistas já estão calculando qual será esse aumento. Em entrevista ao G1 em 2024, Jorge Segeti, diretor técnico da Cebrasse (Central Brasileira do Setor de Serviços), pega como exemplo um serviço de segurança contratado no valor de R$ 3 mil.

Hoje, levando em conta os 10% de imposto, a empresa deve cobrar algo em torno de R$ 3,3 mil do consumidor final. Na ótica do IVA a 25%, chegará a R$ 3,7 mil. Omar Anauate, da AABIC, discorda. Para ele, se a empresa tiver algum impacto, será nos tributos dela, não que necessariamente será o preço final que constará na nota fiscal do cliente.

"De uma forma geral, o setor de serviços vai sofrer algum tipo de aumento sim. Ainda não dá para estipular uma alíquota também, será aplicada em cadeia...enfim, muita coisa será definida ao longo dos próximos anos", pondera.  

Rocatto lembra que outras áreas, além da financeira, podem ser afetadas. Segundo ela, a Reforma exige uma revisão profunda de processos internos, demandando "adequações administrativas, sistêmicas, revisão dos contratos e principalmente a obrigatoriedade dos fornecedores e prestadores de serviços realizarem seus planejamentos tributários a fim de evitar problemas com o caixa, uma vez que será introduzido o split payment para garantir que o imposto seja retido e recolhido no exato momento do pagamento do boleto."

5. Condomínios são contribuintes?

Na Reforma Tributária, os condomínios foram enquadrados tal como pessoas físicas. Isso quer dizer que, ao arrecadar valores para o rateio de despesas comuns entre os moradores, as cotas condominiais permanecem sem a incidência do IBS e da CBS.

Além disso, ao adquirir bens e serviços, as operações dos empreendimentos vão permanecer sem serem tributadas. Condomínios não vão adquirir créditos por impostos pagos por fornecedores, nem recolherão o IVA na taxa condominial. Apenas os fornecedores, quando emitirem nota fiscal de seus serviços ou produtos, serão atingidos.

Por outro lado, caso as receitas de terceiros (antenas, eventos, comercialização) fizerem as taxas condominiais responderem por menos de 80% da receita total, ele se torna contribuinte pleno.

De acordo com o Destrava Brasil, iniciativa privada dedicada à conscientização sobre a Reforma Tributária, os condomínios também podem optar por se creditar da parcela do IVA pago na contratação de serviços, mas desde que cobrem o tributo no seu rateio mensal. 

“Se o condomínio optar por pagar o novo IVA sobre as contribuições mensais rateadas entre os condôminos, a lei o autoriza a tomar crédito de outras operações”, acrescenta Victor Rocha, advogado tributarista e diretor jurídico do Destrava Brasil.

O especialista ressalta que caberá a cada condomínio, junto ao departamento fiscal da sua administradora, avaliar se a opção pelo IVA faz sentido. Para ele, em muitos casos pode ser vantajoso. 

“Se, por exemplo, um condomínio possuir receitas de aluguéis, que vão possuir uma alíquota reduzida de IVA, ou fizer uma obra de alto valor e usar o seu fundo de reserva, conseguirá recuperar os valores pagos de IVA nas despesas, diminuindo os custos dessa obra”, finaliza Victor.

Lucio Sousa, por outro lado, não vê vantagens na inscrição do condomínio como contribuinte. Segundo ele, faltam informações básicas, como o que deixaria de ser pago com isso.

"Hoje, para ser uma pessoa jurídica de direito privado, eu acho que falta um longo caminho pela frente. Eu sempre brinco: se o morador já não entende o básico de uma prestação de contas, que é regime caixa – praticamente entrada e saída – , entender balanço patrimonial vai ser mais complexo", defende.

6. A taxa condominial vai subir? 

Muitos especialistas já se arriscaram em falar de percentuais de aumento da taxa condominial devido ao possível impacto na carga tributária dos prestadores de serviço dos empreendimentos como consequência da Reforma Tributária no setor condominial.

Ao G1, em 2024, Segeti estimou algo entre 2,10% a 6,50%, a depender do tamanho, localização, perfil e tipo de serviço contratado.

"Não é possível afirmar, com seriedade técnica, que todas as taxas condominiais ficarão mais caras em 2027. O que os estudos mostram é uma tendência: serviços hoje tributados de forma fragmentada podem ter carga efetiva maior com CBS/IBS, se nada for feito em termos de renegociação e eficiência. Então a resposta honesta é: há forte probabilidade de elevação de custos, mas o quanto isso vai aparecer na taxa vai depender da capacidade do condomínio de se organizar, cortar desperdícios e planejar a transição", alerta Karpat.

• LEIA TAMBÉM: Quando e como fazer o reajuste da taxa condominial

Também em entrevista ao G1, a consultora internacional Melina Rocha, especialista em IVA, acredita que um eventual aumento no preço dos condomínios será compensado pela menor tributação de outros itens consumidos pelas famílias, tais como energia elétrica e conta de celular.

Para fugir de especulações, algumas alternativas têm sido apontadas para a redução de custos nos condomínios, como a implantação de portarias remotas.

"Embora os estudos técnicos ainda estejam em andamento, as projeções atuais indicam um impacto estimado entre 30% e 40% [no orçamento]. Ressaltamos que esse percentual pode ser superior, a depender do regime tributário da empresa prestadora, seguindo a tendência de variações já observada no modelo atual", justifica a porta-voz da Abese, Patricia Rocatto.

Tiago Slavov, professor de Contabilidade da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), indica outras saídas: para serviços operacionais recorrentes, priorizar a contratação de Microempreendedores Individuais (MEI) ou empresas do Simples Nacional, que pagam menos tributos.

Já em obras estruturais, optar por empresas do Lucro Real ou Presumido, que conseguem recuperar créditos sobre peças e materiais fornecidos.

7. A folha de pagamento do condomínio será afetada?

Omar Anaute, da AABIC, frisa que a folha de pagamento de condomínios com funcionários próprios não vai sofrer nenhum tipo de impacto com a Reforma Tributária. "Ela não mexe em nenhum tipo de encargo trabalhista", sinaliza.

"A folha de pagamentos já fez parte da Reforma da Previdência (2019) e da Reforma Trabalhista (2017)", complementa Lucio.

Como já mencionado nesta matéria, apenas empresas terceirizadas vão sentir algum efeito nessa questão. 

8. O que o síndico deve fazer agora?

A preparação da gestão passa por três frentes: informação, revisão de contratos e planejamento orçamentário.

A Reforma tributária no setor condominial exige que o síndico não deixe as adequações para a última hora, uma vez que o setor não possui "margem de lucro" e qualquer erro de cálculo ou falta de recolhimento de impostos recairá diretamente na cota condominial.

"Quando o planejamento é feito antes, com simulações, explicação didática aos condôminos e revisão de contratos, o condomínio consegue diluir impactos, negociar melhor com fornecedores e preservar tanto o caixa quanto a previsibilidade para os moradores", explica Karpat.

De acordo com o advogado especialista em condomínios Fernando Zito, empreendimentos que não fazem o devido recolhimento dos impostos relacionados a serviços terão problemas com o Fisco, e até mesmo poderão sofrer com passivo trabalhista. Então, não tem como a gestão escapar dessas obrigações. 

"Infelizmente a gestão faz de tudo para manter as coisas em dia, daí chega um momento em que muda a legislação e nos obriga a se adaptar. Repassar os custos aos moradores não é o ideal, mas tem situação que foge do controle do síndico", opina Zito.

Busque assessoria especializada

Por agora, os especialistas no mercado condominial pedem para que os gestores condominiais tenham paciência e mantenham o radar ligado, porque muita coisa ainda vai se desenrolar. 

Síndicos, conselheiros e administradoras precisam acompanhar a regulamentação e entender o calendário de transição, em especial o que muda neste ano e nos próximos.

"Não é realista tentar acompanhar tudo sozinho; o mais importante é manter alinhamento com a administradora, o contador do condomínio e o advogado, verificando, ao longo do ano, se houve mudança em obrigações acessórias, retenções na fonte ou forma de declarar receitas extraordinárias", recomenda Karpat.

Para ele, 2026 é um ano de construção da “camada fina” da Reforma Tributária, e quem atua em condomínios precisa estar atento para não ser surpreendido por novas exigências que venham por atos complementares.

A conclusão é unânime: não há espaço para amadorismo. "Diante da complexidade da reforma, a busca por assessoria especializada é uma medida prudente. Ter profissionais 'antenados' e com foco em condomínios, auxiliará na interpretação das novas leis e na elaboração de um plano de ação específico para o condomínio", arremata Rocatto.

Levar esses especialistas para a assembleia também é uma boa medida, afinal a comunicação clara com os moradores será pilar fundamental para mitigar a insatisfação com os impactos da Reforma Tributária no setor condominial.

Ao manter a transparência, o gestor se blinda de cobranças futuras: "se você vem avisando desde já, não tem como falar lá em 2027 que você não sabia que isso era um risco já iminente", reforça Sousa.

Durante esse período de transição da Reforma Tributária no setor condominial, é importante que as administradoras alinhem a ação operacional dos departamentos fiscais, com o intuito de parametrizar os sistemas contábeis para receber a nova legislação. O condomínio vai precisar, e muito, do apoio da empresa.

Revise contratos e ajuste o planejamento orçamentário

Outra medida importante, segundo Rocatto, seria "iniciar uma revisão dos contratos de longo prazo e fortalecer o fundo de reserva para absorver as variações de custos que começarão a surgir a partir de agora."

Conforme Karpat, no plano contratual, é prudente revisar cláusulas de reajuste e de repasse tributário, deixando claro como variações de carga serão tratadas para evitar litígios com fornecedores ou prestadores.

• SAIBA MAIS: Aprenda a fazer a previsão orçamentária do condomínio

Para evitar assembleias de emergência e o aumento da inadimplência, o especialista recomenda aproveitar 2026 para simular cenários de aumento de 2% a 6% na carga dos serviços, faixa hoje apontada em estudos específicos para condomínios.

"Como nós temos uma fase de teste que não gera impacto financeiro este ano, é importante que as pessoas façam essa análise, conversem com todos os seus fornecedores para que não sejam pegos de surpresa de 2027 em diante", reforça Sousa.

Agora que você já se atualizou sobre os possíveis impactos da Reforma Tributária no setor condominial, confira esta matéria para saber mais sobre recolhimento de impostos em condomínios na contratação de serviços.

Fontes consultadas: Fernando Zito (advogado); Jorge Segeti (diretor técnico da Cebrasse); Lucio Souza (Grupo LC Assessoria); Omar Anauate (presidente da AABIC); Patricia Rocatto (Abese); Rodrigo Karpat (advogado especialista em direito condominial); Rubens Souza (coordenador jurídico e tributário da Abrapsa); Diogo Chamun (diretor legislativo da FENACON); Victor Rocha (advogado tributarista e diretor jurídico do Destrava Brasil).