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Contratação de Serviços

Evite sustos durante a obra

Esteja preparado: são raras as obras que não dão problemas

Esteja preparado: são raras as obras que não dão problemas

Seja qual for o intuito da mudança - modernizar ou adaptar a construção a eventuais necessidades ou por questões de segurança, por exemplo –, é preciso estar preparado para o que der e vier.

O SíndicoNet consultou especialistas em três áreas-chave (jurídica, administrativa e de engenharia) para você saber como proceder nessas ocasiões e evitar surpresas desagradáveis. Veja:

1º passo – Identificar e levantar o problema

Uma obra nasce, geralmente, a partir de problemas da edificação ou da necessidade de efetuar melhorias no condomínio, como por exemplo: alteração da portaria do prédio para melhorar a segurança; restaurações por conta de desgastes da edificação, como impermeabilização de alguma área ou reformas mais simples, como pintura da fachada e áreas comuns.

  • Uma visita ou consulta técnica de um engenheiro ou empresa que seja independente, que não execute obras e não tenha interesses paralelos, é o primeiro passo para nortear as ações a serem tomadas.
  • O parecer emitido pelo engenheiro é superficial, mas suficiente para dizer quais as reais necessidades, assim como qual a complexidade da empreitada. Se for muito complexa e/ou tenha uma estimativa de custos elevados, recomenda-se um estudo mais aprofundado, como uma inspeção com emissão de um laudo, parecer técnico, ensaios laboratoriais, etc.
  • Se possível, antes de iniciar o processo de cotação, discuta o assunto em assembleia quanto às reais necessidades, prioridade e estimativa de custos. 
  • Em São Paulo e no Rio de Janeiro, o SíndicoNet fechou parceria com empresa de engenharia para disponibilizar esse tipo de visitas técnicas de engenheiros em condomínios a preços acessíveis. saiba mais

2º passo – Definir diretrizes

  • Como a grande maioria das obras exigem um cronograma extenso, custos expressivos e os riscos de desperdícios são eminentes, vale a pena investir em um levantamento técnico inicial para traçar as diretrizes do que e como será feito.
  • A contratação de uma Inspeção Técnica com emissão de relatório e/ou laudo é ideal para este levantamento e pode trazer economia, além de diminuir riscos.
  • Muitas vezes a obra diagnosticada pelo condomínio apenas atua sobre as consequências de um problema, sem eliminar a causa. O laudo deverá apontar os problemas reais da edificação.
  • Outra vantagem de se dispor de um laudo técnico é que este servirá de parâmetro para solicitar os orçamentos e avaliá-los. O síndico deve pedir que as empreiteiras orcem seguindo exatamente as especificações técnicas do diagnóstico.
  • O laudo aponta os problemas da edificação e as soluções técnicas recomendadas. Pode indicar também materiais a serem usados, planilhas de quantidades e os melhores procedimentos.
  • Pequenos laudos ou pareceres, em geral, podem ser contratados a partir de R$ 1.500. Já trabalhos mais complexos podem superar R$ 40 mil. O importante, porém, é que esses valores correspondem, em média, a menos de 10% do valor das obras.

3º passo – Iniciar processo de cotação

  • O ideal é obter três ou quatro propostas para apresentação, em planilhas detalhadas, incluindo itens como: serviço, valor, condições de pagamento, garantia e prazo de execução.
  • Caso a obra tenha um escopo, projeto ou um laudo emitido pela inspeção técnica, peça para que as empreiteiras sigam exatamente as especificações técnicas do documento.
  • Como em qualquer área, é fundamental cercar-se de referências, consultando órgãos de defesa do consumidor e buscando indicações de clientes com obras realizadas há cinco ou 10 anos.
  • Caso tenha contratado uma inspeção técnica, a empresa contratada pode se encarregar de auxiliá-lo na tabulação, análise e avaliação dos orçamentos.

4º passo – Aprovar a obra em assembleia

  • O síndico deve utilizar de todos os recursos para apresentar os problemas e soluções, como fotos, relatórios, apresentações em telões e/ou e-mails para conscientizar os condôminos da necessidade da obra. Além disso, todos os orçamentos coletados devem estar equalizados, em relação aos serviços a serem prestados.
  • Em obras de valor expressivo, pode-se criar uma comissão de condôminos para analisar com mais detalhes os orçamentos colhidos; comprovar, por meio de visita, as obras realizadas pelas empresas envolvidas; negociar preço e condições de pagamento e participar da análise do contrato.
  • Vale lembrar que, se as obras forem classificadas como necessárias (par. 1º. do art. 1341 do Cód. Civil) ou necessárias urgentes e excessivas (par. 2º. do art. 1341 do Cód. Civil), o síndico pode dar andamento a obras sem aprovação em assembleia.
  • Consulte aqui as votações necessárias para aprovação em assembleias

5º passo – O contrato

  • Deve considerar desde o cronograma de execução – geralmente atrelado ao pagamento da(s) parcela(s) – à garantia e as possibilidades de rescisão ou indenizações (pagamento de multa), no caso do descumprimento das cláusulas.
  • O detalhamento deve ser o maior possível, incluindo desde o que será feito, números como metragem, unidades a serem modificadas, quantidade e tipo de material, discriminando marcas e modelos em uma planilha, com custos para cada item que será reformado/executado.
  • Quando o condomínio contrata uma empresa, assume a figura de consumidor e é protegido pelo Código de Defesa do Consumidor. Além da proteção da lei, o condomínio deve identificar no contrato todas as partes envolvidas – contratante e contratado, além de terceiros intervenientes, se houver; o objeto contratado, conforme proposta apresentada previamente, que poderá ser anexado; valor, forma de pagamento bem como impostos e retenções de responsabilidade do condomínio; responsabilidades das partes; tempo do serviço; multa por descumprimento contratual, inclusive prazo de execução do contrato, se cabível; formas de rescisões; entre outros.

Problemas mais comuns em obras

Antes

  • Falta de ajustes contratuais, erros no diagnóstico e determinação do que é preciso ser feito. Muitas obras realizadas apenas maquiam os problemas e, ao se desfazerem, os mesmos persistirão.

Durante

  • Atrasos no cronograma de execução. Muitas empresas subempreitam seus serviços, permitindo com que pessoas diferentes fiquem constantemente no condomínio, e isso prejudica tanto a segurança quanto o andamento do serviço.
  • Muita sujeira, falta de organização, de assiduidade dos operários, substituição desautorizada de materiais etc.

Depois

  • Demora no retorno da empresa para atender a garantia no caso de algum problema.
  • Falha nos serviços executados, qualidade inferior à esperada na contratação, descumprimento de garantias e, nesse caso, vale destacar o chamado “jogo do empurra”, quando há mais de uma empresa envolvida, por exemplo, em uma obra de impermeabilização, cujos acabamentos são feitos posteriormente por outra empresa.

O que fazer se...

 ... a empreiteira falir ou desaparecer? Esse tipo de conduta deve estar prevista em contrato. Caso isso ocorra, o contrato deve ser denunciado, os pagamentos suspensos e a empresa notificada quanto ao não cumprimento do contrato. Caberá ação judicial para garantir os direitos do condomínio.

... o orçamento estourar? Se a obra for emergencial, envolvendo riscos graves aos moradores, o síndico poderá autorizar a realização do serviço e, depois prestar contas à assembleia, que fará a alteração do serviço executado, autorizando ou ratificando os rateios necessários. Em outros casos, deve ser levado para discussão e aprovação em nova assembleia. O contrato deve prever as formas de rescisão, e ocorrendo um deles, motivado pela contratada, poderá o condomínio - de forma administrativa - notificar a empresa faltante e cobrar a multa contratual. Não havendo êxito, deverá propor a devida ação judicial para cobrar a multa contratual prevista ou, conforme o caso, perdas e danos.

Fique de olho!

  • Implantação de equipamentos novos, coberturas etc.: podem afetar os sistemas de impermeabilização e estrutural.
  • Em reformas do sistema de impermeabilização, na ânsia de fechar negócios pelo menor preço, algumas empresas acabam oferecendo soluções ineficazes.
  • O mesmo ocorre com obras de recuperação estrutural, que é um trabalho bastante especializado e requer materiais especiais e conhecimento técnico.
  • Muitas empresas fazem reparos errados, com materiais inadequados em uma estrutura danificada e não voltam mais. Aquele reparo vai durar certo tempo, mas como a causa não foi solucionada, o dano voltará.

Serviço

Empresas especializadas em Inspeção Técnica e Laudos Regiões: Rio de Janeiro | São Paulo

Serviço de Consulta Técnica Express - SíndicoNet Regiões: Rio de Janeiro | São Paulo

advogado Cristiano Souza, engenheiro Zeferino Velloso, administrador Renato Brunelli

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