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Alexandre Marques

Associações de moradores

Decisão do STJ sobre cobrança de taxa uniformiza entendimento anterior

Por Alexandre Marques (*)

Divulgada recentemente, aqui no SíndicoNet, a decisão do STJ que obsta a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores a adquirentes, proprietários e assemelhados nos termos da lei, que não anuiu expressa e previamente a associação. A notícia gerou polêmica e certa apreensão sobre o futuro de tais associações e os empreendimentos imobiliários a ela ligados.

Cabe, porém, uma análise mais detida deste julgado, minimizando a apreensão causada, ante a importância do assunto tratado. 

Em primeiro lugar e o mais importante: A decisão do STJ não é nenhuma novidade! Trata-se apenas de uma uniformização e sedimentação do entendimento que já vem sendo aplicado de forma reiterada pelos diversos tribunais do país sobre a matéria. 

Depois, não deve a decisão, causar alarde aos empreendimentos sérios, honestos e erigidos, desde o início de forma a atender os preceitos legais, que, aliás, é a maioria. Explico. 

O que a decisão em si orienta é o seguinte: Não se pode cobrar taxa de associação de quem não anuiu ou associou-se PREVIAMENTE A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL a tal associação.

O intuito é evitar que do nada, apareça ao adquirente ou já morador a imposição da taxa, depois da aquisição do imóvel, gerando uma insegurança jurídica muito grande, levando o incauto a pensar:

“Qual será a próxima surpresa que terei em termos de retribuição pelo meu terreno/imóvel?”, essa insegurança, como se sabe, não é tolerável pela lei.

Isso, como sabemos, atinge a maioria dos condomínios de loteamentos irregulares, informais, que surgem por aí, da noite para o dia, pegando de surpresa muitos dos proprietários.

Em outras palavras, se a associação não existia quando da aquisição do imóvel pelo adquirente, não pode surgir do nada e querer cobrar deste adquirente valores relativos a uma pretensa manutenção e/ou conservação. 

De outra monta, se a associação já existia previamente a venda do imóvel, do empreendimento, sendo certo que quando o adquirente foi lá COMPRAR o imóvel, ela já existia, a informação era pública e notória, estava grafada de forma inequívoca no contrato de aquisição do imóvel, etc., o adquirente, proprietário, etc., não pode alegar desconhecimento.

Se constou do contrato DE FORMA EXPRESSA que a pessoa comprando imóvel ali teria que pagar uma taxa associativa, de uma associação que já existia regularmente, nos termos da lei, associando-se efetivamente e tudo mais, esse adquirente não pode ser furtar ao pagamento da taxa, sob pena do chamado “enriquecimento indevido”, que é vedado por lei.

De forma simples, é o seguinte: “você sabia que para comprar aqui teria que se associar, o fez, agora, pague o valor devido pelos serviços prestados”, é diferente da outra situação, esta sim, objeto do julgado específico do STJ.

Aliás, nada mais justo, se você não se associou voluntariamente e não sabia da existência de uma associação ou de que ela seria criada, não pode ser compelido a nela permanecer ou associar-se visto que a Constituição Federal da República proíbe tal coerção!

Assim, resumidamente temos: “o bom pagador vai continuar pagando, o mau pagador, vai fazer de tudo para deixar de pagar, tendo ou não razão em seu pleito!” 

(*) Alexandre Marques Advogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada

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