Manutenção, limpeza e reforma de piscinas em condomínios

Manutenção e limpeza de piscinas são mais do que tarefas rotineiras. Trata-se de um investimento direto na valorização do condomínio.

Dados do grupo imobiliário Lello, divulgados em 2024, apontam que a piscina é a comodidade mais buscada por quem procura um imóvel para aluguel ou compra. Mas, para garantir que essa valiosa área de lazer se mantenha atraente e, acima de tudo, segura, a rotina de cuidados nem sempre é suficiente.

É aí que entram as reformas e adequações, e o inverno surge como a estação ideal para tirá-las do papel com o mínimo de transtorno aos moradores.

Para orientar o síndico em todas essas frentes, o SíndicoNet preparou este guia definitivo. Aqui, você encontrará informações sobre as etapas de manutenção diária, plano completo para obras, principais riscos da falta de manutenção e dispositivos de segurança obrigatórios para evitar acidentes. Navegue pelo índice abaixo!

Problemas e soluções

Cuidados básicos no tratamento

Piscinas seguras

Como evitar choques elétricos

Agenda de manutenção e limpeza de piscinas

Deixar a piscina sem tratamento por longos períodos é perigoso e pode custar caro para o condomínio. Sem os cuidados necessários, ela se torna um foco de doenças, como a dengue, e seus equipamentos ficam mais suscetíveis a avarias pela falta de uso. 

Assim, manutenção e limpeza de piscinas visam a preservar estrutura e higiene. Para isso, é preciso realizar periodicamente os seguintes procedimentos:

1. Limpeza da superfície da água, removendo folhas, insetos e outros resíduos;
2. Limpeza do fundo e das paredes da piscina, utilizando aspirador, escova e rede;
3. Limpeza dos filtros, bombas e skimmers, que são os equipamentos responsáveis pela circulação e filtragem da água;
4. Tratamento químico da água, adicionando cloro, algicida, floculante e outros produtos que eliminam as bactérias, algas e impurezas;
5. Controle do pH, da alcalinidade e da dureza da água, que são os parâmetros que indicam o equilíbrio químico da água e influenciam na sua qualidade e na sua corrosividade;
6. Análise laboratorial da água, que deve ser feita pelo menos uma vez por mês para verificar se a água está dentro dos padrões de potabilidade estabelecidos pela vigilância sanitária.

Essas tarefas podem ser feitas por um funcionário próprio do condomínio ou por uma empresa especializada, que deve emitir um laudo técnico comprovando a realização dos serviços.

O custo, por sua vez, deve ser rateado entre os condôminos conforme estabelecido na convenção.

Tabela de ações básicas e frequências

A tabela abaixo foi elaborada para facilitar o trabalho do zelador, para que saiba quando executar cada uma delas. Dessa forma, fica mais fácil acompanhar se as rotinas de manutenção preventiva estão sendo cumpridas.

Ação	Frequência
Filtragem	Todo dia
Controle do cloro	A cada dois dias
Controle do pH	Duas vezes por semana
Aspiração	Uma vez por semana
Algicida	Uma vez por semana
Limpeza das bordas	Uma vez por semana
Retrolavagem do filtro	Uma vez por semana
Algicida	Uma vez por semana
Controle da alcalinidade	Uma vez por semana
Supercloração	Uma vez por mês
Clarificação e decantação	Quando necessário

Vale ressaltar que os dados fornecidos são genéricos e mais direcionados para o verão, quando as piscinas são usadas com alta recorrência. Devem ser feitos ajustes na frequência das ações, para mais ou menos, de acordo com as necessidades do condomínio.

As informações aqui disponibilizadas servem apenas para consulta. Siga sempre as instruções de uso dos fabricantes.

Filtragem da piscina

• Todo dia;
• Duração pode variar de 4 a 8 horas, de acordo com instruções do fabricante do filtro;
• Nos dias em que forem realizadas ações de tratamento (cloração, controle do pH etc.), a filtragem deve ser feita em seguida (e não antes), para otimizar a limpeza.
• Precisa trocar o filtro? Abra uma cotação no CoteiBem.

Controle do cloro

• A cada 2 dias;
• Aplicar à noite, para evitar a evaporação do cloro pelo sol;
• Em piscinas de vinil ou fibra, diluir o cloro antes em um balde com água da piscina. Filtrar depois;
• Na manhã seguinte à cloração, sempre verificar a proporção de cloro livre (através de kits de medição disponíveis no mercado). Ela deve estar entre 1 e 3 ppm (partes por milhão). Acima e abaixo destes níveis, o uso da piscina deve ser suspenso;
• O cloro livre é o que ainda não reagiu com substâncias presentes na água e está disponível para combater substâncias que venham a aparecer. Portanto, ele é importante para criar uma barreira contra microorganismos que podem transmitir doenças. Mas em quantidades excessivas pode causar irritações nas mucosas dos banhistas;
• Existem linhas de produtos para tratamento sem cloro;
• Precisa comprar produtos para tratamento da piscina? Faça aqui uma cotação no CoteiBem.

Controle do pH

• 2 vezes por semana;
• O pH da água deve ficar entre 7 e 7,4;
• Existem produtos para medir o pH, geralmente na forma de fita de teste ou kit colorimétrico;
• Para corrigir o pH, há os chamados Redutores (ou Sulfato de Alumínio) e os Elevadores de pH (ou Barrilha Leve). Após a operação, realizar filtragem;
• Repetir o processo se não funcionar;
• O pH fora do padrão (para cima ou para baixo) causa irritações nos olhos e pele dos banhistas, danifica o equipamento de filtragem e tira a eficiência do cloro;
• O controle do pH deve ser feito antes de qualquer tratamento químico, exceto nos dias em que forem adicionados à agua produtos com hipoclorito de sódio, dicloros e tricloros.

Aspiração da piscina

• 1 vez por semana;
• Usar a opção "filtrar" quando houver pouca sujeira; para limpeza mais potente, selecione "drenar";
• Não usar o cabo diretamente, sem algum acessório na ponta, para evitar danos no revestimento do fundo da piscina.

Limpeza das bordas

• 1 vez por semana;
• Usar escovas de cerdas macias ou a parte macia de esponjas de cozinha;
• Não usar palha de aço ou esponjas ásperas;
• Usar produtos de limpeza que específicos para piscina ("limpa-bordas"), pois outros contaminam a água;
• Nunca varrer a sujeira do chão próximo da piscina para dentro da água;
• Acabaram os produtos de limpeza da piscina no estoque? Abra uma cotação no CoteiBem.

Retrolavagem do filtro

• 1 vez por semana;
• Dura 5 minutos. Necessária para manter as boas qualidades do equipamento, livrando-o de resíduos filtrados. A água vai para o esgoto;
• Após retrolavar, o processo de enxágüe deve ser feito durante 1 minuto para evitar que a água suja volte para a piscina.

Algicida

• 1 vez por semana;
• É usado para eliminar algas. Não usar no mesmo dia da cloração.

Controle da alcalinidade

• 1 vez por semana;
• Medir com fita de teste ou kit colorimétrico;
• Deve ficar entre 80 e 120 ppm (partes por milhão);
• Para corrigir, usar "elevador de alcalinidade" e "redutor de pH";
• O controle da alcalinidade é importante para manter o nível do pH estável;
• Alcalinidade fora dos padrões danifica o equipamento. Além disso, índices altos causam turbidez na água.

Supercloração

• 1 vez por mês ou quando necessário;
• Necessária em períodos de muito uso da piscina, como no verão;
• Também é interessante fazer após períodos de muita chuva, por causa do acréscimo de água não tratada, e de todas as impurezas que ela traz;
• A piscina só deve voltar a ser usada quando o cloro livre voltar para os padrões usuais (1 a 3 ppm).

Clarificação

• Quando necessário;
• Realizar a operação após controle da alcalinidade e do pH;
• Quando a água continua turva, deve-se fazer a clarificação. Durante a filtragem, adicione Clarificador (também é usado Cal Hidratado), que se combinará com as impurezas e se depositará no fundo da piscina;
• Em casos mais críticos, será necessário aspirar o fundo. Se não houver muita sujeira acumulada, a própria filtragem elimina as impurezas depositadas pelo tratamento químico.

Bronzeador/ filtro solar

• Afixar placa para os banhistas retirarem o excesso destes produtos antes de entrar na água;
• Algumas marcas de filtro solar não saem na água; estas não têm problema para a piscina;
• O bronzeador ou filtro solar presentes na água dificultam o tratamento químico;
• Podem provocar incrustrações e corrosões no equipamento de filtragem;
• Também podem provocar irritações alérgicas nos banhistas.

Cobertura para piscina

• É interessante providenciar uma capa ou cobertura de lona ou outro material, para quando a piscina estiver fora de uso. Isso diminui drasticamente a perda de água por evaporação;
• Como estas coberturas são presas à borda por pinos e cordas, também evitam a queda de crianças na água;
• Não permitir acúmulo de água e sujeira em lonas de cobertura. Evitar também jogar este material na própria piscina;
• Ainda não tem uma capa para piscina? Abra aqui uma cotação no CoteiBem.

Cuidados necessários

• Ao lidar com produtos químicos, sempre usar luvas e óculos de proteção;
• Armazenar os produtos em local arejado e longe de crianças e animais domésticos;
• Sempre respeite as dosagens recomendadas pelos fabricantes;
• Muito cuidado com embalagens com vazamento. Retirar imediatamente do local. Não reaproveitar material que escapou da embalagem;
• Mesmo em períodos de pouco uso, e inclusive quando a piscina tem cobertura de proteção, é preciso tratar a água e realizar filtragem. Nesses períodos, o que se pode fazer é diminuir a frequência;
• Nunca esvazie a piscina. Isso pode até comprometer sua estrutura. Se for absolutamente necessário realizar a operação, consulte o fabricante para fazê-lo de modo seguro;
• Alguns produtos químicos não devem ser misturados. Observe o tópico abaixo.

Mistura perigosa

• Observe atentamente os ingredientes ativos do cloro usado, e das outras substâncias do tratamento químico da piscina;
• Apesar da semelhança aos olhos, cloro com ingredientes ativos dicloro ou tricloro não pode ser misturados ao cloro que tem hipoclorito de sódio ou cálcio - em hipótese nenhuma. Quando entram em contato, estas substâncias provocam explosão, e liberam gases tóxicos que podem provocar queimaduras. Cuidado tanto na piscina quanto na armazenagem;
• Do mesmo modo, o hipoclorito de cálcio não deve ser adicionado na piscina no mesmo dia que o redutor de pH, algicidas e estabilizadores;
• Redutor de pH e algicida também não devem ser misturados com produtos que contêm dicloro e tricloro.

Leis e normas sobre piscinas que todo síndico deve conhecer

Para garantir a segurança e a qualidade da piscina em condomínio, é preciso seguir algumas leis e normas técnicas que regulamentam a sua construção, instalação e manutenção. Veja quais são elas:

Lei de segurança em piscinas

A Lei Federal nº 14.327/2022 estabelece as medidas de segurança que devem ser adotadas nas piscinas públicas ou coletivas, como as de condomínios. Essas medidas incluem:

• Instalação de dispositivos de sucção que evitem o risco de aprisionamento ou lesão dos usuários;
• Instalação de dispositivos que interrompam o funcionamento dos equipamentos em caso de emergência;
• Instalação de placas informativas sobre as regras de uso da piscina e os procedimentos em caso de acidente;
• Capacitação dos funcionários responsáveis pela operação e manutenção da piscina;
• Contratação de seguro contra acidentes pessoais envolvendo os usuários da piscina.

O responsável pela piscina pode ser multado em até R$20 mil por cada infração cometida, além de responder civil e criminalmente pelos danos causados aos usuários da piscina. Por isso, é fundamental que o condomínio cumpra as exigências legais e mantenha a piscina em boas condições de segurança.

• Conheça: Seguro de Responsabilidade Civil para síndicos

Leis estaduais e municipais

Além da lei federal, cada região tem autonomia para regulamentar os cuidados com piscinas em condomínios, por isso é fundamental que o síndico esteja atualizado sobre a legislação de onde atua.

No Rio de Janeiro, por exemplo, a presença de salva-vidas ou guardiões em piscinas coletivas é prevista na Lei Estadual nº  3.728/2001.

Já no Espírito Santo, a Lei Estadual nº 11.846/ 2023 tornou obrigatórios os seguintes dispositivos: sistemas anti-sucção com ralo antiaprisionamento, botão de parada de emergência conectado à bomba, barreiras de proteção e revestimento antiderrapante no entorno da piscina.

No âmbito municipal, a capital de São Paulo exige conformidade com a norma ABNT NBR 10.339/2018 (saiba mais abaixo) para a prevenção de acidentes relacionados ao sistema hidráulico das piscinas por meio da Lei nº 17.105/ 2019.

ABNT NBR 10.339/2018

A norma ABNT NBR 10.339/2018 reúne requisitos técnicos mínimos de higiene, segurança e uso da piscina em condomínios, e vale tanto para novas construções quanto para instalações já existentes.

Dentre eles, destaca-se: piso antiderrapante, bordas arredondadas, barreiras de isolamento, sinalização de profundidade, grelhas anti-aprisionamento e botões de emergência.

Outras NBRs relevantes

• NBR 10.818 – padrões de qualidade da água, com diretrizes de análise e parâmetros microbiológicos.
• NBR 5.674/2012 – desenvolvimento de um programa de manutenção, focado no manual do fabricante ou do síndico.
• NBR 9050 – acessibilidade (rampas, escadas).
• NBR 5410 – segurança das instalações elétricas.
• NBR 9575 – projeto de impermeabilização.
• NBR 9574 – execução de impermeabilização.

Reforma da piscina: do planejamento à execução

Mais que cumprir exigências legais, investir em reformas e adequações na piscina do condomínio é uma forma de valorizar esse ambiente e promover bem-estar. E não se trata apenas de torná-lo mais agradável ao olhar, com revestimentos novos e decks.

Quando se fala em acessibilidade, ainda é comum pensar na inclusão de pessoas com deficiência. Todavia, a população está envelhecendo e, cada vez mais, idosos vão precisar de adaptações para usufruir das áreas de lazer do condomínio, sejam rampas, cadeiras elevatórias ou barras de apoio.

Pequenos detalhes, como a luminotécnica, podem contribuir para a segurança dos usuários, melhorando a visibilidade. Mas todas essas melhorias exigem estudos para que não representem riscos, como no caso do choque elétrico na piscina de um residencial da Colômbia em 2023.

Por isso, "é fundamental que o síndico tenha consciência que a reforma é um processo técnico, que exige muito planejamento, análise das condições estruturais e atenção às boas práticas de engenharia", lembra Elaine.

Por que o inverno é a estação ideal?

A baixa utilização durante os meses mais frios é o principal motivo para que síndicos deem preferência para realizar reformas e adequações no inverno, mas não o único.

Do ponto de vista da engenharia, o clima menos chuvoso e as temperaturas mais amenas favorecem a execução de serviços cruciais como a aplicação de impermeabilizantes, que exigem tempo de cura (secagem) adequado para garantir sua eficácia.

Planejamento prévio

Uma reforma de piscina, especialmente quando envolve questões estruturais e de segurança, é um investimento significativo.

Elaine reforça que um bom projeto inicial é a chave para evitar surpresas: "um diagnóstico técnico preciso na fase de projeto ajuda o síndico a ter um planejamento financeiro mais assertivo, evitando custos extras durante a execução da reforma".

Utilizar o fundo de reserva do condomínio, embora possível em emergências, não é a prática mais recomendada. Dessa forma, a abordagem mais transparente e organizada é a criação de um fundo de obras com propósito e prazo definidos.

• Quer reformar a piscina, mas falta verba? Consulte linhas de crédito para condomínio

Antes de levar o tema para a assembleia, o síndico deve estar munido de laudos técnicos que comprovem a necessidade da intervenção e de, no mínimo, três orçamentos de empresas especializadas.

Independente do estado da piscina do condomínio, antes de fazer qualquer intervenção, o recomendado é contratar os serviços de um engenheiro.

De acordo com Erinei, é esse profissional que vai apontar de forma simples e organizada as adequações necessárias tanto para a utilização segura da piscina e seu entorno, como para a durabilidade das instalações e sistemas.

Caso sejam identificadas avarias ou não conformidades, o laudo técnico vai instruir o síndico, indicando quais medidas são mais urgentes de serem adotadas e quais podem aguardar.

Apresentar aos condôminos um documento que aponta uma falha grave de segurança, como a ausência de um ralo anti-sucção, e o risco jurídico associado, torna a aprovação do orçamento uma decisão de responsabilidade coletiva.

Estando tudo em ordem, o laudo atesta que o gestor cumpriu com suas responsabilidades e, em caso de sinistros, pode ser apresentado às autoridades e à seguradora para resguardar o condomínio.

Cuidados na contratação

Como de praxe, antes de contratar uma empresa para reformar a piscina, o síndico deve verificar se ela possui CNPJ ativo, CNAE, registro no CREA e referências de outros condomínios.

Um erro comum que gera retrabalho e prejuízo é escolher a empresa que oferece o menor preço pelo serviço, sem uma análise criteriosa dos materiais que serão utilizados. Sempre solicite a especificação técnica do produto que será usado e certifique-se de que ele é indicado pelo fabricante para a aplicação em questão.

Focar na escolha correta dos materiais de base, principalmente no que se refere ao sistema de impermeabilização, é o que garante a longevidade da reforma. Não se trata de "material bom ou ruim", mas sim de "material adequado para cada tipo de estrutura".

Para piscinas suspensas, é obrigatório o uso de sistemas de impermeabilização flexíveis ou semiflexíveis, como argamassa polimérica flexível ou mantas (PVC, asfáltica). Esses materiais são mais elásticos e acompanham a movimentação natural da estrutura do prédio, evitando o surgimento de fissuras.

Já revestimentos como o epóxi, mais baratos e rígidos, não são indicados para piscinas que sofrem movimentação estrutural, mas podem ser aplicados sem problemas em piscinas enterradas.

Em alguns casos, é possível economizar de R$ 10 mil a R$ 15 mil reais com produtos que não exigem o esvaziamento da piscina e até mesmo as vistorias podem sair mais em conta com o uso de mergulhadores. Tudo isso deve ser considerado antes de assinar um contrato.

Manutenção em dia e reformas na hora certa: longevidade e segurança

A gestão de uma piscina é um ciclo contínuo: a manutenção garante o uso, o diagnóstico previne acidentes, e a reforma garante a longevidade e a segurança.

Para todas essas etapas, o CoteiBem, plataforma de cotações do SíndicoNet te ajuda a encontrar a empresa ideal pelo melhor custo-benefício. Nela, é possível verificar avaliações de síndicos, filtrar por proximidade com o condomínio e comparar orçamentos gratuitamente. Confira, abaixo, atalhos para os serviços que você pode precisar:

• Construção e reforma de piscinas
• Manutenção de piscinas
• Acessórios para piscinas
• Produtos para tratamento de piscinas
• Decks, saunas e ofurôs
• Guardiões de piscinas
• Aquecimento de piscinas
• Aquecimento solar de piscinas
• Falta dinheiro em caixa? Consulte linhas de crédito para condomínio

Um síndico bem informado, amparado por especialistas e normas técnicas, transforma a piscina em um ativo de valorização e bem-estar para o condomínio. Continue navegando pelo guia para aprofundar ainda mais seu conhecimento!

Fontes consultadas: Elaine Araújo (fundadora da Assyst Engenharia); Erinei Nunes Moreira (engenheiro civil do Grupo Vila Velha).

Matérias recomendadas