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Obras e Reformas

Benfeitorias no condomínio

Saiba categorizar as obras e benfeitorias de acordo com a Lei

Todo condomínio passa por benfeitorias. É normal aquele sentimento de que “as obras aqui nunca acabam”. Afinal, para manter o local sempre em dia, com boa manutenção, é importante que todos os cantos estejam bem cuidados.

E, claro, para manter tudo em ordem, há a necessidade de investimento. Por isso, estar bem informado para realizar o processo de aprovação em assembleia, de forma correta e dentro da Lei, é essencial. Assim evita-se problemas futuros e dores de cabeça, caso algum condômino venha questionar a legitimidade da benfeitoria aprovada.

O primeiro passo é identificar o tipo de obra ou benfeitoria a ser realizada, que, segundo o artigo 1.341 do Código Civil, pode ser cartacterizada como Necessária, Útil ou Voluptuária.

É através dessas classificações - apesar de não serem claras e fáceis de interpretar - que a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento, e podem inclusive serem requisitadas por moradores. Veja abaixo:

Benfeitorias Necessárias

As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. São benfeitorias com características de manutenção ou conserto. Aqui também se enquadram melhorias que precisam ser feitas em decorrência de alguma obrigação legal, como a instalação de corrimão nas escadas de emergência.

Quórum

  • Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação (saiba mais)
  • Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos
  • Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia

Exemplos

  • Restauração ou pintura de fachada sem trocar a cor
  • Impermeabilização de laje
  • Obras de acessibilidade
  • Reparos elétricos
  • Reparos hidráulicos
  • Troca de sistema de para-raio, interfone, sistema de segurança, etc.
  • Instalação de corrimão em escadas de emergência
  • Adequação do playground às normas da ABNT
  • Novo projeto paisagístico do jardim (se o local estiver sem condições de uso)
  • Obra de manutenção da área da piscina
  • Modernização do sistema do elevador, se o atual estiver obsoleto ou deteriorado
  • Substituição dos equipamentos de ginástica antigos (em más codições de uso) por novos modelos

Benfeitorias Úteis

As que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como, por exemplo, a instalação de hidrômetros individuais ou sistema de segurança. Ou seja, benfeitorias que adicionam benefícios ao imóvel, ampliando assim a sua utilidade.

Quórum Maioria de todos condôminos (50% + 1)

Exemplos:

  • Instalação de coberturas no estacionamento
  • Implantação e medição de água individual
  • Instalação de sistema de segurança
  • Instalação de grades ou construção de muros no perímetro do condomínio
  • Restauração ou pintiura da fachada com troca de cor
  • Construção ou melhoria de sala de ginástica
  • Obras para aumento da garagem
  • Instalação de grupo gerador
  • Compra de um novo equipamento de ginástica  

Benfeitoria Voluptuária

As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Um exemplo de obra do tipo é a pintura da fachada com troca de cor, ou a colocação de mármore importado nos elevadores.

Quórum 2/3 de todos os condôminos

Exemplos:

  • Restauração ou pintura da fachada com cor diferente
  • Embelezamento da cabina dos elevador
  • Novo projeto paisagístico do jardim
  • Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito
  • Fechamento de varandas com projeto específico
  • Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições
  • Decoração de áreas comuns

(*) Definições do dicionário Aurélio

Veja também

Fontes consultadas: João Paulo Rossi Paschoal, advogado e instrutor da Universidade Corporativa Secovi-SP, explica Marta Cristina Pessoa, assessora jurídica do Secovi-SP, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK e colunista do SíndicoNet, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Rosely Schwartz, especialista em condomínios, professora da EPD, Nilton Savieto, síndico profissional e Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet

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