Terceirização do síndico
Conheça lados positivos e negativos do síndico não condômino
Por Daphnis Citti*
O novo Código Civil, na parte que trata do condomínio edilício, prevê, no artigo 1.347, a possibilidade de escolha de um síndico não condômino.
É o chamado síndico terceirizado, que pode ser pessoa física ou jurídica, especializada em condomínios, com conhecimento suficiente para poder representá-lo em juízo ou fora dele, praticando todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo código, que trata da competência do síndico.
É preferível o termo “terceirizado” que significa o síndico não condômino que, por sua vez, pode ser “síndico profissional” ou não.
Há vantagens em se contratar um síndico terceirizado, principalmente quando nenhum condômino quer assumir esse encargo porque é de grande responsabilidade, além de ocupar o tempo das pessoas que têm sua profissão, seu trabalho e seus afazeres particulares.
O síndico terceirizado não reside no condomínio. Por essa razão, não é procurado no meio da noite porque alguém está fazendo barulho, nem tocarão a campainha da sua residência na hora que ele está descansando depois de um dia de trabalho, porque está havendo infiltração de água em determinado apartamento ou a vizinha chegou depois das 22h e está andando de salto alto de lá para cá. Não tem o desgaste do dia a dia com os demais moradores do condomínio e, por esta razão, está longe das picuinhas, simpatias e antipatias.
O morador de um prédio situado no Brooklin Paulista propôs recentemente uma ação contra o condomínio porque estacionaram um veículo atrás do dele e o impedia de sair. Na ação, relata que o síndico era desleixado e não cumpria com seus deveres porque, imagine, ele telefonou à meia noite e meia para o apartamento do síndico, a esposa atendeu, disse que ele estava dormindo e, incrível, não o acordou e ele não desceu até a garagem para resolver o problema.
Muitos síndicos renunciam seus mandatos ou desistem de ser reeleitos e nunca mais querem saber por não aguentar mais as pessoas tirarem o seu sossego, procurarem a qualquer hora do dia ou da noite por problemas na maior parte das vezes de pouca importância. Nem no elevador eles têm paz. Entra algum morador e imediatamente pergunta sobre problemas do condomínio, queixa-se do porteiro noturno que dorme e demora a abrir o portão da garagem e por aí afora.
O conselho é deixar sempre o seu e-mail e recomendar que as pessoas escrevam ao invés de incomodar pessoalmente o síndico. Nem sempre funciona, porque a maioria não escreve para não se comprometer, preferindo interfonar para o síndico ou bater à porta de seu apartamento.
Não é preciso dizer mais para se constatar as vantagens da terceirização do síndico.
Mas é claro que não há só vantagens. Há também algumas desvantagens como, pelo fato de não residir no condomínio, não acompanhar de perto o que ocorre. Mas esse problema é facilmente contornável. O síndico terceirizado tem que ter um ótimo zelador, escolher a administradora com cuidado e ir ao menos uma vez por semana no condomínio.
O síndico é eleito para exercer um mandato de acordo com o disposto na convenção condominial, pelo período não superior a dois anos, mas que pode ser renovado. E o mandato se opera, de acordo com o artigo 653 do Código Civil, “quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento de mandato”.
O síndico recebe, no caso, o mandato através da assembleia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, em que conste, na Ordem do Dia, a aprovação da terceirização, sua eleição e os seus salários.
Entretanto, embora haja opiniões divergentes, esta figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelo subsíndico, se houver, e pelos membros do Conselho Consultivo aos quais compete “dar parecer sobre as contas do síndico.”
O conselho consultivo, atualmente, não é obrigatório, salvo se a convenção dispuser de modo diverso. Mas, no caso de se terceirizar o cargo de síndico, é imperiosa a sua existência, para examinar as suas contas.
Mas é necessário que o síndico terceirizado faça constar no contrato sua autonomia, para evitar que seja apenas um “testa de ferro” do conselho, que eventualmente possa tentar obrigá-lo a fazer tudo o que seus membros desejam.
Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços. O prazo deve ser de dois anos, podendo prosseguir por tempo indeterminado ou ser denunciado o contrato mediante notificação com antecedência de trinta dias, sem incidência de multa compensatória.
(*) Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.