Cuidados ao contratar uma garantidora para o condomínio

Por Andrew Carvalho Pinto*

A inadimplência é um problema crônico para a grande maioria dos condomínios. Num cenário de crise econômica pós-pandemia, no qual 8 em cada 10 famílias brasileiras perderam renda (Fonte G1), esse quadro se tornou ainda mais agudo.

É bem verdade que antes de  tudo isso já não era fácil: a leniência da legislação brasileira na cobrança da  inadimplência, de modo geral, somada ao baixo custo de atrasar a cota condominial, já produzia esse efeito muito antes do cenário sombrio da economia atual.  

Multas e juros baixos para cobrança de taxa condominial

A redução da multa, que podia variar até 20% pela Lei 4.591/64 e foi reduzida para apenas 2% com a entrada em vigor do novo Código Civil (CC), junto com os juros (que, na  maioria das convenções, não ultrapassam 1% ao mês, embora o §1º, do Art. 1.336 do  CC diga que a convenção pode estabelecer um valor maior, a dificuldade de alterar as  convenções, o que exige voto de 2/3 dos condôminos, acaba mantendo-os nesse  patamar), torna o condomínio uma das contas mais baratas para ser atrasada.

Num valor  de cota de R$ 200, por exemplo, atrasar o condomínio por um mês gera R$ 6 de  encargos. Por dois meses, R$ 8. Atrasar o mesmo valor num cartão de crédito pode  gerar mais de R$ 36 com juros que orbitam os 15% ao mês! Quem vai deixar de  pagar o cartão para quitar o condomínio?  

É certo que o condomínio é uma das pouquíssimas dívidas que pode determinar a perda do imóvel, unifamiliar, ainda que bem impenhorável diante de outros débitos. Nem isso serve para redução dos efeitos da inadimplência: a conhecida lentidão da Justiça é ainda mais marcante quando se trata de cobrança de débitos dessa natureza...  

De sorte que os síndicos acabam tendo que recorrer a três medidas amargas:

• a) deixar  de realizar manutenções necessárias ou cortar serviços;
• b) endividar o condomínio com  os famosos “adiantamentos” das administradoras, que chegam a cobrar juros de cheque especial;
• c) chamadas extras para recomposição de caixa, que além de indignarem o bom pagador – posto que representa uma inversão de valores: é ele,  quem acaba onerado – e contribuem para elevar ainda mais a inadimplência.  

Diante desse quadro desolador, eis que surge - em grande parte movido pela entrada das fintechs no mercado (empresas do setor financeiro, catapultadas pelo uso intensivo  da tecnologia) – o mercado das “garantidoras”.  

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O que é uma “garantidora” de crédito do condomínio?

Em linhas gerais, trata-se de uma empresa que garante o repasse quase integral da receita potencial do condomínio (gerada pela emissão dos boletos),  mediante uma taxa de deságio (desconto).

Para entendermos melhor como isso funciona é necessário recorrer a um paralelo existente há muitos anos no mercado financeiro, numa linha de crédito destinada a empresas: o  desconto bancário.

Numa operação dessa natureza, o empresário, detentor de títulos a  vencer (cheques pré-datados, duplicatas), contra seus clientes, reúne esses papéis e  cede os direitos de crédito a um banco.

Esse banco calcula o prazo médio (a estipulação de um prazo único, para títulos com vencimentos em prazos diferentes,  através do processo de média) e adianta os valores, mediante um “desconto”, conforme  a taxa de juros cobrada pela instituição.

Assim, se eu tenho R$ 10 mil em títulos a  vencer no futuro, que calculada a média, determinaram um prazo de 30 dias e a taxa do banco é de 3%, o banco ficará com todos os títulos por um valor de R$ 9.700, que será imediatamente repassado ao empresário.  

As garantidoras de crédito para condomínio operam exatamente na mesma base: digamos que seu condomínio tem uma receita potencial (determinada pela emissão dos boletos que os condôminos  devem pagar) de R$ 100 mil.

A garantidora calculou uma taxa de 10% (veremos  como é determinada essa taxa logo adiante). Logo, serão repassados R$ 90 mil ao  condomínio e todos esses títulos, agora, pertencem à garantidora. São cedidos a ela os  direitos de cobrança dos mesmos.  

Teoricamente, é uma bela saída para condomínios combalidos pela falta de pagamento de seus condôminos: dinheiro que entraria muito mais lentamente, ingressa quase que de imediato nas contas dos condomínios e ainda, a cobrança – sempre complexa e  exigindo uma estrutura e pagamento de serviços às administradoras – agora, não é  mais preocupação do síndico.

No entanto, ao optar por um serviço dessa natureza – que requer, obviamente pela natureza do contrato, aprovação assemblear – o síndico precisa saber de algumas coisas que são próprias do mundo das finanças e entender a dinâmica dessas  operações, para garantir o melhor negócio para o condomínio que representa.  

O que o síndico precisa saber ao contratar uma garantidora para o condomínio

1. Entender os cálculos

Primeiramente, é preciso entender que isso nada mais é do que uma operação de empréstimo – tal como estabelecemos o paralelo com o desconto  bancário. Um empréstimo “lastreado” em títulos.

O termo pomposo, usado como jargão no mercado financeiro, significa que a operação tem sustentação, garantia nos próprios  títulos (tal como o lastro da cama ou de um barco). E qualquer operação de empréstimo é, na via inversa, um investimento para alguém.

Todo o dinheiro que circula como crédito no mercado financeiro tem os bancos apenas como intermediários (Sim! Essas instituições não ganham dinheiro emprestando o próprio dinheiro, mas sim o de terceiros...): na outra ponta há alguém que aportou esses recursos que estão sendo cedidos, na forma de um investimento.  

Investimentos são avaliados seguindo um tripé fundamental:

• risco (a possibilidade de não receber de volta os valores investidos ou recuperá-los com alguma perda); 
• rentabilidade (o quanto efetivamente se ganha, sobre o dinheiro investido, na operação);  
• liquidez (a possibilidade de conversão mais ou menos rápida de um ativo – jargão  contábil que determina um bem ou direito – em moeda, dinheiro “vivo”).

A combinação desses três aspectos determina se um investimento é bom ou ruim e os especialistas do mercado procuram determinar uma previsão sobre as operações que são feitas com base neles.  

Logo, se um empréstimo é um investimento para alguém (algumas garantidoras também trabalham captando recursos de terceiros para fazer essas operações), ele também procurará o melhor equilíbrio desse tripé. No caso, evidentemente, da ótica de quem está emprestando e não, daquele que toma emprestado.  

Vejamos: a dívida do condômino é líquida e certa. Tem como garantia fundamental o próprio imóvel do mesmo. Vai ser recebido com multa, juros, correção e ainda se pode  agregar honorários de cobrança. Contrato bem fundamentado e o risco da garantidora é mínimo. Obviamente, pode demorar. E isso, impacta na liquidez.

Portanto, o grau de inadimplência do condomínio é o que vai determinar a taxa “descontada” do mesmo e, portanto, a rentabilidade de quem está alcançando antes o dinheiro.  

Mas agora, vamos ao “pulo do gato”: naquele exemplo anterior, com uma taxa de 10%, a garantidora teve um resultante muito maior que isso. Por quê? Simples: digamos que a inadimplência média do condomínio seja de 20%. Retomando nosso exemplo, temos o seguinte quadro: 

• Receita Potencial - R$ 100 mil 
• Taxa da Garantidora - 10%  
• Valor do Desconto - R$ 10 mil 
• Valor Alcançado pelo condomínio - R$ 90 mil 

Só que a inadimplência é de apenas 20%. Logo, o que deixará de ser pago desses  R$ 100 mil são R$ 20 mil,  correto?

Então, na realidade, o empréstimo não é de R$ 100 mil; é de apenas R$ 20 mil, posto que a garantidora receberá os outros R$ 80 mil pelo pagamento dos condôminos adimplentes. E, com a taxa cobrada,  resultou em juros de R$ 10 mil, o que representa uma taxa de 50% sobre o valor efetivamente emprestado!

É o que se convenciona chamar, em outro dos jargões do  mundo financeiro, de taxa nominal versus taxa real. Isso, além de multa, juros,  atualização monetária e honorários de cobrança que serão repassados aos inadimplentes.  

Costumo dizer que “fácil” é só o trabalho dos outros! Evidentemente a garantidora terá que estruturar todo um sistema de cobrança, o que inclui um jurídico atuante, da mesma  forma como o condomínio tinha a necessidade de fazer.

Também é verdade que, muitas vezes, mesmo os R$ 80 mil não entrariam em uma única data, com vários condôminos pagando ao longo do mês, o que torna a inadimplência, se considerada assim como desde o primeiro dia a partir do vencimento, muito maior. Mas o que responderá se isso é mesmo um bom negócio para a garantidora é uma outra questão:  o tempo! 

2) Tempo

A matemática financeira é o ramo das ciências matemáticas que estuda o valor do  dinheiro no tempo. Tempo, portanto, é um “ativo” importante e determinante da rentabilidade.

Uma taxa de 10% é cara ou barata? Depende de quanto tempo estamos falando: uma taxa de 10% ao mês (como, por exemplo, no cheque especial) resulta em  213,84% ao ano, ou seja: triplica o dinheiro investido em apenas 12 meses). Uma taxa de 10% ao ano, para os padrões brasileiros, é uma taxa barata (como a média utilizada  para aquisição da casa própria).  

Como os valores de condomínio não entrarão todos na mesma data, seria necessário estabelecer um prazo médio para determinar a taxa com precisão – o que é impossível  sem os dados exatos.

Mas, apenas para demonstração, digamos que todos aqueles 20% que ficaram inadimplentes paguem apenas após um ano (o que é só um exercício

de demonstração, posto que não acontecerá): a taxa cobrada pela garantidora resultaria em uma rentabilidade de 3,44% ao mês.

Se todos pagarem após 2 anos, 1,70% a.m. Com todos pagando após 3 anos, 1,13% a.m. Verifica-se que é um grande negócio: taxas obtidas em produtos de investimento no setor bancário são bem inferiores a estas. 

E lembremos que, somada a esta taxa, a garantidora acumulará neste período multa,  juros, atualização monetária e honorários de cobrança sobre os débitos.  

Dito isso, a primeira recomendação que se faz é: não aceite taxas de desconto muito elevadas. É claro que elas dependerão do seu nível de inadimplência (em alguns condomínios, bem mais do que os 20% do exemplo). Mas, de qualquer forma, uma taxa mais baixa ainda resultaria em um excelente negócio para quem está emprestando ao condomínio. De outra parte, também surge uma grande competitividade nesse tipo de serviço. Portanto, não aceite a primeira oferta!  

3) Questões contratuais

Comecemos pelos  boletos: a maior parte das garantidoras exige que a emissão dos boletos passe a ser sua.

Duas considerações importantes: a primeira, verificar como fica o custo dessa emissão, de forma que ela não gere uma agregação de despesa na operação, com um custo muito maior do que hoje o condomínio paga.

Segundo, há garantidoras que não fazem tal exigência – o condomínio ou a administradora continua responsável pela emissão dos seus boletos – o que é sempre preferível.

Por quê? Por uma razão muito simples: ao transferir a emissão dos boletos para alguém (isso vale para uma  administradora ou garantidora) eu estou colocando a receita inteira do condomínio nas mãos desse alguém. O que só é recomendado se houver muita confiança em quem vai receber e movimentar esses recursos.  

Outro tema, trata da fidelidade: há propostas que envolvem contratos de até 36 meses. Fuja disso! Há garantidoras que nem mesmo fidelidade cobram, ou seja: você pode desfazer o contrato a qualquer momento, com uma antecedência mínima de 30 dias. 

Não é nem necessário destacar as vantagens de não ficar amarrado a um contrato longo demais! Se houver alguma concessão do condomínio quanto a isso, que esteja motivada por uma vantagem a ele, por exemplo, uma taxa bem abaixo dos parâmetros recebidos em outras propostas. 

4) Revisão da taxa cobrada por elevação da inadimplência

Aqui, junto com o tema anterior, pode gerar um conteúdo explosivo para o condomínio:  inadimplência sobe, a taxa de desconto se torna muito alta e o condomínio está preso na fidelidade de um contrato longo. Desastre!

Logo, verifique bem as propostas nesse sentido. Há garantidoras que estabelecem a revisão das taxas apenas a pedido do condomínio. O que só será interessante se este tiver a convicção de que elas podem baixar, por uma redução significativa da inadimplência.  

5) Atenção às ofertas adicionais

Como há bastante concorrência no mercado, há empresas que já estão adicionando às suas ofertas elementos como seguro desemprego ou perda de renda, seguro de vida e outros serviços a moradores.

Mas preste bem atenção para garantir que isso não se converta em agregação de custos,  pois a questão central da sua negociação é obter a segurança de receita com a menor taxa possível. Em outras palavras: não se iluda com coisas que podem encher os olhos,  mas que têm pouco aspecto prático!  

Em resumo, o processo de garantia de receita é mais um produto financeiro que se  soma a outros tantos de adiantamento de recursos, mais um produto de crédito.

Como  todos, não é necessariamente uma “armadilha”, nem uma coisa ruim, quando avaliado com serenidade e com um mínimo de conhecimento sobre o funcionamento desse tipo de processo.

Lembre-se de que há uma empresa por trás que visa lucro e que os detalhes do contrato são tão importantes quanto a proposta e que o síndico não pode ficar “encantado” porque, de repente, passou a contar com uma receita que antes não contava se isso tiver um custo muito alto depois.

No mais, é uma boa alternativa diante de tantas dificuldades para angariar recursos, que só quem é síndico ou administrador de condomínios conhece. 

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(*) Andrew Carvalho Pinto é pós-graduado em Contabilidade e Auditoria; Logística e Gerenciamento de Materiais e em Ciências Humanas. É professor do curso Técnico de Transações Imobiliárias do SENAC e proprietário da GConsult, empresa que atua há quase 10 anos na administração de condomínios.