Inspeção, vistoria e perícia em condomínios
Entenda as diferenças entre esses procedimentos da manutenção condominial, quando contratá-los e quais são os profissionais indicados para cada um
Assim como o "juridiquês" dos advogados, o linguajar próprio da manutenção predial costuma dar um verdadeiro "nó na cabeça" de síndicos iniciantes − mas nem os mais experientes estão isentos de confusões, especialmente com relação a três termos que os acompanham desde o início do mandato: inspeção predial, vistoria e perícia.
Muitas vezes tratados como sinônimos, os procedimentos têm objetivos e aplicações diferentes. Dessa forma, entender o conceito de cada um é importante para evitar constatações equivocadas no condomínio.
Para responder as principais dúvidas sobre esses serviços, o SíndicoNet entrevistou os engenheiros civis Ricardo Gonçalves e Renato Seara, que também é síndico em dois empreendimentos, além da diretoria do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Leia o conteúdo na íntegra ou navegue pelo índice abaixo!
- O que é inspeção predial em condomínios?
- Qual a diferença entre inspeção, vistoria e perícia?
- Quais profissionais são habilitados para esses serviços?
- Importância dos laudos técnicos na manutenção condominial
- Exemplo fictício: infiltração na garagem do condomínio
- Normas e leis que o síndico deve conhecer
O que é inspeção predial em condomínios?
"A inspeção predial, conforme a Norma ABNT NBR 16.747:2020, é o processo de avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, de forma sistêmica e predominantemente sensorial, considerando os requisitos dos usuários", explica a diretoria do IBAPE.
Logo, a intenção dessa análise é permitir um acompanhamento do comportamento da edificação ao longo de sua vida útil, assegurando as condições mínimas necessárias de segurança, habitabilidade e durabilidade.
Apesar de não impor prazos fixos, a NBR 16.747 recomenda que o serviço seja executado em intervalos com base na idade, uso, complexidade e estado de conservação da edificação. Veja a tabela abaixo:
| Idade da edificação | Periodicidade recomendada |
|---|---|
| Até 10 anos | A cada 5 anos |
| Entre 11 e 20 anos | A cada 3 anos |
| Acima de 20 anos | A cada 1 ou 2 anos |
Nos primeiros anos de vida da edificação, o síndico deve seguir o manual de manutenção da construtora. Após cinco anos, é recomendado contratar um profissional capacitado ou uma empresa especializada para realizar a primeira inspeção predial, visando a avaliação das condições do imóvel e a definição de um plano de manutenção.
Ricardo Gonçalves lembra, no entanto, que a inspeção predial não é suficiente em casos judiciais: "Quando o condomínio precisa documentar tecnicamente problemas em um sistema específico, visando verificar o cumprimento de normas ou apurar responsabilidades, é necessário contratar uma perícia técnica." (entenda a diferença mais abaixo no texto)
Etapas do processo de inspeção predial
Para elucidar como funciona a inspeção em condomínios, Renato Seara compartilhou o roteiro que costuma seguir quando é contratado para prestar o serviço. Confira:
- Levantamento de dados e documentação;
- Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados;
- Anamnese para a identificação de características construtivas da edificação, como idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas;
- Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerando a complexidade das instalações existentes;
- Classificação das irregularidades constatadas em endógenas, exógenas ou funcionais;
- Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas de uso, operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e não conformidade com a documentação analisada. Para tanto, é considerado o entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas;
- Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
- Avaliação da manutenção, conforme a Norma ABNT NBR 5674;
- Avaliação do uso;
- Redação e emissão do laudo técnico de inspeção.
Qual a diferença entre inspeção, vistoria e perícia?
Cada um dos serviços envolvidos na gestão de manutenção predial tem seu momento ideal de aplicação e é fundamental que o síndico saiba reconhecer essas situações, como explica o episódio especial sobre inspeções da série Bússola do Síndico:
Conforme a diretoria do IBAPE, "a inspeção predial é uma avaliação preventiva das condições da edificação que serve como base para o plano de manutenção do condomínio. Já a perícia é uma investigação técnica com objetivo de constatar danos, apurar causas e possíveis responsáveis, tem caráter analítico e, muitas vezes, judicial."
Segundo a Norma ABNT NBR 13.752:2024, essa é uma atividade técnica realizada por profissional habilitado com base em critérios normativos em casos de problemas estruturais, vícios construtivos ou disputas contratuais, sendo essencial na verificação da conformidade de serviços em condomínios.
A vistoria, por sua vez, é mais ampla e pode ter diferentes finalidades: de entrada ou saída de inquilinos, recebimento de obra, sinistros, entre outras. Usada como instrumento de controle e organização da rotina predial, ela pode ser feita por zeladores e síndicos, sem necessariamente envolver um laudo técnico.
Também considerado uma espécie de perícia, esse serviço pode ter como objetivo a constatação de fatos, a análise comparativa de conformidade ou o desenvolvimento de método investigativo e analítico fundamentado que permita a apuração de causas e consequências de anomalias construtivas.
Quais profissionais são habilitados para esses serviços?
Como mencionado acima, as vistorias podem ser executadas por pessoas sem formação técnica, desde que não envolvam análises estruturais. Ainda assim, é recomendável que o profissional tenha um conhecimento básico sobre os sistemas da edificação.
Tanto a inspeção predial quanto a perícia exigem profissionais legalmente habilitados e registrados nos respectivos conselhos de classe.
É recomendável contar com uma equipe multidisciplinar no condomínio, que inclua ao menos um contato de confiança para cada sistema da edificação, especialmente em casos emergenciais.
Na tabela abaixo, reunimos alguns exemplos fornecidos pela diretoria do IBAPE para orientar o síndico sobre as competências de cada área da engenharia e arquitetura:
| Profissional indicado | Inspeção predial | Perícia técnica |
|---|---|---|
| Engenheiro civil ou arquiteto | Elementos da edificação como estrutura, alvenaria, fundações, revestimentos, acessibilidade, entre outros | Manifestações patológicas na edificação |
| Engenheiro eletricista | Instalações elétricas, equipamentos, materiais e máquinas elétricas; sistemas de medição e controle elétricos, entre outros | Falhas elétricas e de telefonia |
| Engenheiro mecânico | Elevadores, máquinas; equipamentos mecânicos e eletro-mecânicos; sistemas de refrigeração e de ar condicionado; entre outros | Falhas em equipamentos mecânicos como bombas, elevadores, etc. |
Tais serviços devem ser acompanhados de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), no caso de engenheiros, ou do RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), no caso de arquitetos, conforme estabelecido pelas normas do Sistema CONFEA/CREA (Conselhos Federal e Regional de Engenharia e Agronomia) e do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
Contratá-los sem essa garantia é um risco, pois desobriga o profissional da responsabilidade legal sobre eventuais falhas que venham a ocorrer.
Importância dos laudos técnicos na manutenção condominial
Tanto a inspeção quanto a perícia resultam em um laudo. Esse documento é fundamental para respaldo jurídico do síndico e para o planejamento da manutenção.
"Em caso de problemas ou acidentes nas áreas comuns, ter laudos de inspeção predial e um plano de manutenção atualizado pode resguardar legalmente o síndico e o condomínio, demonstrando que houve responsabilidade e diligência na gestão predial", reforça a diretoria do IBAPE.
Além disso, "trata-se de um instrumento de gestão que permite a continuidade das ações, mesmo com trocas de síndicos ou administradoras", lembra Ricardo Gonçalves, daí a importância de manter um arquivo digital atualizado. (Saiba mais sobre a guarda de laudos técnicos abaixo)
Já no caso da perícia, o laudo contratado pelo condomínio tem como objetivo identificar o nexo causal e, por consequência, apontar o responsável pelo dano, servindo de base para instruir uma ação judicial, formalizar um acordo extrajudicial entre o condomínio e o causador do prejuízo ou ainda determinar intervenções corretivas.
O que deve constar no laudo de inspeção predial?
No caso da inspeção predial, os requisitos e conteúdos mínimos estão descritos na Norma ABNT NBR 16.747:2020, que estabelece a estrutura do relatório, a metodologia, as classificações de desempenho e as recomendações voltadas ao plano de manutenção da edificação.
Segundo Renato Seara, um laudo técnico de inspeção predial deve ter, pelo menos, o seguinte conteúdo:
- Identificação do solicitante e responsável legal da edificação;
- Descrição técnica da edificação (localização, mês e ano de início da ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento de múltiplas edificações, número de pavimentos, número de unidades quando for edificação com unidades privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas construtivos e descrição mais detalhada, quando necessário);
- Data das vistorias que compuseram a inspeção;
- Documentação solicitada e documentação disponibilizada;
- Análise da documentação disponibilizada;
- Descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados;
- Lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados;
- Descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e não conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores;
- Classificação das irregularidades constatadas;
- Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
- Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
- Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação;
- Conclusões e considerações finais;
- Encerramento, onde deve constar a seguinte nota obrigatória: Este Laudo foi desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e contempla o parecer técnico do(s) subscritor(es), elaborado com base nos critérios da ABNT NBR 16747;
- Data do laudo técnico de inspeção predial;
- Assinatura do(s) profssional(ais) responsável(eis), acompanhada do número no respectivo conselho de classe;
- ART ou RRT.
E no caso das perícias?
A Norma ABNT NBR 13.752:2024 define os itens obrigatórios de um laudo pericial de acordo com a espécie de perícia: Constatação, Análise Comparativa de Conformidade e Análise de Causalidade.
Já o artigo 473 do CPC (Código de Processo Civil) estabelece os requisitos formais de um laudo judicial, que devem incluir:
- Objeto da perícia;
- Método utilizado;
- Análise técnica ou científica adotada;
- Resposta conclusiva a todos os quesitos formulados pelas partes e pelo juízo.
Recomendações para guarda dos documentos
Com o avançar do processo de digitalização nos condomínios, o ideal é que os laudos sejam armazenados em nuvem, e-mails institucionais ou sistemas da administradora.
Esses arquivos pertencem ao condomínio e devem ser guardados por tempo indeterminado, garantindo a continuidade de ações nas gestões futuras e fornecendo respaldo em auditorias, fiscalizações ou processos judiciais.
Renato Seara recomenda uma revisão a cada dois anos, coincidindo com a passagem de bastão ou renovação do mandato. "Esse período é razoável para revisar o laudo e executar manutenções programadas. Em casos de prédios antigos ou com sistemas mais deteriorados, a periodicidade pode ser menor, com inspeções anuais", diz.
- LEIA TAMBÉM: O que checar ao assumir o condomínio?
Exemplo fictício: infiltração na garagem do condomínio
Durante uma ronda, o zelador de um condomínio entregue há cinco anos percebe marcas de umidade e mofo no teto da garagem, diretamente abaixo do jardim do térreo. Ele registra o ocorrido em fotos e relata ao síndico. Essa vistoria não gera um laudo técnico, mas serve como alerta para investigar o problema.
Diante da persistência da infiltração e do risco de danos maiores, o síndico contrata um engenheiro especializado para realizar uma inspeção predial.
O engenheiro avalia a origem da infiltração, verifica se há falhas no sistema de impermeabilização do jardim e inspeciona outras áreas do prédio com sinais semelhantes. Assim, ele emite um laudo técnico com o diagnóstico e recomendações para correção da impermeabilização e verificação de outros pontos críticos.
Após a inspeção, descobre-se que o problema decorre de uma falha de execução da impermeabilização feita pela construtora. O síndico, em nome do condomínio, decide acionar judicialmente a empresa responsável.
Para instruir o processo, é contratada uma perícia técnica. Um perito analisa toda a documentação, visita o local e realiza ensaios para confirmar que a infiltração decorre de vício construtivo. O laudo pericial identifica a origem, o impacto e atribui responsabilidade, servindo de base técnica para a ação judicial contra a construtora.
Normas e leis que o síndico deve conhecer
Por mais que o síndico não seja obrigado a decorar as diversas normas e leis que regem a manutenção de condomínios, conhecer seu teor pode ser de grande valia para não cair em ciladas e cumprir suas obrigações enquanto representante da coletividade.
Pensando nisso, o SíndicoNet listou as principais normas ABNT que o gestor precisa conhecer. São elas:
- NBR 5674 | Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
- NBR 13752 | Perícias de engenharia na construção civil
- NBR 14037 | Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisito para elaboração e apresentação dos conteúdos
-
NBR 15575 | Edificações habitacionais – Desempenho
- Parte 1: Requisitos gerais
- Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais
- Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos
- Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas – SVVIE
- Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas
- Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários
- NBR 16280 | Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos
- NBR 16747 | Inspeção predial;
- NBR 17170 | Garantias.
A obrigatoriedade de inspeções prediais também tem ganhado força em diversas regiões do país, com leis e decretos que buscam garantir a segurança das edificações por meio de vistorias periódicas e emissão de laudos técnicos. Separamos algumas delas para você se atualizar:
Região Sudeste
No Rio de Janeiro, a Lei Complementar Municipal nº 126/2013, criada após o desabamento do Edifício Liberdade, tornou obrigatória a inspeção predial periódica na capital fluminense.
A norma foi complementada pela Lei Estadual nº 6.400/2013, que determina a realização de autovistoria por condomínios, proprietários e poder público, abrangendo também a elaboração de um Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP).
Em São Paulo, algumas cidades já possuem legislação específica sobre o tema:
- Bauru: Lei nº 4.444/1999 torna obrigatório o Laudo Técnico de Regularidade das edificações com mais de três andares;
- Jundiaí: Lei Complementar nº 261/1998 prevê a vistoria de edificações com área construída igual ou superior a 750 m²;
- Ribeirão Preto: Lei Complementar nº 1.669/2004 estabelece a obrigatoriedade de obtenção da Certificação de Inspeção Predial;
- Santos: Lei Complementar nº 441/2001 institui a autovistoria preventiva de condomínios;
- São Vicente: Lei nº 2.854-A/2012 estabelece as bases para a inspeção predial no município.
Região Sul
Na capital gaúcha, Porto Alegre, o Decreto nº 18.574/2014 exige a apresentação do Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), elaborado por profissional com registro no CREA-RS ou CAU-RS.
Balneário Camboriú (SC), que abriga alguns dos maiores arranha-céus do país, conta com a Lei nº 2.805/2008, que exige vistorias periódicas registradas em parecer técnico.
Região Norte
No Pará, está em vigor a Lei Estadual nº 10.424/2024, que prevê a realização periódica de vistorias em edificações, com foco na prevenção de riscos estruturais e segurança dos ocupantes.
Em Porto Velho (RO), a Lei Complementar nº 764/2019 estabelece a obrigatoriedade de inspeções periódicas nas edificações e a criação do Laudo de Inspeção Predial (LIP).
Região Nordeste
Na capital cearense, Fortaleza, está em vigor desde 2012 a Lei nº 9.913, que regulamenta a emissão do Certificado de Inspeção Predial pela prefeitura.
Em Salvador (BA), a Lei nº 5.907/2011 orienta os procedimentos relacionados à inspeção predial na cidade, exigindo vistorias técnicas periódicas e apresentação de Laudo de Inspeção Técnica à prefeitura soteropolitana.
Já no estado de Pernambuco, a Lei Estadual nº 13.032/2006 trata da obrigatoriedade de inspeções em edificações, reforçando a importância da manutenção preventiva.
Região Centro-Oeste
Como era de se esperar, o Distrito Federal serve de exemplo para todo o país, com legislação específica sobre inspeções. Por lá, as regras são definidas pelo Código de Obras e Edificações (Lei nº 6.138/2018).
Campo Grande (MS) também possui um regime de autovistoria periódica para edificações no município, criado pela Lei Complementar (LC) nº 230/2014.
Por fim, em Cuiabá (MT), a Lei nº 5.587/2012 regulamenta a realização de inspeções periódicas e estabelece o uso do Laudo de Inspeção Predial (LIP) como instrumento oficial da fiscalização.
Conclusão
Desde o início da gestão, o síndico precisa estar atento às necessidades do condomínio, realizando todas as etapas da manutenção com acurácia. Como bem resume Ricardo Gonçalves, "a inspeção atua para prevenir; a perícia, para remediar; e a vistoria, para monitorar."
Assim, a inspeção pode ser comparada a um "raio-X" do prédio, enquanto a perícia investiga uma patologia específica em casos mais extremos que envolvam a responsabilização por problemas na infraestrutura. Ambas devem ser realizadas por profissionais habilitados, com emissão de ART ou RRT, a depender do serviço prestado.
A vistoria, por sua vez, trata de checagens rotineiras que fazem parte das atribuições do síndico e do zelador. Independente do serviço executado, o síndico deve seguir cinco orientações essenciais para evitar dores de cabeça:
- Nada de improvisos: pintar sobre infiltrações sem tratar a causa é um erro comum. Em caso de dúvida sobre a gravidade de um dano, contrate um perito.
- Estabeleça um cronograma: faça inspeções regulares e documente tudo.
- Organize os documentos: crie uma cultura de guarda e acesso facilitado aos arquivos técnicos.
- Acompanhe novas legislações: mantenha-se atualizado sobre exigências municipais e estaduais.
- Peça referências: avalie o histórico e a experiência do profissional contratado.
Agora que você já sabe a diferença entre inspeção, vistoria e perícia em condomínios, confira nosso conteúdo sobre as principais demandas do síndico, mês a mês, na manutenção predial.
Fontes consultadas: IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaiações e Perícias de Engenharia); Renato Seara (síndico e engenheiro civil especialista em Inspeção Predial e Laudos Periciais); Ricardo Gonçalves (engenheiro civil e CEO da CondoTechne Solutions).
