Como aplicar Multas e Advertências em condomínios

Todos sabemos que a parte mais difícil da vida em condomínio é a convivência. Principalmente com aqueles que não se esforçam para viver harmoniosamente com o resto da comunidade condominial, ou que se esforçam apenas para tornar a vida no local mais difícil.

Para quem não respeita o próximo, seja um vizinho, ou um funcionário, ou as regras do condomínio, a solução são as advertências e multas.

Mas como saber qual é o momento certo, ou se a multa ou advertência é realmente justa? O SíndicoNet conversou com diversos especialistas sobre o tema, para sanar de vez todas as suas dúvidas.

Regras

Antes de advertir ou multar, uma dica é ter sempre uma conversa amigável – e de alerta – com os condôminos que geralmente cometem infrações. Explique que a situação não é agradável e que você provavelmente terá que multá-lo caso a conduta continue acontecendo.

Se isso não for suficiente, ou para casos como , deve-se então consultar o que diz a convenção ou o regulamento interno sobre aplicação de multas ou advertências.

Aí sim, o síndico ou administrador deve ser rígido, ou seja: seguir estritamente o que está determinado sobre o assunto no RI ou Convenção, evitando ter "dois pesos e duas medidas" para ocasiões diferentes.

"Inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, sugestão é que o condomínio leve a questão a assembleia para aprovar o regramento ou apenas atualizá-lo. Mesmo que o quórum seja insuficiente para alterar a convenção, o procedimento pode ser aprovado, uma vez que servirá de base para punir infrações cometidas e para futura alteração da convenção", recomenda o advogado Rodrigo Karpat, especailista em condomínios..

Direito de defesa

Segundo especialistas, sempre que for aplicar uma multa, o direito de defesa por parte do penalizado deve ser considerado, mesmo que essa possibilidade não esteja prevista na convenção ou regulamento interno.

"Em qualquer caso, deve ser concedido ao condômino o direito de defesa com prazo razoável. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa a mesma possa ser cobrada judicialmente", alerta Karpat.

Infração comprovada

A principal dica é que o síndico tenha segurança e certeza ao advertir ou multar o condômino infrator – mesmo quando ele pode se defender para o conselho ou para uma assembleia. Afinal, todos têm o direito de se defender.

E como conseguir essa segurança para dar as multas ou advertências com tranqüilidade? É bom que o ato infracional esteja descrito na convenção ou no regulamento interno. E também é importantíssimo que o síndico tenha provas materiais do ocorrido.

Provas materiais são aquelas como fotos, imagens do CFTV, áudios, e relatos por escrito no livro de registro.  Pedidos “de boca”, apenas, não ajudam o síndico no momento de aperto. Quando ele precisar explicar que "alguém reclamou do barulho", vai ficar mais suscetível à famosa reclamação da perseguição ao morador.

Ou seja, para a sua própria segurança, peça para que qualquer reclamação seja efetuada pelo livro de registros. Dessa forma, há um registro, um embasamento maior para começar a conversa com o infrator.

Mas nem sempre a infração cometida estará discriminada em algum lugar da convenção ou do regulamento interno. Caso haja incômodo aos outros moradores do condomínio, esse pode se encaixar no conceito de perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores.

Advertência ou multa?

Outra dúvida corrente é se o condomínio precisa primeiro advertir para depois multar.

Depende do que diz a convenção ou o regulamento interno. Mas há casos em que não há espaço para advertência, como no caso de uma mudança sendo efetuada no dia errado.

Que efeito teria uma advertência, se a pessoa não irá fazer outra mudança tão cedo? Ou se um condômino causa prejuízos aos bens do condomínio, o ressarcimento deve ser feito, mesmo que sem advertência, partindo direto para a multa.

Então, dependendo do que diz a convenção do condomínio, pode-se multar diretamente, sem passar pela fase da advertência. Para as situações mais recorrentes, como barulho uso inadequado da garagem, ou passeio de animais em locais proibidos, podem começar com uma advertência e, então, seguir com as multas.

Que valor aplicar?

É preciso que o RI ou a Convenção determine o valor das multas (tendo como referência a taxa condominial ordinária), para que o síndico não "legisle", apenas execute as normas.

Em convenções mais antigas, onde as multas são baseadas em URV ou em outras unidades, ou mesmo quando a multa é atrelada ao salário mínimo, o ideal é que haja uma assembleia para alterar a convenção.

Vale lembrar que a multa deve ser aplicada apenas sobre o valor da taxa mensal, sem incluir aí rateios extras ou despesas extraordinárias.

A primeira multa deve ser a de valor mais baixo, para que assim o valor possa crescer em caso de reincidência.

Multas específicas

Geralmente, o valor da multa não pode passar de cinco vezes o valor da taxa condominial. Mas há o caso do condômino antissocial, daquele que reiteradamente comete desrespeitos ao regulamento interno e à convenção do condomínio. Para multá-lo é necessária a anuência da assembleia de condomínios. Nesse caso, a punição pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição mensal.

Veja aqui o passo a passo das multas em condomínios

1. Tentar conversa amigável, sempre que cabível e se possível, antes de multar ou advertir.
2. Ter provas, como imagens no CFTV, fotos, testemunhos ou reclamações por escrito, de que a infração de fato ocorreu
3. Saber se foi a primeira vez que determinado morador cometeu a falta
4. Dependendo do que ocorreu, não cabe advertência. Um exemplo é se um condômino, que nunca cometeu nenhuma falta, destrói o hall social do condomínio. Nesse caso, ele deve ser multado, já que ocasionou prejuízos ao condomínio.
5. Antes da multa, ou advertência chegar à unidade do infrator, vale mandar uma notificação do ocorrido. Não é recomendado fazer a notificação pessoalmente nem diretamente por funcionário do condomínio, mas sim via comunicação impressa. Se possível, encaminhada pela empresa administradora. (veja abaixo os modelos oferecidos pelo SíndicoNet)
6. A carta de notificação deve ser bastante objetiva e com dados concretos, citando-se o item do RI ou da Convenção que foi desrespeitado, o horário, o local, etc.
7. Importante: permitir direito de defesa ao infrator é sempre recomendável.

Material de apoio:

- Modelo de carta de notificação: Aplicação de Advertência

- Modelo de carta de notificação: Aplicação de Multa

- Modelo: Carta para recorrer multa recebida

 O que diz a lei

Código Civil - Capítulo sobre Condomínios: - Art. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. - Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. - Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Dicas para reduzir infrações no condomínio

• Um elemento importante para garantir o respeito às normas do condomínio é a própria postura do síndico ou administrador
• Nesta postura, a comunicação é um fator preventivo. Uma providência essencial é que todos os moradores e proprietários possuam cópia atualizada da Convenção e do Regulamento Interno (RI)
• Assim, evita-se as infrações por desconhecimento do RI, e haverá mais respaldo na eventual aplicação de multas e advertências. Alegar ignorância das normas será, de uma vez por todas, um argumento impossível
• Para complementar - já que é possível que muitos não leiam os documentos na íntegra - sugere-se elaborar um "guia rápido": um resumo apenas com os principais pontos de conflito tratados no RI (contendo, na mesma comunicação, as normas sobre animais, barulho, uso da garagem, etc.). 
• Este "guia rápido" pode ser afixado em elevadores ou outras áreas sociais
• O SíndicoNet disponibiliza, na seção Downloads, alguns cartazes que promovem a boa convivência dentro do condomínio, entre eles um teste para que os moradores se auto-avaliem. Veja todos esses cartazes aqui
• Outra dica é utilizar de bom humor, principalmente na elaboração desses cartazes, para evitar o tom de cobranças "carrancudas", antipáticas
• Considerar o tipo de condomínio administrado é um fato crucial para entender o perfil dos moradores, e saber como lidar com seu convívio social 
• Para novos moradores, também é importante informá-los sobre as regras do condomínio, de uma forma cordial, lógicamente. O SíndicoNet disponibiliza, também na seção Downloads, um Kit de Boas Vindas para Novos Moradores. Veja aqui  

Fontes consultadas - Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista SíndicoNet, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Helen Caras, advogada da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), Gabriel Karpat, sócio da administradora GK, Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da administradora Itambé e João Paulo Rossi Paschoal, da assessoria jurídica do Secovi-SP, Magno Paiva, síndico, Rubem Bittemcourt, síndico