Unidades não-residenciais (NRs) e condomínios: O que muda?
Nos últimos sete anos, as NRs (unidades não-residenciais) eclodiram, sobretudo, em São Paulo. Estão dentro dos condomínios, trazendo novos desafios ao síndico
Por acaso você já viu algum anúncio imobiliário usar a nomenclatura "apartamento NR"? Parece um detalhe, mas essas duas letras determinam a destinação do imóvel (unidades não-residenciais) e fazem uma enorme diferença para quem vai adquirir um imóvel desse tipo e também para quem vai administrá-lo.
E sim, síndico, eles estão dentro do condomínio e podem alterar a dinâmica do seu empreendimento.
Esta matéria explica o que são NRs, suas características, como surgiram, a qual legislação obedecem, quais as regras de uso, o que muda para a gestão de um condomínio, além de debater a atuação das construtoras e se é possível morar em unidades não-residenciais. Confira!
O que são unidades NRs e suas características
De uns sete anos para cá, as unidades NRs se alastraram, sobretudo, na cidade de São Paulo. Isso porque, com a Lei Municipal nº 16.402/16 que prevê as regras para o uso e o parcelamento do solo conforme as diretrizes do Plano Diretor, a ocupação do solo do município foi classificada em duas categorias: R (Residencial) e NR (Não-Residencial).
Sendo assim, em teoria, NR é uma unidade imobiliária destinada ao uso não residencial. Esse tipo de imóvel é usado para fins de negócios, no qual podem ser desenvolvidas atividades industriais, comerciais, serviços ou educacionais, como por exemplo:
- Escritórios;
- Lojas;
- Restaurantes;
- Consultórios médicos;
- Day hospital (centro de cirurgia ambulatorial fora do ambiente hospitalar);
- Student house (moradia estudantil);
- Estacionamento aberto ao público;
- Hospedagem, moradia e locações temporárias e provisórias, normalmente de curto a médio prazo, via aplicativos como Airbnb;
- Entre outros.
Quando comparados a apartamentos convencionais, os studios NR ou serviços de moradia (como também são conhecidas as NRs) se diferenciam por essas características:
- Metragens reduzidas (semelhante a um quarto de hotel, flat ou kitnet);
- Podem ser adquiridas por um preço mais acessível;
- Não possuem vaga de garagem;
- Oferta maior de serviços, como lavanderia, limpeza de quarto, etc.
Como surgiram as unidades não-residenciais (NRs)
De acordo com Marco César Braga Gubeissi, Diretor de Produtos, Serviços e Tecnologia da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), a demanda por unidades não residenciais teve início em conjunto com o desenvolvimento da economia e do comércio.
À medida que as cidades cresceram e se tornaram centros de negócios, surgiu a necessidade de espaços que tivessem como função servir não apenas o empreendimento em si, mas também a comunidade. Nesse contexto, por exemplo, é que foi criado o Plano Diretor de São Paulo - cidade onde se concentra o maior número de unidades NRs.
Para Marcelo Mahtuk, sócio-proprietário da Manager Gestão Condominial, o intuito desta lei foi melhorar a distribuição no zoneamento da cidade de São Paulo, possibilitando uma ocupação com mais diversidade, geração de renda, mesclando, assim, áreas residenciais e comerciais onde não era viável até então.
Ainda por conta da lei, as incorporadoras foram incentivadas, via benefícios não só a elas mas ao próprio empreendimento, a projetarem os condomínios com unidades não residenciais. "Assim, a prefeitura permitiu aos projetos que contemplarem NRs maior volume de unidades/área construída", esclarece Mahtuk.
O especialista em mediação de assembleias de instalação de condomínio Bruno Tabet concorda e complementa afirmando que a disseminação de unidades NRs tornou-se mais uma estratégia de venda para quem quer investir.
"Antes o investidor tinha a oportunidade de revender ou alugar um imóvel; agora pode usar como serviço de hotelaria praticamente. Isso atrai esse perfil, pois ganha-se mais uma opção de retorno financeiro alto e rápido", argumenta Tabet.
Assim, como consequência disso tudo, as locações de curta temporada, consideradas grandes pontos de discórdia em condomínios, foram, definitivamente, viabilizadas com o formato NR.
NRs em números
Segundo informações de Mahtuk, o AirDNA (empresa de pesquisa de mercado especializada em tudo que se relaciona ao Airbnb) realizou um estudo em 2022 e chegou-se a aproximadamente 9 mil unidades NRs sendo utilizadas como hospedagem na cidade de São Paulo.
"Essa demanda por unidades não residenciais continuará crescendo conforme a economia e o comércio vão se desenvolvendo nas cidades", comenta Gubeissi.
Projeto da construtora determina a dinâmica de um condomínio com NRs
Como as NRs estão localizadas dentro de condomínios residenciais ou mistos, a maneira como o empreendimento é projetado definirá se essas unidades vão utilizar as áreas comuns, se desfrutarão das áreas de lazer ou mesmo se todas as ligações de água, gás e energia serão separadas das unidades convencionais, e assim por diante.
Segundo Tabet, a configuração de um edifício com unidades NRs varia de uma incorporadora para outra, e o que se percebe é que não há um padrão.
"Tem muita diferença de um empreendimento para o outro. Podem ocupar torres diferentes e, geralmente, as portarias são independentes, de modo que o porteiro do NR entrega as chaves de um hóspede ou faz o check-in/out, por exemplo. Mas também já vi terem acesso único, com duas portas separando a entrada/saída convencional da não residencial", ele descreve.
No condomínio em que o proprietário Neto Machado adquiriu um apartamento NR, essas unidades estão localizadas em dois andares, enquanto os imóveis "padrão" ocupam três andares acima.
Em outro prédio situado no centro de São Paulo e administrado pelo síndico Renato Sant'Anna, da empresa Adm Síndico, é exatamente assim: metade destina-se às unidades convencionais; outra às NRs, só muda o andar.
Legislação e convenção: as regras para Rs e NRs
Além do projeto de cada empreendimento, o uso das áreas comuns e de lazer em condomínios com unidades NRs depende, ainda, de outros fatores, tal como indica Gubeissi:
- Leis e regulamentações locais;
- Tipo de negócio ou atividade comercial;
- Condições estabelecidas em contratos de locação ou acordos entre proprietários e inquilinos;
- Convenção e regimento interno.
Leis e regulamentações locais
A legislação pode variar dependendo do país ou região, mas normalmente existem regras sobre questões como zoneamento, ocupação máxima, segurança, acessibilidade, normas sanitárias, entre outras.
Como destaca Gubeissi, o zoneamento é uma das principais leis que regem as unidades não residenciais, pois estabelece quais tipos de atividades são permitidos em diferentes regiões da cidade.
Por exemplo, algumas áreas podem ser zonificadas apenas para uso comercial, enquanto outras podem ser destinadas exclusivamente ao uso residencial. "Isso ajuda a garantir que as atividades comerciais estejam alocadas em áreas adequadas e seguras para os moradores locais", explica.
Na opinião de Mahtuk, tudo depende, também, de como esses imóveis serão administrados e quais são as características informadas no momento da incorporação.
"Assim, os empreendimentos com NRs podem seguir a Lei Geral do Turismo nº 11.771/2008 e o Código de Defesa do Consumidor, ou a Lei do Inquilinato nº 8.245/91 que prevê a locação por temporada, com prazo máximo de 90 dias", ele sinaliza.
Tipo de negócio ou atividade comercial
Além do zoneamento, outras leis e regulamentações podem ser aplicadas, dependendo do tipo de atividade realizada em unidade não residencial.
Numa unidade NR loja, por exemplo, é possível haver restrições em relação a horários de funcionamento, ruídos, odores, impactos ambientais, entre outros.
Nesse sentido, empresas que lidam com produtos químicos perigosos podem estar sujeitas a regulamentações de segurança e meio ambiente, enquanto os restaurantes devem seguir as normas sanitárias para garantir a segurança dos alimentos e prevenção de doenças.
Contratos de locação ou acordos entre proprietários e inquilinos
Deve-se ficar atento aos termos do contrato de aluguel assinado entre proprietários e inquilinos, e no caso de locação de curta temporada da unidade não-residencial, às regras do anúncio na plataforma de aluguel desse tipo.
Convenção e regimento interno
Cabe, ainda, à convenção e ao regimento interno do condomínio definir toda logística e o regramento das unidades NR em relação às unidades residenciais “normais”, tais como:
- Quais áreas comuns poderão ser utilizadas por todos e quais serão utilizadas somente pelos Rs e pelos NRs;
- Se as NRs terão acesso às áreas de lazer do empreendimento;
- Como serão realizadas as assembleias das unidades residenciais e das NRs;
- Se haverá um síndico para cada setor (residencial e NR);
- Qual será a forma de rateio das despesas do condomínio;
- E, no caso das despesas comuns entre as unidades residenciais e NR, qual o percentual de participação de cada uma.
De acordo com Mahtuk, é possível que os proprietários de apartamentos residenciais convencionais sejam proibidos de locar seus imóveis por curto período, com base no entendimento de que esse tipo de locação desvirtua a finalidade residencial do imóvel.
Por outro lado, os hóspedes das unidades não-residenciais podem ser impedidos de utilizarem churrasqueira, salão de festas ou brinquedoteca.
Conflitos entre moradores de unidades não-residenciais e residenciais
No condomínio de Neto, os proprietários das unidades NRs têm direito de usar a maioria dos espaços comuns e de lazer, como academia, piscina, coworking, lavandeira, etc. Somente são restringidos a acessarem a garagem e a área comum dos apartamentos residenciais que fica em um pavimento superior.
Um dos entraves que ele enfrentou nesse sentido é em relação ao bicicletário, o qual está disponível apenas para os proprietários das unidades convencionais. "O que para mim não faz muito sentido, porque eles possuem vaga de garagem, mas enfim, está na convenção", conforma-se.
Ele também já presenciou algumas discussões no grupo de Whatsapp do condomínio, quando os proprietários das unidades "normais" reivindicaram o uso da lavanderia, que é exclusivo das NRs, sendo que os apartamentos convencionais já possuem esse espaço.
"Eles queriam aproveitar a área da unidade deles para outras coisas e alegaram que essa mudança baratearia os custos do mês para o NR, mas não é bem assim. Haveria um uso acima do projetado; são poucas máquinas para abrir para todos os moradores", questiona.
Em resposta, os proprietários das unidades NRs do prédio de Neto logo jogaram uma contrapartida: "Então nós queremos utilizar a academia de vocês, que é maior e mais estruturada". "Disseram de prontidão que 'não gostariam de ver hóspedes de Airbnb usando o espaço'", finaliza.
Ficou claro que o funcionamento do condomínio pelas unidades NRs e residenciais vai depender muito das regras internas que constam na convenção e no regimento.
O problema que Tabet levanta é que esses documentos, sobretudo a convenção, são elaborados de maneira falha, genérica, gerando muita dúvida.
"Não envolvem relações práticas de um condomínio, a vivência, o relacionamento...aí fica uma visão muito jurídica e pouco prática. No meu entendimento, tinha que ser melhor informado e legislado internamente. Resta ficar de olho", alerta.
Afinal, pode-se morar em unidades não-residenciais?
Essa, talvez, seja a questão mais polêmica que circunda os condomínios com unidades NRs e, por isso, divide opiniões.
Gubeissi, da AABIC, e Mahtuk declaram enfaticamente que as unidades não-residenciais são projetadas para serem usadas como serviços de hospedagem e moradia, ou seja, devem ser locadas pelo proprietário do imóvel; e não servirem de residência fixa.
"Um empreendimento concebido com unidades NR obedeceu à uma legislação, no caso, da Prefeitura de São Paulo que aprovou a construção após análise de diversos fatores conforme citamos acima. Qualquer mudança nesse sentido certamente deixaria o condomínio irregular perante à lei", justifica Gubeissi.
Na prática, Tabet, Renato Sant'Anna e Neto enxergam e vivenciam uma realidade diferente, que não impede os proprietários de utilizarem do NR como moradia.
"Pelo menos nos prédios que administro, 80% dos imóveis NRs são locados via Airbnb. Mas embora seja minoria, há pessoas morando sim", enfatiza Sant'Anna.
O proprietário Neto, por exemplo, comprou o imóvel há três anos, com a finalidade de morar, e desconhecia quaisquer restrições dos apartamentos NRs. Nem mesmo durante a negociação com a incorporadora esses pontos foram bem esclarecidos.
"As únicas informações que me deram sobre esse modelo é a de que eu poderia alugá-lo por curta temporada com mais facilidade e teria acesso a todos os ambientes que os demais. Mas, recentemente, descobrimos alguns trâmites que vêm embutidos no NR", lamenta.
Ele se refere aos pagamentos do IOF (imposto obrigatório para imóveis com caráter comercial), além do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e da taxa do cartório. No caso dele, a surpresa custou em torno de R$ 5 mil.
Falta de clareza na comercialização das unidades NRs
O que o SíndicoNet apurou, de fato, é que os materiais de vendas das incorporadoras e os corretores não têm contribuído para que seja feita uma venda clara, pois deveriam esclarecer detalhadamente a característica do produto ofertado. Para Mahtuk, eles têm a responsabilidade, por lei, de orientar o consumidor sobre esta nova modalidade.
Porém, o comprador também precisa entender claramente o que está adquirindo, quais serão seus direitos e quais serão seus deveres, evitando, assim, imprevistos legais e financeiros como os de Neto.
Ele, por sinal, está na reta final da assinatura do contrato, por isso, ainda não reside no apartamento, mas esse será o seu destino assim que concluir os procedimentos burocráticos. Por enquanto, não encontrou nenhum empecilho em utilizar sua unidade NR como residência.
"Na convenção do nosso condomínio não há nenhuma proibição, inclusive, já vi pessoas morando nas unidades NR do meu prédio sem nenhum aborrecimento", pondera Neto.
Regras internas
Para Tabet, como existe um limbo na lei, são as decisões internas do condomínio, por meio da convenção, que vão convencionar essas e outras situações. Cada documento tem uma realidade.
"É tudo muito diverso. Por exemplo, já vi documentos que não impedem de morar e outros que citam essa proibição, bem como as especificações de usos das áreas comuns etc", descreve e conclui defendendo o uso do NR como residência:
"Ainda é muito complexo identificar o ato de morar. O que configura? Quanto tempo? A meu ver, não há motivos para impedir uma pessoa de residir no imóvel. Ela está pagando a parcela para a construtora, o condomínio, enfim, está cumprindo com as obrigações dela".
Nota-se que a assunto ainda está coberto de incertezas, e logo mais a jurisprudência dará os primeiros sinais de que caminho a legislação vai seguir. Enquanto isso, as unidades NRs seguem sendo ocupadas como residências fixas.
O que muda para a gestão de um condomínio com unidades NRs
O síndico profissional Renato Sant'Anna administra três condomínios com unidades NRs. Pela sua experiência, o problema começa com a falta de clareza das incorporadoras/construtoras na hora da venda. O que ele tem percebido é que isso tem sido feito sem o devido cuidado e desordenadamente.
"As empresas adotaram esse modelo para atender à legislação de zoneamento, mas também têm utilizado como um subterfúgio para aumentar a construção", critica.
De acordo com ele, esse processo, realizado de maneira pouco transparente, resulta na criação de três perfis de usuários dentro de um condomínio com NRs, os quais interferem na forma de trabalho do síndico:
1. Investidor
Perfil profissional, já conhece o produto, tem organização pessoal, expertise e ganha dinheiro com isso. Não dá trabalho para o síndico.
2. Aqueles que compraram pelo preço mais atrativo
Não conhecem o modelo, residem no local ou alugam informalmente, sem comunicar a gestão do condomínio.
"Como o funcionamento do NR não está claro para as pessoas, resta sanar as dúvidas dos proprietários na entrega do empreendimento (assembleia de instalação). Recebemos muitas perguntas básicas", observa Tabet.
Assim, esse perfil é o que dá mais trabalho para o síndico.
3. Locação no pool
Proprietários que compram o imóvel e já o colocam na mão de pessoas de confiança (concierge) ou empresas especializadas em gerenciamento, desde serviços de hostess, reservas, etc.
Dessa forma, tudo funciona de forma mais organizada, e por isso, esse perfil pouco interfere na gestão do síndico também.
'Pepinos' dos NRs para o síndico
1. Controle de acesso
No perfil 2 (quem adquire um imóvel NR pelo preço e não tem expertise no assunto), por exemplo, cada proprietário faz a operação da unidade.
Conforme explica Renato Sant'Anna, ao locar o imóvel para curta temporada, por exemplo, os proprietários fazem a plataforma de aluguel de temporada de gerenciadora para baixar os custos, o que complica para a gestão, sobretudo em relação ao controle de acesso.
"Normalmente, um porteiro cuida dos Rs e NRs ao mesmo tempo, e tem que lidar com a alta rotatividade, hóspedes chegando à noite, de madrugada, etc. E aí cabe a nós, síndicos, organizarmos isso através do regimento interno", expõe.
Além disso, como as unidades NRs não possuem vaga de garagem, muita gente entra e sai a pé, sobrecarregando muito a portaria. Sem falar no hóspede que convida visitantes, então, o trabalho da portaria se torna redobrado.
2. Uso dos ambientes x projeto arquitetônico
Como já mencionado nessa matéria, a disposição das áreas comuns e de lazer definirá a logística do condomínio. E aí está outro problema enfrentado pela gestão: a maioria dos ambientes projetados pelas construtoras não é separada.
Na visão do síndico Renato Sant'Anna, o modelo ideal é ter uma diferenciação física - visível, que mostre a independência das partes comuns. Ter uma portaria para o NR; outra para o convencional, elevadores, piscinas, corredores para cada setor, etc. "Torres diferentes já resolveria muita coisa", sugere.
Como nem tudo é perfeito, síndicos, com o apoio das administradoras, precisam criar um regramento interno de acordo com a dinâmica de cada empreendimento, ou investir em adequações, como fez Sant'Anna.
Por entender que o condomínio foi entregue pela construtora com controle de acesso ineficiente e pouco tecnológico, o síndico instalou câmeras nos andares, portas giratórias de vidro e até reconhecimento facial.
"Sei que as incorporadoras querem cortar custos, mas certas soluções ajudariam muito o condomínio, principalmente em relação à segurança", aponta o síndico.
Quanto aos conflitos de uso das áreas comuns entre Rs e NRs, ainda existem muitas discussões, principalmente na primeira assembleia em função do desconhecimento dos proprietários no momento da aquisição desse tipo de imóvel.
No entanto, Gubeissi considera que o número de ocorrências está abaixo do esperado e outra vez salienta a importância de uma convenção bem elaborada, com regras claras, para inibir quaisquer desentendimentos.
3. Rateio, custos e previsão orçamentária
Tabet comenta que gerar um boleto de condomínio em empreendimentos com NRs pode se tornar um bicho-de-sete-cabeças para a administradora.
Isso porque, a depender da configuração do condomínio com NRs, algumas despesas podem ser exclusivas de cada setor. Por exemplo, em um prédio com portarias independentes, o tipo de serviço é diferente, logo, o contrato também. Em edifícios de torre única isso se torna ainda mais trabalhoso.
Sant'Anna revela que dificilmente as empresas de manutenção fazem dois escopos. "Não é possível ter um contrato de bombas d'água para o NR e outro para o convencional, afinal, o sistema não é separado, nem do elevador, gerador, etc.", contesta.
De acordo com Tabet, as administradoras estão com dificuldade em 'fatiar' essas despesas, até porque, nem a convenção do condomínio deixa isso claro, limitando-se a falar apenas em fração ideal. Sendo assim, a precisão da previsão orçamentária também é comprometida.
"Por enquanto, o boleto do nosso condomínio ainda é muito misturado e confuso. Seria mais fácil para a gente se a convenção já estabelecesse a separação, no mínimo, dos contratos e despesas", suscita Sant'Anna.
Neste vídeo, o empresário e especialista em condomínios Mauro Abdalla reforça o quanto este assunto complexo ainda vai render muitas adaptação ao mercado condominial, assista:
Fontes consultadas: Bruno Tabet (especialista em mediação de assembleias de instalação de condomínio); Renato Sant'Anna (síndico profissional na empresa Adm Síndico); Marco César Braga Gubeissi (Diretor de Produtos, Serviços e Tecnologia da AABIC); Marcelo Mahtuk (sócio-proprietário da Manager Gestão Condominial) e Neto Machado (proprietário de unidade NR em São Paulo).
