Mudanças à vista no Código Civil sobre condomínios

O processo de reforma do Código Civil sobre condomínios chegou a uma nova etapa no final de setembro, com a instalação de uma comissão temporária no Senado Federal para avaliar o Projeto de Lei nº 4/2025, que atualiza uma série de artigos e inclui novidades no texto após 22 anos de vigência.

O plano de trabalho do grupo, aprovado em outubro, prevê a entrega do relatório final em 11 de março e votação até a primeira semana de julho de 2026. 

Atualmente, o projeto se encontra em fase de recebimento de emendas. Até o momento foram apresentadas 149 propostas, sendo apenas uma tratando de direito condominial, que define o limite de procurações em assembleia. 

Além disso, audiências públicas devem ser realizadas até o início do próximo ano, com participação restrita a entidades e juristas. 

Em entrevista ao SíndicoNet, Flávio Tartuce, professor de Direito Civil e relator-geral da proposta de modernização do Código, explicou os próximos passos até a aprovação final:

"O texto consolidado pelo relator Veneziano Vital do Rêgo vai ser proposto, votado na comissão especial e, depois, no plenário no Senado. Acredito que no primeiro semestre vá para a Câmara dos Deputados, aí eventualmente volta ao Senado para debate e sansão. A gente espera que tudo aconteça até o final de 2026. Com o prazo de vacância legislativa, talvez [o novo Código Civil] entre em vigor em 2027."

O atual Código Civil - Capítulo Condomínios elenca 29 artigos específicos sobre as relações condominiais (do art. 1.331 ao 1.358). A proposta de atualização abrange boa parte desses artigos, com isso, há muitas modificações, complementos, novos incisos, parágrafos, etc, as quais não serão apontadas nessa matéria em sua totalidade.

"O condomínio edilício é apenas um entre muitos temas tratados pela Comissão. Ainda assim, o papel central tem sido adaptar a legislação à jurisprudência mais recente do Superior Tribunal de Justiça, com algumas exceções", reforça o advogado André Junqueira.

Conforme Tartuce, ao adotar esse procedimento, o intuito da comissão foi "trazer segurança jurídica para diminuir a judicialização e as controvérsias."

Dessa forma, o movimento de fazer constar em lei algumas situações da gestão e vida condominial dá respaldo jurídico ao síndico para lidar com temas sensíveis, como participação de condômino inadimplente em assembleia, locação de temporada, multa por inadimplência, desconto pontualidade, possibilidade de expulsão de condômino antissocial, e muito mais. 

O objetivo deste conteúdo é destacar aquilo que for de maior relevância para os condomínios, para que todos os envolvidos na gestão condominial, e também moradores, estejam atentos às mudanças que estão vindo por aí.

Vale lembrar que ainda não há nenhuma mudança concreta, uma vez que o processo segue seu rito legislativo, podendo passar por diversos ajustes.

"A gente não sabe o que vai vir de texto final, o que é uma preocupação, mas fiz um exame bem minucioso e não vejo nenhum prejuízo na área condominial, apenas questões que poderiam ser complementadas. Inclusive, ele entrando em vigência do jeito que está, traz muitos benefícios", destaca Rodrigo Karpat, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB (Ordem dos Advogados Brasileiros).

Acompanhe, a seguir, pontos que ainda podem ser contemplados por emendas e mudanças que já estão previstas no PL 4/2025. 

Trabalho colaborativo: entidades ligadas ao setor são convocadas a participar do debate

Síndico do prédio onde mora, Tartuce está diretamente envolvido com o universo da gestão condominial há pelo menos 10 anos e projetou nas proposições para a lei algumas de suas experiências pessoais.

"As pessoas dizem: 'como pode você ter tantas atribuições e ainda ser síndico?' Para mim, isso é prioridade, porque se você quer mudar a sociedade, primeiro você tem que mudar o prédio onde você mora ou onde você tem escritório", afirma.

Segundo ele, a reforma do Código Civil sobre condomínios tem como principal objetivo empoderar o síndico, fazer o coletivo prevalecer sobre individual e reduzir burocracias, destravando assuntos que hoje não estão previstos em lei.

Para Rodrigo Karpat, "a lei é estática, mas a vida em condomínio é muito dinâmica, todo ano surgem novas questões. Se ainda não é o ideal, a gente consegue pelo menos ajustar alguns pontos até que esse PL vá para votação. Inclusive, o relator tem dado abertura para que nós possamos, como OAB, estar ali presentes, opinar e realizar esses ajustes."

Por se tratar de uma reforma ampla, em que o direito privado como um todo está sob análise, a participação de conselhos e sindicatos ligados ao mercado condominial é fundamental.

"Seria interessante as entidades que representam os condomínios oficiarem algum Senador membro da comissão para participarem da audiência pública prevista para a última quinta-feira de novembro, trazendo sua visão para fazer sugestões e entender efetivamente as propostas", convida Tartuce.

Para ele, essa mobilização será vital para que temas atuais como abastecimento de veículos elétricos e regulamentação do síndico profissional entrem no circuito de emendas que complementarão o texto original.

Conheça as principais mudanças previstas para o Código Civil sobre condomínios

Destacamos abaixo as principais alterações propostas pelos grupos responsáveis pela atualização do Código Civil sobre condomínios. Confira:

Artigo 1.331

Assuntos:

• Vagas de garagem - Locação e preferência a condôminos
• Áreas comuns - Definição e novos usos

	ATUAL	PL 4/2025
§ 1	§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607 de 2012).	§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários;
§2, §3 e §4	§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.	§2º Salvo autorização expressa na convenção condominial, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, mas poderão ser alienados ou alugados a outros condôminos, livremente, ainda que a possibilidade não esteja prevista na convenção; § 3º Se a convenção condominial permitir a alienação de vagas de garagem, terão preferência os condôminos a estranhos tanto por tanto; § 4º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, de esgoto, de gás e de eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, divididos ou utilizados de maneira clandestina;
NOVO PARÁGRAFO	-	§ 5º. No caso do § 4º, a assembleia de condôminos, especialmente convocada para tanto, pode ceder, por maioria de seus membros, a um ou mais condôminos, em caráter precário, oneroso ou gratuito, o exercício exclusivo de posse sobre pequenos espaços comuns.

(grifos SíndicoNet)

• Veja mais: Locação e comercialização de vagas de garagem a estranhos

Mudanças:

• Adaptação em relação às vagas de garagem, já confirmando o entendimento majoritário do Judiciário de que o aluguel a terceiros é possível somente com previsão em convenção, e não em assembleia também. 
• Novos usos para pequenos espaços comuns 

De maneira geral, as modificações referentes ao aluguel das vagas de garagem não trazem grandes novidades, afinal, o texto já estava previsto no art. 1.338 (que por sinal, provavelmente será revogado). 

Já a citação sobre destinação e uso das áreas comuns vale uma atenção. O assunto atualmente é abordado pelo art. 1.351, o qual foi recentemente atualizado. Antes de julho de 2022, para transformar a inutilizada academia em uma loja de conveniência, o condomínio precisava ter aprovação de unanimidade dos condôminos. Hoje, basta 2/3 dos condôminos. 

A proposta fala em apenas maioria dos presentes, reduzindo significativamente o quórum para deliberação desse tipo de pauta. No entanto, deixa explícito de que se trata de "caráter precário", ou seja, temporário, nada definitivo. 

Nesse sentido, o advogado André Junqueira interpreta a mudança como positiva. Ainda assim, questiona o uso do termo "pequenos espaços comuns", que pode ser vago demais, mas que, segundo sua interpretação, a própria assembleia dará essa definição. 

Artigo 1.332

Assunto:

• Registro do condomínio edilício

	ATUAL	PL 4/2025
NOVOS PARÁGRAFOS	Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;   III - o fim a que as unidades se destinam. [sem parágrafos]	§1º Ao condomínio edilício poderá ser atribuída personalidade jurídica para a prática de ato de seu interesse. § 2º São títulos hábeis para o registro da propriedade condominial no competente oficio de registro de imóveis, a escritura de instituição firmada pelo titular único de edificação composta por unidades autônomas e a convenção de condomínio, nos termos dos arts. 1.332 a 1.334 deste Código.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Normatiza o entendimento do Judiciário de que o condomínio é considerado personalidade jurídica.

Quando se diz que um condomínio edilício tem personalidade jurídica, significa que ele é reconhecido como uma entidade legal distinta dos seus proprietários individuais.

Isso é necessário para que o condomínio possa ser parte em processos judiciais, celebrar contratos, adquirir bens, assumir dívidas e realizar outras atividades legais em seu próprio nome, em seu CNPJ, separadamente dos proprietários individuais das unidades.

Essa distinção é importante para garantir uma gestão eficaz e responsável do condomínio, mas também para proteger os interesses dos condôminos.

Na opinião de André Junqueira e do também advogado especialista em direito condominial Rodrigo Karpat, a inclusão desse parágrafo é muito importante, pois reforça a interpretação que o Judiciário já vem adotando de longa data.  

O único ponto de discordância apontado seria quanto ao emprego do verbo "pode", pois entende-se, assim, que a atribuição da personalidade jurídica do condomínio é facultativa. Na legislação brasileira, não há outro regime jurídico que mais se aproxima da realidade dos condomínios senão este. 

Flávio Tartuce afirma que ele pensava da mesma forma, mas foi convencido de que tornar o registro obrigatório "somente geraria aumento de custos e um caos no mercado condominial, porque isso cria burocracia quando um dos objetivos da reforma é reduzí-las. Imagina os milhões de condomínios no Brasil tendo que ir no cartório. E mais, se não registrasse o condomínio, ele seria nulo."

Artigo 1.333

Assunto:

• Convenção do condomínio

	ATUAL	PL 4/2025
PARÁGRAFO ÚNICO	Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.	Parágrafo único. A convenção de condomínio não registrada é eficaz para regular as relações entre os condôminos, mas para ser oponível a terceiros e a futuros adquirentes deverá ser registrada perante o oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Reforça que a convenção é válida mesmo sem registro em cartório, porém, somente entre os condôminos.

Isso quer dizer que o condomínio pode cobrar multa por inadimplência, enviar notificações por descumprimento de regras, etc. E novamente, esse já é um entendimento consolidado no Judiciário. 

O que a proposta não resolve, porém, é o fato de terceiros, como bancos e Receita Federal, exigirem o registro imobiliário da convenção para acatar algumas operações dos condomínios. "Por isso, acredito que esse quesito poderia ter avançado mais", lamenta André.

Além disso, o advogado afirma que a "imunidade de novos adquirentes", prevista no parágrafo único adicionado ao artigo 1.333, "vai causar o caos". Dessa forma, "convenções não registradas não vão valer para pessoas novas no condomínio. Eu esperava que já tivesse sido apresentada alguma emenda contrária", avalia.

"A gente tem que procurar valorizar o entendimento da jurisprudência. Essa é a súmula 260 do STJ e, pelo Código de Processo Civil, a convenção tem força vinculativa. Então, o artigo afasta a eficácia perante terceiros, mas gera efeitos entre os condôminos, inclusive quanto aos novos, porque quando você mora em condomínio tem uma obrigação de ter conhecimento da convenção", rebate Tartuce.

Artigo 1.334 

Assuntos:

• Cláusulas da convenção - forma de escolha do síndico, subsíndico e conselho consultivo
• Síndico profissional
• Alteração de regimento interno

	ATUAL	PL 4/2025
NOVO INCISO	Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: ..... [outros incisos citados]	III - o modo de escolha do síndico, do subsíndico e do conselho consultivo, com a previsão das suas atribuições, além das já previstas em lei;
NOVO INCISO	-	VI - o regimento interno, cujo quórum de alteração pode ser definido livremente pela convenção;

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Deixa claro que o síndico pode ter outras atribuições além das que estão na lei
• Especifica que o gestor pode ser remunerado
• Faz menção ao Conselho Consultivo (primeira vez presente no Código Civil)
• Regimento pode ser alterado conforme consta na convenção

As propostas sugeridas para esse artigo também não trazem surpresas, apenas fortalecem decisões já fixadas na Justiça.

Por exemplo, o artigo 1.347 do Código Civil apenas mencionava que a assembleia poderia eleger um síndico não morador, enquanto na prática, entende-se que é a convenção do condomínio que prevê sobre a forma de remuneração do síndico. 

De modo geral, a modificação preenche uma lacuna do atual Código Civil que não faz referência ao modo de escolha do síndico e do conselho consultivo (primeira vez mencionado), suas atribuições impostas pela convenção, além das legais, assim como de sua eventual remuneração, tal qual prevê expressamente o artigo 9º, § 3º, e, f, e g, da ainda vigente Lei dos Condomínios nº 4591/64.

A inclusão do inciso que diz respeito ao regimento visa a esclarecer que o quórum para fins de alteração da convenção de condomínio (2/3) não se aplica necessariamente à alteração do regimento interno - considerado um ato jurídico de menor relevância e perenidade do que a convenção.

Com isso, o texto deixa claro que o regimento faz parte da convenção e o quórum para sua alteração pode ser definido por ela. 

Art. 1.335 

Assuntos:

• Participação de condômino inadimplente em assembleia
• Uso de procurações em assembleia

	ATUAL	PL 4/2025
INCISO III	Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar,	Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia, estando adimplente com as suas obrigações e os seus deveres perante o condomínio.
ARTIGO 1.335-A		Art. 1.335-A. A convenção poderá limitar o direito de participação e de voto nas assembleias de condôminos que : I - estiverem inadimplentes para com o dever de contribuir para as despesas, ordinárias ou extraordinárias, do condomínio ou de rateio extraordinário aprovado em assembleia, qualquer que seja a sua finalidade; II- estiverem inadimplentes quanto aos valores do reembolso de reparos ou de indenizações a que eles próprios tenham sido condenados a pagar; III – tiverem sido apenados na forma do artigo 1.337 deste Código; IV - descumprirem quaisquer dos deveres elencados no art. 1.336 deste Código.
NOVO PARÁGRAFO		Parágrafo único. A convenção poderá, também, limitar a possibilidade de representação convencional dos condôminos nas assembleias.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Condômino inadimplente pode participar da assembleia, mas sem permissão de voto
• Acrescenta que a convenção determinará a quantidade de procurações por condômino

Mais uma vez as propostas ratificam em lei o que já vem sendo aplicado atualmente. Entende-se que participação do condômino inadimplente deve ser oportunizada, sob pena de excesso de rigor. Por mais que ele esteja impontual, pode ter interesse em participar e debater sobre questões do condomínio.

As novidades surgem no texto, uma vez que dá poder à convenção limitar tanto a participação como também o voto do condômino inadimplente. 

Além disso, fala-se em "inadimplentes quanto aos valores de reembolso, reparos e indenizações", fazendo referência a despesas como não pagamento de multa por infração ao regimento, aluguel do salão de festas, etc.  

"Fico satisfeito com esse texto, pois, na minha opinião, o condômino que descumpre qualquer dever condominial não pode votar", defende André Junqueira.

Explicitando em lei, também, os textos procuram impedir uma prática comum de um único condômino estar munido de várias procurações, cabendo à convenção limitar o uso.  

• Saiba mais: Uso de procurações em assembleias de condomínio

"A minha crítica é mais técnica referente ao texto, que adiciona letras depois dos números dos artigos, porque faz com que o Código Civil se torne uma colcha de retalhos", comenta André. A opinião de Rodrigo segue a mesma linha.

"No direito privado, a gente trabalha com o princípio da menor interferência possível, defendendo a autorregulação dos condomínios. Se a legislação esmiuçar demais, 'travamos os condomínios' e impedimos a possibilidade de uma gestão saudável", justifica Rodrigo.

Artigo 1.336

Assuntos:

• Locação de temporada
• Objetos nas janelas
• Dívida Propter rem
• Multa por inadimplência
• Desconto pontualidade

	ATUAL	PL 4/2025
NOVO PARÁGRAFO	Art. 1.336. São deveres do condômino: (....)	§1º. Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta;
INCISO III	Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;	Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas nem pendurar, permanentemente, objetos nas janelas, a não ser que autorizados pela convenção a fazê-lo e desde que pelo lado interno de sua unidade;
INCISO IV	Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.	Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação; V - não utilizar as unidades de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores;
NOVO INCISO	-	VIII – noticiar o condomínio sobre ter alienado a unidade, sob pena de continuar a responder pelas despesas condominiais.
§ 1	§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.	§2º. O condômino que não pagar os valores do rateio ordinário ou extraordinário de despesas, ou aquele que não fizer o reembolso de valores a que foi condenado a pagar ao condomínio, a qualquer título, ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no artigo 406 deste Código, bem como à multa de até dez por cento sobre o débito, sendo vedada a estipulação de cláusula de desconto em razão da antecipação de pagamento.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças

• Regulamentação do aluguel de curta temporada via plataformas digitais de hospedagem através da convenção ou assembleia
• Proibição de objetos nas janelas
• Remoção do termo subjetivo "bons costumes", que costuma gerar algumas confusões
• Proprietário deve comunicar gestão sobre venda de imóvel, caso não, continuará sendo cobrado por débitos condominiais
• Aumento da multa por inadimplência de 2% para 10% sobre o débito
• Vedação do desconto pontualidade (pagamento antes do vencimento)

Segundo André, a sugestão é válida principalmente em relação à obrigação do proprietário em avisar sobre a transferência do imóvel, sob pena de ficar responsável pelo pagamento das cotas condominiais. Porém, ainda deixa dúvidas, sobretudo:

• O que é considerado fachada?
• O que define uma hospedagem atípica?

"Nós passamos muitos anos discutindo a questão da própria nomenclatura, que já foi anômala, atípica, locação por temporada. Hoje, a terminologia foi padronizada e ela é hospedagem atípica e o STJ entende, de forma unânime, que ela tem conotação comercial. Então, o que está sendo reproduzido no PL é algo que nós já temos na Justiça e entendo que está em consoância com a necessidade do mercado", defende Karpat. 

"A meu ver, dispensaria falar sobre locação de temporada. Primeiro porque os condomínios já têm se resolvido; segundo, os doutrinadores já se debruçaram sobre o assunto e deram norte, ainda que com todas as divergências naturais em discussões; e terceiro porque o judiciário tem dado uma boa resposta rápida e efetiva sobre a pauta. Do jeito que está aí, vai exigir uma autorização convencional, com quórum qualificado para alterar convenção, o que não é fácil", contesta o advogado Jaques Bushatsky.  

Segundo Tartuce, a importância de incluir a jurisprudência no Código Civil se deve a falta de legislações sobre o tema. "Qual é a segurança jurídica que há nesse tema hoje? Nenhuma, por isso nós adotamos o entendimento do STJ de que só é possível a hospedagem atípica se a convenção autorizar."

Quanto à multa, Jaques concorda que a mudança é necessária e aguardada há muito tempo, afinal, uma multa de 2% nunca convenceu ninguém a pagar o condomínio. Porém, conta que faria diferente, para preservar a liberdade de cada condomínio.

• Veja também: Penalidades legais ao inadimplente do condomínio

"Não posso colocar na mesma situação um condomínio com mil apartamentos com taxa de R$ 300/mês e outro com cinco apartamentos cobrando R$ 20 mil. Logo, cada condomínio tem uma realidade e sabe o que é melhor pra eles", exemplifica, mas se contenta com a medida: "A liberdade sempre promove melhor resultado do que cercear, mas, seja como for, é melhor 10% do que 2%".

De acordo com Tartuce, o desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo ouviu entidades do Rio de Janeiro e de São Paulo para definir esse percentual. A própria experiência com a Lei 4.591/64, que determinava multa de 20%, não foi positiva e provocou um aumento da inadimplência. A comissão, então, optou por "ficar no meio do caminho" e adotar o parâmetro da lei de usura.

Mesmo com divergências de opiniões entre os especialistas, de modo geral, as duas propostas tocam em temas extremamente relevantes para a gestão condominial, como locação de temporada, multa por inadimplência e fim do desconto pontualidade.

Art. 1.337

Assuntos:

• Condômino antissocial (por grave incompatibilidade de convivência ou mesmo inadimplentes contumazes)

	ATUAL	PL 4/2025
Art. 1.337	Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.	Art. 1.337. O condômino, o possuidor ou o morador que não cumprem reiteradamente seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de dois terços dos condôminos presentes na assembleia, vir a ser constrangido a pagar multa correspondente a até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade e reiteração das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurem.
NOVO PARÁGRAFO	-	§2º. As multas previstas neste dispositivo também se aplicam ao condômino que seja devedor contumaz.
NOVO PARÁGRAFO		§3º Verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, ulterior assembleia poderá deliberar, por 2/3 dos condôminos presentes, pela exclusão do condômino antissocial, a ser efetivada mediante decisão judicial, que proíba o seu acesso à unidade autônoma e às dependências do condomínio;
NOVO PARÁGRAFO		§3º Cessada a causa que deu ensejo à exclusão do condômino antissocial, poderá este requerer seja readmitido, mediante o mesmo quórum de condôminos previsto no parágrafo anterior.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Redução de quórum para aplicar multa a morador que não cumpre reiteradamente seus deveres, de 3/4 para 2/3 dos condôminos 
• Devedor contumaz também é considerado antissocial
• Possibilidade de expulsão de condômino antissocial

"Parece que a ideia das mudanças é erradicar devedor de condomínio. Além de pagar multa e juros que já foram aumentados conforme artigo 1.336, também deverá arcar com outra multa, esta equivalente a dez vezes o valor da cota", destaca André. 

• Saiba mais: Morador antissocial no condomínio: das multas à expulsão

No entanto, ele ainda entende que o texto não preenche algumas lacunas.

"A crítica que faço aqui é que nem sempre conseguimos aplicar multa e nem obter 2/3 dos condôminos. Por exemplo, como vou multar um indivíduo perigoso que pode reagir contra mim com um tiro? O que fazemos nessa situação? Em todo caso, recebo essa mudança positivamente, porque é melhor ter alguma previsão do que não ter", argumenta André. 

No mais, sem entrar profundamente no mérito das multas ao condômino antissocial, as quais de alguma forma já estão previstas atualmente no Código Civil, o mais importante a salientar nas mudanças desse artigo é a regulamentação da possibilidade de exclusão do proprietário do convívio condominial.

"Não houve proposta para aumentar a multa, mas as entidades condominiais podem fazer propostas nas audiências ou contatar algum Senador para fazer uma emenda, mas eu acredito que não vai resolver o problema", declara Tartuce.

"Apesar desse assunto não ser uma novidade de jurisprudência, a previsão legal é muito saudável", frisa Rodrigo.

Já a questão da readmissão desse morador expulso, Rodrigo, André e Jaques desaprovam. 

"Não estamos falando de uma criança mal educada que é colocada de castigo pela professora e passa por uma reeducação. No caso de morador antissocial, se trata de bagunças reiteradas. Pode ser que um condômino com 30 anos se canse de causar tanta desordem e pare aos 50. Mas quem e como medir isso?", rebate Jaques. 

"A exclusão é uma restrição drástica ao direito de propriedade, então precisa estar na lei. A gente colocou aquilo que nos parece majoritário hoje, e não cabe uma expulsão eterna. A reabilitação foi prevista porque a exclusão não pode ser banalizada, ela tem que ser somente em casos excepcionalíssimos e, claro, além de trazer bônus, traz ônus", contrapõe Tartuce.

Art. 1.345

Assunto: 

• Dívida propter rem

	ATUAL	PL 4/2025
NOVO PARÁGRAFO		§2° O comprador, promitente comprador ou cessionário, portadores de títulos que não estejam registrados no Registro de Imóveis, serão os únicos responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais, se ficar comprovado que se imitiram na posse do bem ou que o condomínio teve ciência inequívoca dos negócios jurídicos celebrados, como, por exemplo, pela comunicação a que alude o inciso VIII do art. 1.336, deste Código.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Reforça, tal como alude o inciso VIII do art. 1.336, a obrigação da comunicação da alienação do imóvel. Ou seja, até o momento da entrega do bem, o vendedor responde pelas dívidas do condomínio

Para André, a sugestão dessa pauta foi uma grata surpresa e dentro do possível, estabelece segurança jurídica para o condomínio.

Artigo 1.347

Assunto: 

• Escolha do síndico

	ATUAL	PL 4/2025
NOVO PARÁGRAFO	-	§1º. O síndico poderá ser remunerado ou não, admitindo-se que seja pessoa natural ou jurídica;
NOVO PARÁGRAFO	-	§2º. Faculta-se a escolha de um subsíndico a quem caberá substituir o síndico em suas faltas ou impedimentos, sem prejuízo de outras competências que lhe sejam atribuídas na convenção.

(grifos SíndicoNet)

Mudanças:

• Reforça a liberdade dos condôminos à escolha do síndico
• Deixa bem claro que o gestor pode ser remunerado ou não, além da possibilidade de ser pessoa natural ou jurídica 

De todo modo, as alterações nesse artigo também não causam grandes consequências aos condomínios.

Art. 1.351

Assunto:

• Mudança de destinação do condomínio

	ATUAL	PL 4/2025
NOVO PARÁGRAFO	(caput) Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)	(caput mantido) Parágrafo único. Nos casos em que as alterações previstas no caput forem pedidas pelo Poder Público, para os fins de aproveitamento de edificação subutilizada, será suficiente a aprovação por maioria simples dos condôminos.

(Grifos SíndicoNet)

• Nova lei de 2022 altera regra para mudança de destinação de edifício

Mudanças:

Na interpretação de André, o novo parágrafo adicionado a este artigo cai muito bem, porque contribui, ainda que em partes, para facilitar a alteração de destinação de um edifício ao reduzir o quórum de 2/3 dos condôminos para maioria simples. 

Mas isso desde que haja alguma notificação da prefeitura para utilizar melhor um prédio que está sendo subutilizado. "Dessa forma, teremos a redução da vacância desses imóveis", ele sinaliza.

Em contrapartida, Jaques traz à tona outro ponto de vista: a do morador antigo de um edifício que vai passar a ser comercial. 

"Para mim faltou essa adequação. Talvez seria o caso de utilizar um sistema parecido com a Lei das SA e também a própria Lei das Incorporações, os quais concedem o direito de recesso. É uma forma de indenizar aquele condômino que não gostaria mais de possuir um imóvel em prédio transformado em comercial", esclarece Jaques.

Por fim, ele também vê problemas quanto a depender de "notificação da municipalidade/Poder Público".

"Existem muitas notificações, inclusive em relação à polêmica do IPTU progressivo por má utilização social do imóvel, que são revistas porque ocorrem muitos erros de fiscalização. Funcionaria melhor vincular a mudança de destinação de um edifício a uma sentença judicial e não a isso", ele alega.

O que não consta no projeto de lei, mas ainda pode ser contemplado em emendas

Ao SíndicoNet, André Junqueira e Rodrigo Karpat elencaram algumas pautas que seriam de extrema importância estarem previstas nesta atualização do Código Civil:

1. Meios consensuais de resolução de conflitos

Esse ponto seria uma forma de educar aquelas pessoas que buscam o judiciário por todo e qualquer motivo sem antes tentar uma solução amigável.

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2. Alguma regra para facilitar a obtenção de quórum qualificado

A maioria dos condomínios sofre para atingir o quórum para certas deliberações, justamente porque é baixa a adesão dos condôminos nas assembleias. "Não estamos falando sobre quem vota contra, mas sim quem simplesmente não comparece às reuniões, não se manifesta", reclama André.

Uma mudança prevista no PL 4/2025 é a redução para assuntos como destinação e uso das áreas comuns, aplicação de multa ao morador antissocial e destinação do condomínio.

"Infelizmente, as pessoas dão menor importância para essa participação condominial, quando deveria ser o oposto. Então, o projeto visa incentivar também uma participação efetiva dos membros do condomínio", justifica Tartuce.

Karpat acredita que o grande impeditivo é o fato de que condomínios cada vez mais volumosos estejam sendo entregues pelas construtoras, a exemplo do Portal dos Bandeirantes, em São Paulo, que abriga cerca de 15 mil moradores. 

"Dois terços de um condomínio de mil unidades é algo infactível. Eu gosto de uma proposta diferenciada, que tem na legislação argentina. Se não tem quórum, a votação é encerrada e as pessoas têm 15 dias para se manifestarem. A ausência de manifestação é somada ao quórum da maioria."

Junqueira também menciona que as propostas poderiam ter se baseado no Código Civil de Portugal: a princípio, aprovar com uma determinada quantidade e decorrido certo tempo, consolida-se a aprovação de vez.

3. Questões relevantes para o dia a dia da gestão condominial

Detalhar melhor os deveres do conselho do condomínio, ressaltando a importância da emissão de um parecer formal, ajudaria muito a gestão do síndico. Segundo André, mais do que obrigar, seria fomentar algum tipo de incentivo a esse tipo de prática. 

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Para Rodrigo Karpat, temas previstos em outras leis ou apenas em convenção, também merecem espaço no Código Civil, como: presença do presidente e do secretário em assembleia, obrigatoriedade de distribuição da ata, despesas ordinárias, casa do zelador, impostos e responsabilidades do síndico versus da administradora.

No final das contas, a conclusão de André é de que o trabalho de atualização falhou ao manter duas legislações que vigoram para os condomínios: atual Código Civil e Lei 4.591 (Antiga Lei dos Condomínios). 

"São duas leis tratando sobre a mesma coisa, gerando vários problemas de interpretações, que ainda vão perdurar mesmo com a atualização de agora. É necessário revogar a antiga lei, removendo desta aquilo que é construtivo para, assim, consolidar tudo em documento só", ele lamenta.

4. Polêmicas em alta no mercado condominial

Por fim, os especialistas mencionam que seria de extrema relevância aproveitar o momento atual para debater questões que ganharam força nos últimos anos, por exemplo:

• Instalação de carregadores para carros elétricos em garagens
• Mercadinhos e outras formas de comércio dentro de edifícios residenciais
• Restrição de uso de áreas comuns para condôminos ausentes em votações
• Subcondomínios em grandes empreendimentos
• Escolha da administradora e dos síndicos pela construtora
• Desconto na taxa condominial para construtoras
• Proibição de animais em condomínios
• Locação de áreas comuns sem utilidade
• Regulamentação da atividade de síndico profissional

Enquanto o projeto de reforma do Código Civil sobre condomínios tramita no Senado, a recomendação é que o síndico mantenha convenção e regimento atualizados para enfrentar todos os tópicos mencionados acima.

"A vida não espera o Direito. Atualize hoje a sua convenção e as demais regras internas, porque o condômino antissocial e as discussões cotidianas não serão todas resolvidas por uma alteração legislativa, e sim por uma gestão com boa assessoria jurídica. Nenhuma lei é suficiente sem advogados qualificados para orientar seu cumprimento", orienta Junqueira.

Questionado sobre uma alternativa para que a próxima atualização não demore tanto, Karpat lembra que "a última alteração significativa que nós tivemos no âmbito condominial foi em 2004, depois disso nós viramos reféns ou de leis esparsas ou de ajustes da jurisprudência ou doutrinários para traçar determinados itens. Talvez, faria sentido suprimir esses artigos e criar um código específico, mas é um trabalho complexo que requer interesse político."

Fontes consultadas: André Junqueira (advogado), Flávio Tartuce (professor de Direito Civil), Rodrigo Karpat (advogado), Jaques Bushatsky (advogado) e Agência Senado.