Condomínios clube
Dificuldade de tomar decisões simples pode atrapalhar vida em comunidade
Por Gabriel Karpat*
Inegável é o sucesso dos mega empreendimentos em todo Brasil. Não só nas grandes capitais, mas nas muitas regiões metropolitanas. A aceitação é facilmente comprovada desde os respectivos lançamentos. Esses grandes condomínios transformam regiões em verdadeiros bairros e são projetados para que seus habitantes tenham o conforto da moradia e o lazer de um clube num único local.
Vários fatores viabilizam esse novo conceito de moradia, um dos principais é o distanciamento da violência urbana que dentro do perímetro das diversas edificações é quase nula.
Várias torres dividem amplas áreas e diversos espaços de lazer. Os moradores e frequentadores desses empreendimentos na maioria das vezes superam o número de habitantes de pequemos municípios desse Brasil afora. Exemplificando: Borá no interior de S.Paulo, segundo o senso de 2010 tem apenas 805 habitantes, já o Condominio Clube A (nome fictício) com 11 torres tem aproximadamente 3.500 moradores sem contar os funcionários, empregados domésticos e prestadores de serviços.
O bom resultado nas vendas nem sempre se traduz em sentimento semelhante para os moradores desses condomínios.
Algumas particularidades foram ignoradas na constituição desse formato de moradia, a começar pela própria legislação que os rege. O Novo Código Civil deixou de fora esse formato de vida em comunidade de grandes dimensões. Tratou-o com as mesmas características de edifícios em condomínio de pequeno porte, reproduzindo quase que integralmente os parágrafos da antiga lei 4.591 de 1964.
Como consequência, ações simples como aprovação de benfeitorias tornam-se obstáculos muitas vezes de difícil solução, quase intransponíveis.
A diferenciação entre obras úteis e necessárias é uma linha tão tênue que a sua discussão geralmente amedronta os membros do corpo diretivo na tomada de decisões e retarda a compra de componentes que em muito facilitaria o dia a dia dos ocupantes das unidades. Ante a dificuldade de conseguir juntar mais de 50% de todo o contingente do empreendimento leva a discussão para o aspecto legal e não administrativo de gestão.
Essas questões geram grande insatisfação em boa parte dos moradores que quando adquiriram sua propriedade imaginaram rápidas soluções para essas questões que complementam e facilitam a utilização dos diversos componentes do condomínio, motivo aliás que os motivou para aquisição.
Convenções e regimentos internos não especificamente elaboradas para os Condominios Clube dificultam muito a convivência entre os proprietários. A adequação desses importantes instrumentos de organização inicia uma longa etapa de discussões onde se confundem interesses coletivos com direitos individuais. Mais que isso, o próprio exame da questão cria controvérsias e muitas vezes desinteligências.
Se alguns fatores prejudicam a convivência desse formato de moradia, a ausência de um plano de gestão inicial é talvez o maior causador dessa falta de harmonia na engrenagem. Proprietários desinformados de suas responsabilidades e restrições muitas vezes se opõem a adoção de medidas e despesas que podem agregar valor ao seu patrimônio , apenas por desconhecer o conjunto das ações desde o inicio de sua implantação.
De tal forma que entendemos que um plano diretor deveria compor o escopo de documentos que cada proprietário recebe no ato aquisição do bem.
Informações tais como: prazos de entrega das próximas torres e quem arcará com as despesas no período da construção também devem ser cientificados. Além desses, projeção de valores para as despesas correntes em cada fase do empreendimento, quais benfeitorias serão necessárias ao longo do período com o objetivo de manutenção e complemento dos bens comuns.
Informações de convivência como número de visitantes nas áreas de lazer, restrições de uso de alto volume de som, horário de mudanças e outros itens que não claramente definidos nos regulamentos internos devem ser igualmente discutidos e imediatamente normatizados junto com o plano de trabalho já nas primeiras reuniões gerais.
Dessa forma, os adquirentes das unidades não terão a surpresa de tomar conhecimento das medidas e gastos necessários apenas nas assembleias gerais. O síndico eleito ou contratado para exercer a sindicância com a tarefa de implantar ou manter o patrimônio e a organização do condomínio tem suas diretrizes determinadas por um plano pré- estabelecido e de amplo conhecimento, permitindo a tomada de decisões com retidão e profissionalismo.
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Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros, diretor da GK administração de Bens e Professor doCurso online SíndicoNet
