Condôminos antissociais

As pessoas que optam por morar em condomínios, imagina-se, têm a perfeita noção do que significa viver em comunidade, respeitando os direitos do outro e colaborando para que essa moradia seja um local de convivência pacífica e harmoniosa.

Nem todos, porém,  têm essa capacidade de viver bem em comunidade, respeitando o espaço do outro como gostaria que o seu fosse respeitado.  Os chamados condôminos antissociais são aqueles que sistematicamente atrapalham a vida em condomínio.

Definição

O artigo 1337 do código civil define o que é ser antissocial e como punir esse tipo de condômino:

Art. 1.337 O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Ou seja, o condômino que uma vez ou outra faz barulho, ou cujo cachorro de vez em quando late não pode ser considerado antissocial.

Para ser caracterizado dessa maneira, a pessoa precisa  ter uma conduta de constante perturbação à vida condominial.

Pode ser aquele que dá festas quase que todos os dias, sem se incomodar com o barulho que gera – ou com as multas que paga. Há também os que destratam funcionários, e que, por causa disso, o condomínio tem dificuldades de contratar uma pessoa para determinada função, além de ficar mais vulnerável à ações judiciais, como por dano moral, por exemplo.

Há aqueles que são agressivos com vizinhos, outros simplesmente não querem obedecer às regras da vida em condomínio e ignoram tudo o que está na convenção e no regulamento interno.

Enfim, via de regra o condômino antissocial é aquele que ninguém gosta de ter por perto – apesar de ser seu vizinho.

Procedimentos

Mas o síndico tem, sim, ferramentas para ajudar essa pessoa a se enquadrar melhor na vida em condomínio.

É importante que as regras sejam para todos no condomínio. E para começar a lidar com a pessoa que gera problemas, o ideal é a conversa. Uma conversa cordial, explicando que certas condutas não são permitidas no empreendimento.

Caso a pessoa continue insistindo no erro, manda-se uma advertência escrita – dependendo do que manda cada convenção, já que em algumas não constam as advertências – seguida de multa.

A multa deve ser aplicada sempre com muito cuidado, principalmente no que diz respeito aos seus trâmites legais. O síndico e a administradora devem estar bem a par do que diz a convenção, a fim de evitar que uma multa dada por um bom motivo, não seja paga por não ter sido aplicada corretamente.

• Saiba mais sobre como aplicar multas e advertências em condôminos infratores

Importante dizer que o condômino sempre deve ter o direito de se defender e pedir anulação da multa. Isso deve ser feito em assembleia, já que apenas a coletividade pode decidir se uma conduta proibida pelo regulamento interno ou convenção pode ser revogada.

A assembleia também deve ser consultada caso o síndico, ou a coletividade do condomínio, decida pela multa citada no artigo 1337: a de cinco vezes o valor da taxa condominial. Para isso, é necessária a anuência de 2/3 dos condôminos.

Se mesmo após essa multa o condômino insistir com a conduta antissocial, uma nova assembleia pode deliberar a multa no valor de dez vezes a taxa condominial – dessa vez, a aprovação necessária para a multa é de 3/4 de todos os condôminos.

Vale lembrar que nesses casos, especialmente, a multa deve seguir exatamente o trâmite descrito na convenção e no código civil, evitando possíveis ações judiciais contra o condomínio – impedindo assim que o infrator deixe de pagar a multa.

• Veja aqui casos de multas que não foram pagas por não terem seguido o trâmite correto

Convivendo com o problema

O condomínio deve sempre deixar claro o que não pode ser tolerado em suas dependências.

• Se um morador insiste em desrespeitar um funcionário do local, o síndico deve agir de maneira a evitar que esse quadro não se repita. Conversando com o morador em questão, é importante deixar claro que o empregado pode entrar com um processo contra o condomínio por danos morais, por exemplo. E que se ficar provado que quem causava esse ambiente adverso era o morador, ele será acionado judicialmente no futuro, para pagar a indenização em questão. Depois do diálogo, é importante mandar uma carta protocolada explicando detalhadamente como deve ser a conduta dos moradores com relação aos empregados.
• Caso um morador agrida fisicamente um funcionário, o síndico deve orientar o empregado a fazer um boletim de ocorrência. A conversa com o morador sobre processo judicial – assim como uma notificação por escrito - dessa vez sobre danos morais e materiais, também deve acontecer.
• Outra situação extrema é quando dois condôminos trocam agressões. O síndico deve ter muito cuidado, mas não pode se omitir, pois esse tipo de briga não deixa de ser uma perturbação à paz e à segurança no condomínio. Vale, nesse caso, aplicar o que estiver escrito no regulamento interno.

Inadimplente

O condômino inadimplente contumaz é um caso que gera polêmica: não são todos os especialistas que o consideram antissocial. Como deixar de pagar sua cota costumeiramente – ou as multas aplicadas – é uma conduta considerada contrária a coletividade, ela pode, sim ser considerada antissocial. Porém, se houver um motivo forte - como a perda do emprego, por exemplo, dificilmente o condomínio conseguirá comprovar que o morador é antissocial.

Casos extremos

Há casos raros em que o condômino é considerado tão antissocial que a convivência com o mesmo passa a ser insuportável. Nesse cenário extremo, o condomínio pode entrar com uma ação na Justiça para retirar o condômino de sua convivência. Ele continua dono do imóvel, mas não pode mais morar naquele local.

Para se conseguir a expulsão do condômino antissocial é importantíssimo que o condomínio esteja bem assessorado juridicamente- que tenha aplicado e protocolado as multas e advertências anteriores -  e que o síndico tenha provas para oferecer em juízo a respeito dessa conduta que tanto prejudica o resto da comunidade.

Provas como reclamações no livro de ocorrências, testemunhos de outros moradores, fotos, vídeos. Tudo isso deve ser oferecido como mostra de que aquela pessoa não é compatível com a vida em condomínio.

No Brasil pouquíssimos casos de condôminos antissociais terminaram com a expulsão do morador. A decisão mais famosa nesse sentido é essa: a do condomínio que conseguiu retirar do seu convívio um morador que abusava sexualmente de suas empregadas.

Outros caminhos

Antes de pedir pela expulsão do condômino problemático, o síndico pode pedir outro tipo de solução, como multas diárias caso a conduta se repita. Os outros condôminos também podem também entrar com ações contra o morador que consideram estar atrapalhando.

Caso o problema seja considerado realmente grave, o juiz tende a decidir por um caminho que não expulse o condômino de sua propriedade, mas que ofereça sossego e segurança para a comunidade em questão.

Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora na Escola Paulista de Direito, Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet, Rodrigo Karpat, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet e André Junqueira, advogado da Schneider