Alteração do RI

Recentemente este site, reproduziu matéria divulgada no site http://www.conjur.com.br/, com o título:

Cabe a condomínio definir quórum para alterar regimento

Desde a entrada em vigor da Lei 10.931/04, a convenção de condomínio tem competência para determinar o quórum necessário para a alteração do estatuto interno, o que até então era regulamentado pelo Código Civil. As alterações posteriores nos condomínios devem seguir as exigências determinadas pelo estatuto interno. Esse foi o entendimento da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça para negar Recurso Especial impetrado por um condomínio de Brasília contra decisão favorável a um morador.”

Na matéria, o site jurídico, comenta que a decisão do Superior Tribunal de Justiça orienta que prevalece para mudança do Regimento Interno de cada condomínio, o quórum previsto nas respectivas convenções condominiais, pelo menos em relação as convenções posteriores a aplicação da Lei Federal nº 10.931/2004 que é de 02/08/2004.

A justificativa do Superior Tribunal é que a convenção do condomínio deve ser respeitada, pois, em tese, manifesta a vontade da massa condominial não devendo o Estado-Juiz intervir nessa relação, que é exclusiva entre condôminos. Logo, se a vontade manifesta da convenção é a previsão de um quórum mais qualificado do que aquele previsto na lei civil hoje, deve ser respeitada, pois, reflete a intenção da massa condominial.

Com o devido respeito ao notório saber jurídico de nossos eminentes e Excelentíssimos julgadores do Superior Tribunal de Justiça, discordamos desse entendimento. O Estado-Juiz, quando conveniente, utiliza pesos e medidas diferentes na avaliação desse critério, interferindo sim na convenção condominial que, na lição do saudoso Caio Mário da Silva Pereira em obra magistral “Condomínio e Incorporações”, editora Forense, 4ª edição, define aconvenção como ato-regra:

“A convenção ato-regra ou ato constitutivo de um direito estatutário cria a normação de conduta para um agrupamento social reduzido, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e deveres magníficas sobre o tema, aludem que a convenção é um ato-regra elaborado pelos condôminos e que, essa vontade deve ser respeitada, por ser ato jurídico perfeito (satisfaz todos os requisitos formais para gerar a plenitude dos seus efeitos, tornando-se, portanto, completo ou aperfeiçoado)”.

Ora, o mineiro Caio Mário da Silva Pereira, ensinava aos grandes juristas deste país e, por consequência aos membros da Superior Corte que a Convenção deve ser respeitada  e sofrer a menor intervenção possível, ficando apenas, adstrita as leis maiores em sua hierarquia, como a própria Constituição Federal da República.

Porém, nossos julgadores e legisladores, esses sim, agiram com a argúcia e esperteza das afamadas anedotas mineiras e, aqui, sem demérito algum, pois, este signatário é de origem mineira igualmente, acharam um “jeitinho” por bem para “interferir” na convenção quando conveniente. Quer um exemplo? 

Suprimindo do julgador a autonomia de vontade da lei maior do condomínio (convenção), reduziu as multas previstas entre 10% a 20% quando do atraso no pagamento das cotas condominiais, reduzindo-as para 2% (a partir de Janeiro de 2003) em conformidade com o novo texto legal, leia-se, Código Civil. Conforme se vê de julgado do mesmo STJ que pedimos a vênia em reproduzir:

CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2º, § 1º.

I. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão desfavorável à parte.

II. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes.

III. Recurso especial não conhecido.

Ora, na decisão em tela, o legislador primeiro e, o STJ depois tiraram em uma canetada a única “arma” que o condomínio possuía para lutar contra a infame e nefasta inadimplência, o poder coercitivo da multa, o fizeram ao reduzir a multa que era prevista na Lei Especial nº 4.591/64 entre 10 a 20% para meros e irrisórios 2%, ainda mais, quando da entrada em vigor do novel Código Civil, lembrando aos mais “jovens” que, em 2003 a inflação registrada foi de 9,30% naquele ano e o PIB foi de 0,5% (fonte IBGE). Com a mudança é óbvio que os habitantes dos condomínios do Brasil preferiram atrasar o pagamento da cota condominial do que os juros de cartões de créditos e cheques especiais, deixando, literalmente os condomínios, lançados à própria sorte. Mas, isso é história para uma matéria específica, se o caso, voltemos ao que interessa.

Nessa ocasião, os julgadores a exemplo do que “pacificou” o STJ acolheram a tese da possível relativização do disposto nas convenções em detrimento do que está na lei cogente de ordem pública que é o Código Civil, em benefício de uma nova ordem social, desrespeitando a “vontade daquela massa condominial” e o “ato jurídico perfeito” que é a Convenção. Prejudicando, desta forma dezenas de milhares de condomínios em todo Brasil. 

Mais uma vez é o que pretende de forma irresponsável o STJ. Sim, irresponsável, pois, decisões como esta só são prolatadas por pessoas que vivem em uma bolha acadêmica, dissociada da realidade fática do dia-a-dia da vida condominial, mormente sob o viés administrativo. 

Pergunte a qualquer síndico de condomínio formal ou não, se ele não vive batalhas quixotescas, todos os meses com as contas a serem pagas e a inadimplência com a multa de 2%, transformando sua gestão em um inferno? 

E, que não se diga que esse mal acomete à todos os julgadores, a Ministra Fátima Nancy Andrighi, daquela corte é uma exceção a regra, “primus inter pares”, invariavelmente em seus julgados demonstra uma perspicácia e visão ímpar sobre as questões que acometem os condomínios. Por exemplo: o julgado sobre o aumento dos juros aplicável a cobrança de condomínio, a prescrição do débito condominial equiparando-o ao título executivo, será que ela é síndica? Brincadeiras a parte, ela realmente é exceção em termos de bom senso nos julgados condominiais.

Agora, a partir desse entendimento, permitir que as convenções tragam em seu bojo, quóruns mais rígidos para a mudança dos Regimentos Internos, ainda que os famigerados 2/3 dos condôminos é engessar, enrijecer a permeabilidade que deve ter o Regimento Interno que nada mais é do que o diploma legal do condomínio que regula as condutas sociais entre os moradores, é óbvio que deve ser mais flexível, maleável no tocante à suas mudanças. 

A convenção, não. Essa precisa realmente ser mais rígida, afinal, está para o condomínio como a Constituição Federal da República, ela, precisa dar segurança jurídica aos atos da vida condominial, precisa ser conhecida e respeitada, moldar o entendimento dos condôminos atuais e futuros, e isso só se consegue com o tempo. Daí a necessidade de maior rigidez desse diploma legal interna corporis. 

Para mudar a convenção o quórum é de 2/3 dos condôminos, está na Lei Civil (Artigo 1.351 do Código Civil). Até então silenciava o Código no capítulo que trata do Condomínio Edilício o quórum para mudança do Regimento Interno, fazendo-nos adotar a teoria de que quando a lei não fixe um quórum específico, impera a regra geral do artigo 1.353 do mesmo diploma legal: “Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.” 

O que o texto legal da Lei Federal 10.931/2004, mudou foi o seguinte:

O Código Civil antes tratava da alteração do Regimento Interno da seguinte forma:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Depois da Lei 10.931/2004, passou o mesmo artigo a ter a seguinte redação:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”  

Como se vê, extraiu-se do texto legal “...e do regimento interno;”, logo, fazendo-nos deduzir a aplicação da regra geral já comentada. 

Assim, julgar o STJ de forma a facultar o retorno de um quórum qualificado, se assim entenderem os condôminos, pior ainda, as construtoras, que, como se sabe, são as responsáveis pela redação de 99% das convenções de condomínio quando da Incorporação dos empreendimentos imobiliários (letra “j” do Artigo 32 da Lei 4.591/64), é prestigiar o retrocesso, é caminhar na contramão da evolução natural da evolução jurídica. 

Imagine a seguinte situação, com exemplo, tudo fica mais claro, não é? 

“Um condomínio com mil unidades e, isso não é difícil em São Paulo, Rio de Janeiro e outras grandes capitais, mesmo em Porto Velho (RO), Camaçari (BA), onde delibere-se por modificar o regulamento interno docondomínio para o uso de uma piscina, quadra, estacionamento, horário de mudanças, festas, enfim, qualquer destas matérias que, como percebem, são de cunho de conduta meramente social, onde, originalmente a convenção prevê que o quórum necessário para a mudança do regimento interno é de 2/3 dos condôminos. Isso implica em realizar-se uma assembleia e colher o voto favorável de 667 condôminos!!!!! Quando se sabe que, na prática, raramente uma assembleia mesmo com esse número de unidades condominiais consegue congregar mais do que 200 pessoas! E mais, esse número qualificado, seria o mínimo para aprovar a mudança, isso quer dizer que se estiverem presentes 700 pessoas, mas, 34 votarem contra a mudança, apesar do elevado número de condôminos, não se atingiu o quórum necessário para uma simples mudança de um estatuto que rege matéria de conduta social.” 

Percebe a dificuldade, percebe porque o legislador extraiu do texto legal a necessidade de um quórum mais elevado para isso? Pois, certamente o grupo de moradores que “perder”, que não tiver sua proposta de mudança acatada, irá se insurgir contra isso e começar a criar problemas no condomínio, gerando um desgaste de relacionamento em efeito cascata, não é verdade? Os síndicos mais experientes sabem bem disso. 

Alguns poderão dizer, pode-se realizar uma assembleia em “sessão permanente”, e colher as assinaturas de porta em porta dos moradores, resolvendo um obste meramente burocrático. É verdade, em parte, pois, deve-se levar em consideração o seguinte: E se o número de inquilinos/possuidores sem procuração ou mesmo devedores, juntos, superar o número de moradores que estão habilitados a votar pela mudança do Regimento? Como contornar isso? 

Ademais a legalidade da assembleia em sessão permanente já foi colocada em cheque pelo STJ que pelo ministro aposentado Massami Uyeda já julgou e decidiu: 

“É vedada a ratificação posterior dos condôminos para se chegar ao mínimo exigido para aprovação de matéria em assembleia. Para o ministro Massami Uyeda, a assembleia é um momento essencial para alimentar o contraditório, um instrumento de uso comum, sendo ilegal a adesão posterior de moradores para suprir falta de quórum verificada nas reuniões. 

A questão foi decidida em um processo de Minas Gerais, em que dois lojistas do Edifício Marrocos disseram-se insatisfeitos pelos resultados decorrentes de uma assembleia realizada. Obras foram feitas em áreas de acesso comum, sem que os comerciantes tivessem sido comunicados, e com o prejuízo econômico para os imóveis comerciais, que perderam o fácil acesso que tinham com o hall que ligava à área aos imóveis residenciais.”.

(fonte: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=95737). Assim, como se pode facilmente perceber, dar ao Regimento Interno o mesmo grau de rigidez de aprovação por um quórum mais qualificado à exemplo do que ocorre com a convenção condominial que a maioria simples dos condôminos presentes em assembleia é ir na contramão da modernidade e mesmo do entendimento da doutrina majoritária e da jurisprudência mais recente de nossos tribunais.

Daí nossa crítica ao julgado originário destas linhas, que, pelo todo demonstrado, representa verdadeiro retrocesso, deixando a massa condominial e, por via de consequência o próprio ente ficto que é o condomínio a mercê de um grau de exigibilidade e de formalismo que pode não só prejudicar imediatamente uma decisão qualquer, mas, inviabilizar gravemente a gestão operacional diuturna do condomínio. Melhor seria rever a decisão.

(*) Alexandre Marques

Advogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.