Análise de contratos
Ter um profissional revisando documentos é fundamental
Síndico, desconfie de análises de contratos de condomínios
Hoje se fala muito de governança corporativa, compliance, transparência, redução de riscos e custos, além de outras práticas visando uma administração que se afaste do corporativismo, do nepotismo e de outras formas de privilegiar determinadas pessoas em detrimento do bem comum, inclusive já havendo diversas normas voltadas para a administração pública com esse intuito e, mesmo as corporações adotam práticas para minimizar a possibilidade de isso ocorrer também na iniciativa privada, com normas internas, focando num gerenciamento profissional.
Por isso também os condomínios estão cada vez mais preocupados em adotar esses tipos de procedimentos que visam inclusive evitar que ocorram situações como as narradas no Acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos do processo n.º 1006903-82.2015.8.26.0010.
No caso ora suscitado o condomínio teve sucesso em conseguir a rescisão de contrato de prestação de serviços com empresa terceirizada na Justiça sem ter que arcar com a multa, algo que nem sempre é possível, pois há diversos julgados entendendo que se deve respeitar o pacto firmado.
Todavia, esse processo teve um tempero especial (e somente por isso a multa foi anulada), pois o então síndico contratou empresa em que era sócio para prestar determinados serviços terceirizados, quando percebeu que havia movimentação no condomínio para destituí-lo, firmou um aditivo contratual alterando o contrato para que o ‘aviso prévio’ de rescisão, que era de 30 (trinta) dias, passasse a ser de 18 (dezoito) meses, sob pena de multa de R$ 57.000,00.
Em assembleia realizada para discutir a aprovação das contas os condôminos questionaram o contrato e a possibilidade de cancelar a cobrança de multa e o então já ex-síndico prometeu rever essa cláusula, sendo inclusive ovacionado pelos moradores, mas sem assinar nada, porém, posteriormente os serviços terceirizados tiveram uma grande queda em sua qualidade e após a rescisão contratual por justa causa o ex-síndico mudou de ideia, cobrando do condomínio o que entendia de direito e obrigando-o a buscar o Poder Judiciário.
Na sentença o juiz entendeu que o aditivo contratual foi firmado com a notória intenção de favorecer a empresa do ex-síndico, pois não havia qualquer motivo plausível para uma mudança tão brusca, sendo acompanhado pelos desembargadores no sentido de considerar o aditivo irregular.
Quando o condomínio consegue alguma vitória numa situação dessas de rescisão de contrato (exceto em casos provados de justa causa na rescisão), normalmente refere-se apenas à diminuição da multa, mas nunca sua completa isenção, pois o Judiciário vem entendendo que também a empresa investiu para fazer valer o contrato e no máximo se admite a revisão da multa para equilibrar a relação contratual, diminuindo-a, quando é o caso, mas nunca afastando-a por completo.
Há duas lições que se aprende desde logo na situação posta:
- É importante evitar que síndicos, conselheiros e demais moradores prestem serviços para o próprio condomínio, pois não são todos que possuem profissionalismo para agir com isenção numa situação dessas e não é só na política partidária que existe nepotismo;
- Todos os contratos devem ser submetidos a um advogado que entende de direito contratual para que suas cláusulas sejam revistas e adequadas de modo a minimizar os riscos em caso de eventual rescisão contratual.
Aprendi com um professor que é impossível que ao analisar um contrato o advogado não consiga detectar ao menos uma mudança, nem que seja de uma vírgula. Por isso, síndico, desconfie de análises contratuais que dizem 'está tudo ok, pode assinar'.
Por Joel dos Santos Leitão, advogado na Alexandre Marques Sociedade de Advogados
