Aquisição de imóvel
Problemas do contrato de promessa de compra e venda
Os riscos da procuração
A compra de qualquer imóvel deve ocorrer sempre mediante a assinatura de uma escritura junto ao Ofício de Notas; logo após, deve ser registrada no Ofício de Registro de Imóveis, pois somente assim é transferida a propriedade para o nome do comprador.
Realizar a aquisição de um imóvel por meio de um contrato de promessa de compra e venda atrelado a uma procuração por instrumento público tem ocasionado problemas, na medida em que, embora a venda seja realizada, muitas vezes o procurador indicado pelo comprador não cumpre fielmente sua função, deixando de lavrar a escritura. Essa falha pode ocasionar diversos transtornos, tanto para o comprador quanto para o vendedor.
No caso do vendedor, ao continuar figurando no Ofício de Registro de Imóveis como proprietário, permanece também como responsável pelo pagamento do IPTU, bem como das quotas de condomínio, caso o bem seja uma unidade condominial.
Na hipótese de o comprador não quitar o IPTU, dará margem para que o vendedor venha a ser protestado pelo município junto ao Ofício de Protestos, podendo este vir também a ser réu numa ação de execução fiscal. No caso da inadimplência da quota condominial, o vendedor poderá responder por uma ação de execução proposta pelo condomínio.
Os credores, seja o município ou o condomínio, tomarão as providências para exigir o pagamento da dívida contra o proprietário que figura no Ofício de Registro de Imóveis, no caso, o vendedor, pois tais débitos estão ligados ao imóvel. Caso essas dívidas não sejam quitadas após a condenação judicial, o credor pedirá ao juiz que faça a penhora do dinheiro que estiver na conta bancária do vendedor, por meio do Bacenjud, pois a penhora do imóvel e seu leilão só ocorrem se não for encontrada moeda corrente.
O vendedor terá seu crédito negativado na praça, não conseguindo movimentar conta bancária, fazer empréstimos, tendo prejuízos nas relações comerciais até que consiga uma decisão judicial que elimine o problema e responsabilize o comprador.
Há ainda risco com a Receita Federal, pois a falta de escritura poderá dar margem para o comprador utilizar a procuração para vender o imóvel a terceiros por um preço maior do que o vendedor recebeu. Essa nova transação, feita por meio de procuração, gerará o dever de o vendedor pagar ao Fisco 15% sobre o lucro imobiliário que na verdade foi obtido pelo comprador.
A procuração pode ainda gerar muitos transtornos para o vendedor, caso ela seja utilizada para lançar um empreendimento que terá suas unidades vendidas na planta, o que configura incorporação.
Sendo praticados pelo comprador atos irregulares ao vender as unidades para dezenas de adquirentes, se forem lesados, poderão propor ação contra quem estiver figurando como dono na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, uma vez que o vendedor poderá ser confundido com o incorporador, pois seu nome constará nos documentos formalizados com terceiros.
Fonte: www.otempo.com.br
