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Aldo Junior

Convocação de assembleia

Convocar todos os condôminos é uma obrigação legal do síndico

 

Aldo JúniorPor Aldo Junior*

 
As assembleias condomi­niais devem ser convoca­das obrigatoriamente uma vez por ano, assim denominada ordinária, e sempre que necessá­rio, convoca-se a extraordinária eventualmente. Suas funções são distintas, a ordinária trata especi­ficamente de eleição de sindico e membros da gestão, previsão or­çamentária e prestação de contas, e a extraordinária aborda todos os outros assuntos de interesse da co­munidade.

Muitos síndicos não se atentam a uma determinação legal prevista no código civil, que impõe ao ges­tor a obrigatoriedade de convocar todos os condôminos, para que as deliberações tenham aplicabilida­de.

O artigo 1.354 do CCB, prevê que: “ A assembleia não poderá deliberar se todos condôminos não forem convocados para a reunião. “.

Diante da letra da Lei, a inter­pretação na prática entende que, o sindico que não comunicar a todos os condôminos residentes ou não, e no caso dos condomínios comer­ciais as lojas e salas desocupadas, a assembleia se vê comprometida em sua legalidade, pois todos de­vem ser avisados formalmente da reunião.

No dia a dia, os administra­dores cometem este “deslize” por absoluta falta de conhecimento, ou ainda quando não tem uma orien­tação técnica e profissional de em­presa especializada em assessoria de condomínios, e por fim, ape­nas por achar que “estas coisas só acontecem com os vizinhos”.

Enganam-se aqueles que acre­ditam nesta máxima. É muito comum os síndicos enfrentarem questionamentos administrativos e até jurídicos por parte de condômi­nos que em sua maioria, se viram prejudicados pelas deliberações, simplesmente por não terem sido comunicados da realização da as­sembleia.

A postura correta do sindico, começa com o cadastro atualizado dos condôminos apesar da resis­tência do preenchimento por parte de muitos. Quando o condomínio procura manter sempre atualiza­do os dados dos proprietários, tal atitude facilita muito na segunda fase do processo de convocação da assembleia.

Com o cadastro atualizado, a emissão das correspondências com os editais de convocação, deverão ser entregues primeiramente no condomínio mediante protocolo e assinaturas que quem recebeu, garantindo ao sindico a compro­vação da efetiva entrega do edital.

Em seguida, o sindico deverá en­caminhar para o correio os editais de convocação aos condôminos que não residem ou ocupam o imóvel,além dos que alugam seus imóveis, pois em muitos casos os inquilinos não repassam as cartas aos proprietários.

O próximo passo, consisti em guardar os comprovantes de proto­colo de entrega pessoal e do envio dos editais aos correios para então, quando questionado for por algum interessado na questão, poder as­sim o sindico justificar a convoca­ção na totalidade dos condôminos evitando assim possíveis questio­namentos.

Diante de todos os procedi­mentos elencados, podem alguns perguntar: e se o cadastro não es­tiver completo, e sem qualquer in­formação do condômino, o que fa­zer?

É simples. No caso especifico de não haver dados do condômino, o sindico deve publicar o edital de convocação da assembleia no jor­nal de maior circulação da região, a fim de dar publicidade ao ato admi­nistrativo, atendendo a determina­ção legal, evitando assim qualquer elemento que possa criar vícios na convocatória.

Com a junção do protocolo de assinaturas dos condôminos que ocupam as unidades do prédio, os comprovantes dos correios e a pu­blicação de jornal, o sindico atende as exigências da Lei e evita qual­quer problema futuro quando a ilegalidade na chamada da assem­bleia.

Em recente julgado o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, confir­ma o entendimento do artigo 1354 do CCB, e anula todas as delibe­rações da assembleia como segue abaixo.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condô­minos não forem convocados para a reunião.

Processo: AI 10024133912477001 MG

Relator(a): Newton Teixeira Car­valho

Julgamento: 29/05/2014

Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL

Publicação: 06/06/2014

Ementa

EMENTA: AGRAVA DE INS­TRUMENTO - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - ELEIÇÃO DE NOVO SINDICO EM ASSEMBLEIA CANCELA­DA - IMPOSSIBILIDADE - VIO­LAÇÃO DO ARTIGO 1.354 DO CÓDIGO CIVIL.

Conforme artigo 1.354 do có­digo Civil, a assembleia não po­derá deliberar sem a convocação de todos os condôminos para a reunião. A assembleia realizada, não obstante e a comunicação de cancelamento, não atendeu, ao que parece, os requisitos do art. 1.350, § 1º, do Código Civil, o que impe­dia as deliberações tomadas, nos termos do art. 1354 do mesmo di­ploma legal.

Assim aconselhamos os sín­dicos a atentar-se quando iniciar a rotina de convocar uma assem­bleia, sejam elas ordinária ou ex­traordinária, pois a simples exclu­são do recebimento da convocação de uma única unidade, pode causar grandes aborrecimentos ao gestor condominial.

Não se precavendo quando ao vicio convocatório, necessaria­mente o sindico se verá obrigado a convocar uma nova assembleia nos moldes da previsão legal, basi­camente para aprovar aquilo que já havia sido aprovado, puro retraba­lho.

Mais grave ainda, denota-se custos financeiros pelo equivoco administrativo, quando o sindico terá que justificar em prestação de contas, as despesas com de ho­norários de advogado para defesa de uma possível ação judicial de nulidade,dentre outras despesas eventuais para reverter a situação.

Portanto, a partir deste mo­mento, você sindico já sabe a maneira correta de convocar uma assembleia e evitar erros e vícios na convocação que impliquem na nulidade das delibe­rações aprovadas. Cumpram o rito correto !!!

 

(*) Conhecido como Dr. Condomínio, Aldo Junior é  Diretor Geral da JR OFFICE ASSESSORIA CONDOMINIAL Brasília-DF e da Folha do Sindico, Contabilista, Titular do Programa CHAMA O SINDICO na Rádio OK FM, Graduado em Direito, Colunista da Folha do Sindico DF e da Franquia Nacional do Jornal do Sindico em 23 Estados,  Consultor Condominial desde 1988 e Coordenador Geral da UNASINDICO - Encontro de Gestores Condominiais -DF 

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