Regulamentar a profissão de síndico: avanço ou retrocesso?

A condução atual da regulamentação da profissão de síndico pode colocar em risco o futuro da atividade.

Proponho uma reflexão: Qual profissão regulamentada você realmente admira pela atuação efetiva do seu órgão regulador?

É difícil lembrar de exemplos positivos. Já os negativos, surgem com facilidade.

O futebol profissional, apesar do glamour, revelou graves falhas de fiscalização após a morte de dez jovens em um incêndio evitável em um dos maiores clubes do país.

No jornalismo, observam-se casos de distorção de informações com viés político, muitas vezes sem consequências. Médicos e professores, pilares da sociedade, enfrentam condições precárias no sistema público.

Diante disso, a pergunta é direta: A simples regulamentação garante, de fato, ética, qualidade e fiscalização eficaz?

Agora, voltemos ao ponto central: a regulamentação da profissão de síndico.

O início desse movimento não poderia ser mais temerário. A tentativa de “apropriar-se” da atividade por meio de Resoluções Normativas internas do CFA (Conselho Federal de Administração) é inconstitucional, especialmente diante de iniciativas legislativas anteriores que não prosperaram no Congresso Nacional. A percepção que se forma é a de que, não sendo possível avançar pela via legislativa adequada, busca-se fazê-lo por outra via.

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Para agravar o cenário, o órgão vem aplicando multas em diversas regiões do país.

Cabe, então, uma reflexão inevitável: além da arrecadação decorrente das autuações, o que efetivamente está sendo entregue à classe? Quais benefícios concretos, diretrizes técnicas ou avanços estruturais foram apresentados?

E mais: como o órgão tem acompanhado e fiscalizado as administradoras que se registram e contribuem regularmente? O noticiário recente evidencia que os problemas no setor continuam recorrentes.

Diante disso, a discussão não é apenas sobre regulamentar, mas sobre como regulamentar, com qual finalidade e com quais resultados reais para a sociedade e para os profissionais.

No que se refere aos projetos de lei em tramitação, observa-se a existência de dispositivos que colidem com boas práticas consolidadas da gestão condominial. É o caso do Projeto de Lei nº 4.739/2024, cujo artigo 2º admite que empregado do próprio condomínio possa exercer a função de síndico — situação que pode gerar evidente conflito de interesses e fragilizar a governança.

• Leia matéria completa: PL 4.739/2024: regulamentação de síndico profissional 

Outros projetos, como o PL nº 550/2025, tampouco apresentam propostas concretas de evolução técnica ou aprimoramento estrutural da profissão. Em vez disso, concentram-se na exigência de inscrição no CRA (Conselho Regional de Administração), sem que haja clara demonstração de contrapartidas efetivas à categoria.

Esse direcionamento leva a uma reflexão legítima: a prioridade está na qualificação e no fortalecimento da atividade, ou predominantemente na ampliação da base arrecadatória?

Regulamentação da profissão de síndico não garante boa representação de classe

Expandindo a análise, independentemente de qual órgão venha a regulamentar a profissão, vale observar nossa experiência histórica. O Brasil possui mais de 17 mil entidades sindicais. Quantas delas, de fato, entregam benefícios reais e consistentes às suas categorias?

A centralização de poder nas mãos de poucos é, por si só, saudável? Esses poucos serão bem intencionados? Terão conhecimento e competências suficientes para representar o setor condominial?

Há ainda um alerta histórico que não pode ser ignorado: o poder, quando concentrado, tende a gerar distorções. Não se trata de acusação, mas de prudência.

Existe sempre o risco de que a estrutura criada passe a servir mais à própria manutenção do sistema, por meio de cobranças associativas, cursos obrigatórios ou certificações direcionadas, do que ao fortalecimento efetivo da profissão.

Função de síndico é multidisciplinar 

Proponho uma última reflexão: ser síndico é, necessariamente, ser administrador? Ou a função envolve também competências de engenheiro, advogado, contabilista, mediador de conflitos, gestor financeiro e até habilidades interpessoais que tangenciam a psicologia?

A atividade condominial é, por natureza, multidisciplinar. Reduzi-la a uma única área do conhecimento pode significar simplificar excessivamente uma função que exige visão ampla, equilíbrio e capacidade de articulação.

Agora, imagine se cada órgão de classe passasse a editar resoluções internas tornando obrigatória a vinculação à sua estrutura. Estaríamos criando um precedente perigoso, com potencial de fragmentar a profissão e gerar insegurança jurídica.

Em síntese, aquilo que, em teoria, pode parecer positivo, na prática, pode revelar-se contraproducente.

Caso a profissão venha a ser regulamentada, o modelo adotado deve estar centrado no fortalecimento real da atividade, na proteção da sociedade e na elevação efetiva do padrão da gestão condominial. É indispensável assegurar legitimidade jurídica, transparência, representatividade e benefícios concretos à categoria. 

Regulamentar uma profissão não é criar reserva de mercado, nem ampliar estruturas de arrecadação. É assumir um compromisso social. 

Se a regulamentação não nasce para elevar padrões, proteger a sociedade e fortalecer verdadeiramente os profissionais, ela deixa de ser solução e passa a ser obstáculo.

O futuro da gestão condominial merece maturidade, não improviso.

(*) Ricardo Karpat é referência nacional na formação de Síndicos Profissionais; Especialista em Condomínios com mais de 25 anos de atuação; Diretor do Grupo Gábor e da Certificação Síndico 5 Estrelas e apresentador do programa "Condomínio em Pauta", pela CondTV.