Condomínio, orgão fiscalizador de tributos

Por Gabriel Karpat*

Há tempos se discute a personalidade jurídica dos condomínios. Hoje, já é consensual que o mesmo não venha a ser tratado como pessoa jurídica. Assume essa condição apenas nas relações trabalhistas com seus funcionários, pelas obrigações embutidas tal qual qualquer empresa. Nem mesmo a obrigatoriedade da inscrição no CNPJ muda o status dos condomínios. Por essa razão, muitos tributos municipais e federais deixam de ser exigidos pelos administradores.

Bem verdade que houve uma grande oportunidade para se normatizar essa matéria, quando da criação do novo Código Civil, em vigor desde 2003. O silêncio, porém, prevaleceu e a ocasião foi desperdiçada.

Não se pode ignorar, entretanto, que os condomínios, em especial em suas novas concepções clube e residenciais com serviços, movimentam e contratam mais que muitas pequenas e médias empresas. Só no município de São Paulo, estima-se um movimento financeiro superior a dois bilhões de reais mensais. Todo esse montante sem a exigência de efetuarem balanços formais e declararem Imposto de Renda. Nesse cenário, uma grande gama de prestadores de serviços informais passou a dedicar suas atividades quase que exclusivamente a esse segmento.

O fisco, obviamente, não poderia ignorar tal fato. O fenômeno da migração populacional para as grandes cidades ficou evidenciado nas divulgações mais recentes dos sensos pelo IBGE. Mais de 70% da população brasileira vive nas áreas urbanas nessa década. E, como consequência natural, se evidencia a verticalização das grandes metrópoles. De tal sorte que os condomínios não poderiam ficar imunes perante a gama de impostos que incidem para as empresas como tomadores de serviços somente por uma indefinição de sua condição jurídica.

As últimas normatizações da Receita Federal e da Prefeitura de São Paulo trazem expressamente a obrigatoriedade do recolhimento de contribuições como PIS/Cofins/CSLL, ISS, bem como o INSS dos prestadores de serviços. Mais do que isso, os “obriga” a reter na fonte dentro dos limites e casos determinados.

Com essa incumbência, os condomínios se viram na condição de fiscalizadores desses recolhimentos. Mais além, precisaram se tornar verdadeiros analistas fiscais para diferenciar as retenções na fonte, suas obrigações e administrar as eventuais exceções surgidas. Para essa árdua tarefa, no entanto, podem contar com a atuação das empresas administradoras a quem os condomínios delegam sua gestão financeira, que se organizaram e aprimoraram seus sistemas para orientar os síndicos e controlar tais obrigações tributárias.

E, mesmo com o auxílio, não raramente os próprios síndicos questionam a quantidade de encargos a que seus condomínios estão sujeitos. Incrédulos, até podem supor que as administradoras criam dificuldades ou rotinas que onerem e compliquem ainda mais suas ações, quando, na verdade, ocorre o oposto, já que esse emaranhado de obrigações também vitima as administradoras, a quem cabe agora incorporar a função de analistas e orientadores fiscais.

Atualmente, as empresas prestadoras de serviços emitem suas notas eletronicamente, através do próprio site da Prefeitura, que já os tributa. A partir do início do próximo ano, os condomínios terão seus próprios certificados eletrônicos (e-CNPJ) para também cumprir com todas as obrigações trabalhistas e previdenciárias. A eles caberá a responsabilidade pelo pagamento do imposto no caso de ausência da retenção por parte deste como tomador do serviço.

Síndicos, administradores, prestadores de serviços e até os próprios condôminos devem ficar cientes e alertas para os novos mecanismos de controle do correto recolhimento dos tributos. Nenhum deles tem autonomia para isentar ou autorizar o não recolhimento de uma ou outra obrigação sob pena de gerar um prejuízo maior para todos ou ser responsabilizado por repor aos cofres do condomínio os acréscimos decorrentes desse fato.

De agora em diante, os condomínios acumulam uma nova função: a de fiscalizador de tributos - uma vez que para manter a edificação e suas áreas comuns precisarão continuadamente de bens e serviços de manutenção e melhorias. Tais cuidados, afinal, são fundamentais para garantir a sua própria existência. 

(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.