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André Junqueira

Eleição de síndico

Ocasião deve atender o que está pedido convenção?

Por Mariana Ribeiro Desimone - 02/07/17 04:22
Atualizado há 1 ano por Mariana Ribeiro Desimone
Ocasião deve atender o que está pedido convenção?

Por André Luiz Junqueira*

Os itens mais simples de uma assembleia são capazes de gerar assombrosas dúvidas que podem terminar em uma ação judicial ou em uma desgastante reunião. Um deles é o mais básico de todos e que será tratado nesse breve texto: eleição de síndico.

É cada vez mais comum um condomínio encontrar dificuldades em eleger um síndico, seja porque (1) nenhum candidato aparece, (2) aparece um candidato que não tem apoio da maioria presente, ou (3) quem se candidatou não atende um ou mais requisitos da convenção.

Infelizmente, uma leitura superficial da legislação não fornece uma solução para a situação acima, nem muitas convenções, especialmente as antigas e as redigidas por pessoas sem conhecimento jurídico especializado.

No entanto, é possível chegar a uma solução pacífica aplicando princípios gerais de Direito. Para isso, seguem algumas diretrizes que devem ser levadas em conta:

A) Ninguém pode ser obrigado a ser síndico – é nula qualquer determinação da convenção que imponha a obrigação de alguém ser síndico ou, pior, ainda preveja multa para a pessoa que se recusar a assumir o cargo;

B) O condomínio não pode ser obrigado a eleger pessoa que não confie para ser seu representante – é um verdadeiro ato de violência impor à coletividade a eleição de qualquer pessoa que não conte com o apoio da maioria do plenário;

C) O condomínio não pode deixar de ter um síndico – o síndico é quem tem respaldo legal e convencional para representar o condomínio, logo, se ninguém assume o cargo, o condomínio não terá como praticar atos essenciais para seu funcionamento e que evitem prejuízos (ordens de pagamento, defesas trabalhistas e outros).

Contrapondo os princípios acima com uma convenção que determine, por exemplo, que o cargo de síndico somente pode ser preenchido por proprietário residente, a aplicação cega da convenção pode gerar verdadeiras injustiças, seja constrangendo um condômino a ser síndico ou, ainda, prejudicando todo o condomínio, elegendo condômino que, embora atenda todos requisitos da convenção, não é adequado para exercer o cargo (caso de condôminos antissociais, inadimplentes, que possuam litígio com o condomínio, síndico imposto pela construtora/incorporadora etc.).

O síndico é o representante legal do condomínio e, depois da assembleia, é a figura mais importante do condomínio.

A assembleia deve outorgar mandato para pessoa que entenda estar à altura do cargo e que seja de sua inteira confiança.

Com esse pensamento, pode-se considerar antijurídica cláusula da convenção que obrigue o condomínio a ter que aceitar como síndico qualquer pessoa que, mesmo sem aprovação da maioria, atenda as condições de elegibilidade da convenção.

O artigo 1.348 do Código Civil não determina qualquer condição para uma pessoa ser eleita como síndico, o que permite à convenção do próprio condomínio estipular critérios de elegibilidade. Todavia, se a convenção gera tamanhos obstáculos para a eleição de um síndico, esta termina não servindo ao seu propósito fundamental, que é o de viabilizar a gestão das partes e recursos comuns.

Sendo assim, a conclusão é que o condomínio pode eleger síndico que não atende os requisitos da sua convenção, mas apenas em caráter excepcional, que é quando não há candidato que conte com apoio da maioria dos presentes à assembleia.

Obrigar uma pessoa a ser síndica, obrigar o condomínio a ter pessoa que não deseja como síndico ou sequer ter um síndico eleito são situações bem piores do que desrespeitar uma disposição da convenção que não atende o bem comum.

*André Luiz Junqueira. é professor, advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS).

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