Mudanças à vista no Código Civil sobre condomínios

Após 21 anos de vigência, muitos artigos do Código Civil sobre condomínios devem passar por atualização em 2024. O processo em tramitação no Legislativo já possui duas propostas de juristas responsáveis pela revisão desse documento, uma pertencente à Subcomissão de Direito das Coisas e outra da Relatoria-Geral.

O atual Código Civil - Capítulo Condomínios elenca 29 artigos específicos sobre as relações condominiais (do art. 1.331 ao 1.358). A proposta de atualização abrange boa parte desses artigos, com isso, há muitas modificações, complementos, novos incisos, parágrafos, etc, as quais não serão apontadas nessa matéria em sua totalidade.

O objetivo deste conteúdo é destacar aquilo que for de maior relevância para os condomínios, para que todos os envolvidos na gestão condominial, e também moradores, estejam atentos às mudanças que estão vindo por aí. Tudo isso comentado por grandes especialistas do setor condominial.

Por fim, lembramos sempre que ainda não há nenhuma mudança concreta, uma vez que o processo segue seu rito legislativo, podendo passar por diversos ajustes ainda.

De todo modo, vale ficar de olho às pautas levantadas nesse processo de atualização do Código Civil, como participação de condômino inadimplente em assembleia, locação de temporada, multa por inadimplência, desconto pontualidade, possibilidade de expulsão de condômino antissocial, e muito mais. 

Apesar de não revelar grandes novidades, pois muita alteração já está consolidada na jurisprudência, esse movimento de fazer constar em lei algumas situações da gestão e vida condominial dá respaldo jurídico ao síndico. Acompanhe o que deve mudar a seguir. 

Conheça as principais mudanças previstas para o Código Civil sobre condomínios

Destacamos abaixo as principais alterações propostas pelos grupos responsáveis pela atualização do Código Civil sobre condomínios. Confira:

Artigo 1.331

Assuntos:

• Vagas de garagem - Locação e preferência a condôminos
• Áreas comuns - Definição e novos usos

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
§ 1	§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607 de 2012).	§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio, assegurado direito de preferência, em condições iguais, de qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.	§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários;
§2, §3 e §4	§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.	§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos, embora possam ser cedidos em caráter precário mediante aprovação em assembleia e em harmonia com as áreas exclusivas, demais áreas comuns e a finalidade do condomínio.	§2º Salvo autorização expressa na convenção condominial, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, mas poderão ser alienados ou alugados a outros condôminos, livremente, ainda que a possibilidade não esteja prevista na convenção; § 3º Se a convenção condominial permitir a alienação de vagas de garagem, terão preferência os condôminos a estranhos tanto por tanto; § 4º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, de esgoto, de gás e de eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, divididos ou utilizados de maneira clandestina;
NOVO PARÁGRAFO	-	-	§ 5º. No caso do § 4º, a assembleia de condôminos, especialmente convocada para tanto, pode ceder, por maioria de seus membros, a um ou mais condôminos, em caráter precário, oneroso ou gratuito, o exercício exclusivo de posse sobre pequenos espaços comuns.

(grifos SíndicoNet)

• Veja mais: Locação e comercialização de vagas de garagem a estranhos

Mudanças:

• Adaptação em relação às vagas de garagem, já confirmando o entendimento majoritário do Judiciário de que o aluguel a terceiros é possível somente com previsão em convenção, e não em assembleia também. 
• Novos usos para pequenos espaços comuns (proposta da Relatoria-geral)

De maneira geral, as modificações referentes ao aluguel das vagas de garagem não trazem grandes novidades, afinal, o texto já estava previsto no art. 1.338 (que por sinal, provavelmente será revogado). 

Já a citação sobre destinação e uso das áreas comuns vale uma atenção. O assunto atualmente é abordado pelo art. 1.351, o qual foi recentemente atualizado. Antes de julho de 2022, para transformar a inutilizada academia em uma loja de conveniência, o condomínio precisava ter aprovação de unanimidade dos condôminos. Hoje, basta 2/3 dos condôminos. 

A proposta da Relatoria-Geral fala em apenas maioria dos presentes, reduzindo significativamente o quórum para deliberação desse tipo de pauta. No entanto, deixa explícito de que se trata de "caráter precário", ou seja, temporário, nada definitivo. 

Nesse sentido, o advogado André Junqueira interpreta a proposta da Relatoria-Geral como positiva. Ainda assim, questiona o uso do termo "pequenos espaços comuns", que pode ser vago demais, mas que, segundo sua interpretação, a própria assembleia dará essa definição. 

Artigo 1.332

Assunto:

• Registro do condomínio edilício

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO	Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: [sem parágrafos]	§1º Ao condomínio edilício poderá ser atribuída personalidade jurídica para a prática de ato de seu interesse.	Idem ao texto da Subcomissão

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Normatiza o entendimento do Judiciário de que o condomínio é considerado personalidade jurídica.

Quando se diz que um condomínio edilício tem personalidade jurídica, significa que ele é reconhecido como uma entidade legal distinta dos seus proprietários individuais.

Isso é necessário para que o condomínio possa ser parte em processos judiciais, celebrar contratos, adquirir bens, assumir dívidas e realizar outras atividades legais em seu próprio nome, em seu CNPJ, separadamente dos proprietários individuais das unidades.

Essa distinção é importante para garantir uma gestão eficaz e responsável do condomínio, mas também para proteger os interesses dos condôminos.

Na opinião de André Junqueira e do também advogado especialista em direito condominial Rodrigo Karpat, a inclusão desse parágrafo é muito importante, pois reforça a interpretação que o Judiciário já vem adotando de longa data.  

O único ponto de discordância apontado por Rodrigo seria quanto ao emprego do verbo "pode", pois entende-se, assim, que a atribuição da personalidade jurídica do condomínio é facultativa. Para ele, na legislação brasileira não há outro regime jurídico que mais se aproxima da realidade dos condomínios senão este. 

Artigo 1.333

Assunto:

• Convenção do condomínio

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
PARÁGRAFO ÚNICO	Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.	Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo eficaz, entretanto, para regular as relações entre os condôminos antes do registro.	Parágrafo único. A convenção de condomínio não registrada é eficaz para regular as relações entre os condôminos, mas para ser oponível a terceiros e a futuros adquirentes deverá ser registrada perante o oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Reforça que a convenção é válida mesmo sem registro em cartório, porém, somente entre os condôminos.

Isso quer dizer que o condomínio pode cobrar multa por inadimplência, enviar notificações por descumprimento de regras, etc. E novamente, esse já é um entendimento consolidado no Judiciário. 

O que a proposta não resolve, porém, é o fato de terceiros, como bancos e Receita Federal, exigirem o registro imobiliário da convenção para acatar algumas operações dos condomínios. "Por isso, acredito que esse quesito poderia ter avançado mais", lamenta André.

Artigo 1.334 

Assuntos:

• Cláusulas da convenção - forma de escolha do síndico, subsíndico e conselho consultivo
• Síndico profissional
• Alteração de regimento interno

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
NOVO INCISO	Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: ..... [outros incisos citados]	III - o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo, suas atribuições além das legais e a definição gratuita ou remunerada de suas funções;	III - o modo de escolha do síndico, do subsíndico e do conselho consultivo, com a previsão das suas atribuições, além das já previstas em lei;
NOVO INCISO	-	VI - o regimento interno, cujo quórum de alteração pode ser definido livremente pela convenção;	Idem ao texto da Subcomissão

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Deixa claro que o síndico pode ter outras atribuições além das que estão na lei
• Especifica que o gestor pode ser remunerado
• Faz menção ao Conselho Consultivo (primeira vez presente no Código Civil)
• Regimento pode ser alterado conforme consta na convenção

As propostas sugeridas para esse artigo também não trazem surpresas, apenas fortalecem decisões já fixadas na Justiça.

Por exemplo, o artigo 1.347 do Código Civil apenas mencionava que a assembleia poderia eleger um síndico não morador, enquanto na prática, entende-se que é a convenção do condomínio que prevê sobre a forma de remuneração do síndico. 

De modo geral, a modificação preenche uma lacuna do atual Código Civil que não faz referência ao modo de escolha do síndico e do conselho consultivo (primeira vez mencionado), suas atribuições impostas pela convenção, além das legais, assim como de sua eventual remuneração, tal qual prevê expressamente o artigo 9º, § 3º, e, f, e g, da ainda vigente Lei dos Condomínios nº 4591/64.

A inclusão do inciso que diz respeito ao regimento visa a esclarecer que o quórum para fins de alteração da convenção de condomínio (2/3) não se aplica necessariamente à alteração do regimento interno - considerado um ato jurídico de menor relevância e perenidade do que a convenção.

Com isso, o texto proposto pela Subcomissão e Relatoria-Geral deixa claro que o regimento faz parte da convenção e o quórum para sua alteração pode ser definido por ela. 

Art. 1.335 

Assuntos:

• Participação de condômino inadimplente em assembleia
• Uso de procurações em assembleia

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
INCISO III	Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar,	Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia, estando quite.	Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia, estando adimplente com as suas obrigações e os seus deveres perante o condomínio.
NOVO PARÁGRAFO	-	Parágrafo único. A convenção de condomínio poderá limitar, em assembleias, a representação convencional dos condôminos.	Idem ao texto da Subcomissão
ARTIGO 1.335-A			Art. 1.335-A. A convenção poderá limitar o direito de participação e de voto nas assembleias de condôminos que : I - estiverem inadimplentes para com o dever de contribuir para as despesas, ordinárias ou extraordinárias, do condomínio ou de rateio extraordinário aprovado em assembleia, qualquer que seja a sua finalidade; II- estiverem inadimplentes quanto aos valores do reembolso de reparos ou de indenizações a que eles próprios tenham sido condenados a pagar; III – tiverem sido apenados na forma do artigo 1.337 deste Código;

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Condômino inadimplente pode participar da assembleia, mas sem permissão de voto
• Acrescenta que a convenção determinará a quantidade de procurações por condômino

Mais uma vez as propostas ratificam em lei o que já vem sendo aplicado atualmente. Entende-se que participação do condômino inadimplente deve ser oportunizada, sob pena de excesso de rigor. Por mais que ele esteja impontual, pode ter interesse em participar e debater sobre questões do condomínio.

As novidades surgem no texto da Relatoria-Geral, uma vez que dá poder à convenção limitar tanto a participação como também o voto do condômino inadimplente. 

Além disso, a relatoria fala em "inadimplentes quanto aos valores de reembolso, reparos e indenizações", fazendo referência a despesas como não pagamento de multa por infração ao regimento, aluguel do salão de festas, etc.  

"Fico satisfeito com esse texto, pois, na minha opinião, o condômino que descumpre qualquer dever condominial não pode votar", defende André Junqueira.

Explicitando em lei, também, os textos procuram impedir uma prática comum de um único condômino estar munido de várias procurações, cabendo à convenção limitar o uso.  

• Saiba mais: Uso de procurações em assembleias de condomínio

"A minha crítica é mais técnica referente ao texto da Relatoria-Geral, que adiciona letras depois dos números dos artigos, porque faz com que o Código Civil se torne uma colcha de retalhos", comenta André. A opinião de Rodrigo segue a mesma linha.

"No direito privado, a gente trabalha com o princípio da menor interferência possível, defendendo a autorregulação dos condomínios. Se a legislação esmiuçar demais, 'travamos os condomínios' e impedimos a possibilidade de uma gestão saudável", justifica Rodrigo.

Artigo 1.336

Assuntos:

• Locação de temporada
• Objetos nas janelas
• Dívida Propter rem
• Multa por inadimplência
• Desconto pontualidade

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO	Art. 1.336. São deveres do condômino: (....)	Parágrafo único. Nos condomínios residenciais, o condômino, salvo autorização expressa na convenção de condomínio, ou deliberação assemblear fundamentada, não poderá utilizar sua unidade para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais ou por qualquer outra modalidade de oferta.	§1º. Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta;
INCISO III	Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;	-	Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas nem pendurar, permanentemente, objetos nas janelas, a não ser que autorizados pela convenção a fazê-lo e desde que pelo lado interno de sua unidade;
INCISO IV	Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.	Manteve a redação atual	Art. 1.336. São deveres do condômino: V - não utilizar as unidades de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores;
NOVO INCISO	-	-	VIII – noticiar o condomínio sobre ter alienado a unidade, sob pena de continuar a responder pelas despesas condominiais.
§ 1	§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.	§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios de um por cento ao mês e multa de até dez por cento sobre o débito, sendo vedada a estipulação de cláusula de antecipação do pagamento mediante desconto que dissimule prática abusiva de cobrar além do permitido legalmente do condômino inadimplente.	§2º. O condômino que não pagar os valores do rateio ordinário ou extraordinário de despesas, ou aquele que não fizer o reembolso de valores a que foi condenado a pagar ao condomínio, a qualquer título, ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no artigo 406 deste Código, bem como à multa de até dez por cento sobre o débito, sendo vedada a estipulação de cláusula de desconto em razão da antecipação de pagamento.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças

• Regulamentação do aluguel de curta temporada via plataformas digitais de hospedagem através da convenção ou assembleia
• Proibição de objetos nas janelas
• Remoção do termo subjetivo "bons costumes", que costuma gerar algumas confusões
• Proprietário deve comunicar gestão sobre venda de imóvel, caso não, continuará sendo cobrado por débitos condominiais
• Aumento da multa por inadimplência de 2% para 10% sobre o débito
• Vedação do desconto pontualidade (pagamento antes do vencimento)

A relatoria avançou bastante em relação ao que a Subcomissão propôs. Segundo André, a sugestão de texto é válida principalmente em relação à obrigação do proprietário em avisar sobre a transferência do imóvel, sob pena de ficar responsável pelo pagamento das cotas condominiais. Porém, ainda deixa dúvidas, sobretudo:

• O que é considerado fachada?
• O que define uma hospedagem atípica?

"A meu ver, dispensaria falar sobre locação de temporada. Primeiro porque os condomínios já têm se resolvido; segundo, os doutrinadores já se debruçaram sobre o assunto e deram norte, ainda que com todas as divergências naturais em discussões; e terceiro porque o judiciário tem dado uma boa resposta rápida e efetiva sobre a pauta. Do jeito que está aí, vai exigir uma autorização convencional, com quórum qualificado para alterar convenção, o que não é fácil", contesta o advogado Jaques Bushatsky.  

Quanto à multa, Jaques concorda que a mudança é necessária e aguardada há muito tempo, afinal, uma multa de 2% nunca convenceu ninguém a pagar o condomínio. Porém, conta que faria diferente, para preservar a liberdade de cada condomínio.

• Veja também: Penalidades legais ao inadimplente do condomínio

"Não posso colocar na mesma situação um condomínio com mil apartamentos com taxa de R$ 300/mês e outro com cinco apartamentos cobrando R$ 20 mil. Logo, cada condomínio tem uma realidade e sabe o que é melhor pra eles", exemplifica, mas se contenta com a medida: "A liberdade sempre promove melhor resultado do que cercear, mas, seja como for, é melhor 10% do que 2%".

Mesmo com divergências de opiniões entre os especialistas, de modo geral, as duas propostas tocam em temas extremamente relevantes para a gestão condominial, como locação de temporada, multa por inadimplência e fim do desconto pontualidade.

Art. 1.337

Assuntos:

• Condômino antissocial (por grave incompatibilidade de convivência ou mesmo inadimplentes contumazes)

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
Art. 1.337	Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.	Mantém o texto atual	Art. 1.337. O condômino, o possuidor ou o morador que não cumprem reiteradamente seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de dois terços dos condôminos presentes na assembleia, vir a ser constrangido a pagar multa correspondente a até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade e reiteração das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurem.
NOVO PARÁGRAFO	-	-	§2º. As multas previstas neste dispositivo também se aplicam ao condômino que seja devedor contumaz.
NOVO PARÁGRAFO		§2º Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, ulterior assembleia poderá deliberar por 2/3 dos condôminos a exclusão do condômino antissocial, a ser efetivada mediante decisão judicial.	§3º Verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, ulterior assembleia poderá deliberar, por 2/3 dos condôminos presentes, pela exclusão do condômino antissocial, a ser efetivada mediante decisão judicial, que proíba o seu acesso à unidade autônoma e às dependências do condomínio;
NOVO PARÁGRAFO		§3º Cessado a causa que deu ensejo à exclusão do condômino antissocial, o condômino poderá ser readmitido pelo mesmo quórum previsto no parágrafo anterior.	Idem ao texto da Subcomissão

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Redução de quórum para aplicar multa a morador que não cumpre reiteradamente seus deveres, de 3/4 para 2/3 dos condôminos 
• Devedor contumaz também é considerado antissocial
• Possibilidade de expulsão de condômino antissocial

"Parece que a ideia das mudanças é erradicar devedor de condomínio. Além de pagar multa e juros que já foram aumentados conforme artigo 1.336, também deverá arcar com outra multa, esta equivalente a dez vezes o valor da cota", destaca André. 

• Saiba mais: Morador antissocial no condomínio: das multas à expulsão

No entanto, ele ainda entende que os textos, sobretudo da Relatoria-geral, não preenchem algumas lacunas.

"A crítica que faço aqui é que nem sempre conseguimos aplicar multa e nem obter 2/3 dos condôminos. Por exemplo, como vou multar um indivíduo perigoso que pode reagir contra mim com um tiro? O que fazemos nessa situação? Em todo caso, recebo essa mudança positivamente, porque é melhor ter alguma previsão do que não ter", argumenta André. 

No mais, sem entrar profundamente no mérito das multas ao condômino antissocial, as quais de alguma forma já estão previstas atualmente no Código Civil, o mais importante a salientar nas mudanças desse artigo é a regulamentação da possibilidade de exclusão do proprietário do convívio condominial.

"Apesar desse assunto não ser uma novidade de jurisprudência, a previsão legal é muito saudável", frisa Rodrigo.

Já a questão da readmissão desse morador expulso, Rodrigo, André e Jaques desaprovam. 

"Não estamos falando de uma criança mal educada que é colocada de castigo pela professora e passa por uma reeducação. No caso de morador antissocial, se trata de bagunças reiteradas. Pode ser que um condômino com 30 anos se canse de causar tanta desordem e pare aos 50. Mas quem e como medir isso?", rebate Jaques. 

Art. 1.345

Assunto: 

• Dívida propter rem

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO		§2° O comprador, promitente comprador ou cessionário, cujo título não esteja registrado no cartório do Registro de Imóveis será o único responsável pelo pagamento das cotas condominiais se ficar comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse do bem e o condomínio teve ciência inequívoca da transação.	§2° O comprador, promitente comprador ou cessionário, portadores de títulos que não estejam registrados no Registro de Imóveis, serão os únicos responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais, se ficar comprovado que se imitiram na posse do bem ou que o condomínio teve ciência inequívoca dos negócios jurídicos celebrados, como, por exemplo, pela comunicação a que alude o inciso VIII do art. 1.336, deste Código.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Reforça, tal como alude o inciso VIII do art. 1.336, a obrigação da comunicação da alienação do imóvel. Ou seja, até o momento da entrega do bem, o vendedor responde pelas dívidas do condomínio

Para André, a sugestão dessa pauta foi uma grata surpresa e dentro do possível, estabelece segurança jurídica para o condomínio.

Artigo 1.347

Assunto: 

• Escolha do síndico

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO	-	-	§1º. O síndico poderá ser remunerado ou não, admitindo-se que seja pessoa natural ou jurídica;
NOVO PARÁGRAFO	-	-	§2º. Faculta-se a escolha de um subsíndico a quem caberá substituir o síndico em suas faltas ou impedimentos, sem prejuízo de outras competências que lhe sejam atribuídas na convenção

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Reforça a liberdade dos condôminos à escolha do síndico
• Deixa bem claro que o gestor pode ser remunerado ou não, além da possibilidade de ser pessoa natural ou jurídica 

De todo modo, as alterações nesse artigo também não causam grandes consequências aos condomínios.

Art. 1.351

Assunto:

• Mudança de destinação do condomínio

	ATUAL	SUBCOMISSÃO	RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO	(caput) Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)	(caput mantido) Parágrafo único. Nos casos em que as alterações previstas no caput servirem ao atendimento à notificação da municipalidade para o aproveitamento da edificação subutilizada, será suficiente a aprovação por maioria simples.	(caput mantido) Parágrafo único. Nos casos em que as alterações previstas no caput forem pedidas pelo Poder Público, para os fins de aproveitamento de edificação subutilizada, será suficiente a aprovação por maioria simples dos condôminos.

(Grifos SíndicoNet)

• Nova lei de 2022 altera regra para mudança de destinação de edifício

Mudanças:

Na interpretação de André, o novo parágrafo adicionado a este artigo cai muito bem, porque contribui, ainda que em partes, para facilitar a alteração de destinação de um edifício ao reduzir o quórum de 2/3 dos condôminos para maioria simples. 

Mas isso desde que haja alguma notificação da prefeitura para utilizar melhor um prédio que está sendo subutilizado. "Dessa forma, teremos a redução da vacância desses imóveis", ele sinaliza.

Em contrapartida, Jaques traz à tona outro ponto de vista: a do morador antigo de um edifício que vai passar a ser comercial. 

"Para mim faltou essa adequação. Talvez seria o caso de utilizar um sistema parecido com a Lei das SA e também a própria Lei das Incorporações, os quais concedem o direito de recesso. É uma forma de indenizar aquele condômino que não gostaria mais de possuir um imóvel em prédio transformado em comercial", esclarece Jaques.

Por fim, ele também vê problemas quanto a depender de "notificação da municipalidade/Poder Público".

"Existem muitas notificações, inclusive em relação à polêmica do IPTU progressivo por má utilização social do imóvel, que são revistas porque ocorrem muitos erros de fiscalização. Funcionaria melhor vincular a mudança de destinação de um edifício a uma sentença judicial e não a isso", ele alega. 

O que não consta nas propostas de atualização do Código Civil sobre condomínios e seria importante

André Junqueira elenca três pautas que seriam de extrema importância estarem previstas nesta atualização do Código Civil:

1. Meios consensuais de resolução de conflitos

Esse ponto seria uma forma de educar aquelas pessoas que buscam o judiciário por todo e qualquer motivo sem antes tentar uma solução amigável.

Saiba mais: Mediação e arbitragem em condomínios

2. Alguma regra para facilitar a obtenção de quórum qualificado

A maioria dos condomínios sofre para atingir o quórum para certas deliberações, justamente porque é baixa a adesão dos condôminos nas assembleias. "Não estamos falando sobre quem vota contra, mas sim quem simplesmente não comparece às reuniões, não se manifesta", reclama André.

Para o advogado, as propostas poderiam ter se baseado no Código Civil de Portugal: a princípio, aprovar com uma determinada quantidade e decorrido certo tempo, consolida-se a aprovação de vez. 

3. Responsabilidades do conselho

Detalhar melhor os deveres do conselho do condomínio, ressaltando a importância da emissão de um parecer formal, ajudaria muito a gestão do síndico. Segundo André, mais do que obrigar, seria fomentar algum tipo de incentivo a esse tipo de prática. 

• Leia mais: Entenda o que é e as funções do conselho consultivo e Função do Conselho Fiscal em Condomínios

No final das contas, a conclusão de André é de que o trabalho de atualização falhou ao manter duas legislações que vigoram para os condomínios: atual Código Civil e Lei 4.591 (Antiga Lei dos Condomínios). 

"São duas leis tratando sobre a mesma coisa, gerando vários problemas de interpretações, que ainda vão perdurar mesmo com a atualização de agora. É necessário revogar a antiga lei, removendo desta aquilo que é construtivo para, assim, consolidar tudo em documento só", ele lamenta.

Próximos passos: Trâmites jurídicos para atualização do Código Civil sobre condomínios

Como pôde notar, a atualização do Código Civil engloba duas propostas. A primeira é da Subcomissão de Direito das Coisas, grupo integrante da Comissão de Juristas responsável pela revisão do CC; a segunda pertence à Relatoria-Geral.

A Relatoria-Geral fez um consolidado das contribuições de todas as oito Subcomissões do Senado (em sua maioria são membros do Superior Tribunal de Justiça), analisou e sugeriu, até chegar a esse documento com mais de mil páginas. 

• As propostas de atualização do Código Civil podem ser conferidas neste link

Esse consolidado está em tramitação no Legislativo. Inclusive, na última sexta-feira, 05 de abril de 2024, a comissão formada por 38 juristas concluiu a votação de propostas de atualização do texto. Assim, o anteprojeto de Código Civil deve ser entregue nos próximos dias ao presidente do Senado, Rodrigo Pacheco.

"Não se sabe qual vai ser a redação oficial, talvez não seja nenhuma dessas aqui, mas é muito provável que a consolidada siga em frente", opina André.  

A proposta final ainda passará por discussão dos senadores. Depois disso, a própria Presidência encaminhará o texto, na forma de projeto de lei, para análise dos senadores, passando pelas comissões e pelo Plenário.

"Então, no mínimo, temos mais duas fases de debate", prevê André. 

Por mais que muita coisa possa mudar, Rodrigo Karpat acredita que, ainda em 2024, o Código Civil sofrerá alguma alteração significativa. Por isso, é importante que síndicos, gestores condominiais, administradoras e moradores estejam atento ao que está por vir. 

 

 

 

Fontes consultadas: André Junqueira (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), Jaques Bushatsky (advogado) e Agência Senado.