O seu navegador é muito antigo :-(

Dica: Troque para um navegador moderno para ter uma melhor experiência no SíndicoNet 😉

Saiba mais ×
  • Menu de produto Produtos
  • Cotar

  • Anunciar

Logo SíndicoNet
Ir ao topo

Favoritos

Entrar

Busca

Menu

Favoritos Cotar Anunciar Entrar no SindicoNet

Conheça nossos produtos

CoteiBem Experts Conexão
  • Informe-se
    • Início
    • Administração
    • Boletins
    • Colunistas
    • Convivência
    • Jurisprudências
    • Legislação
    • Manutenção
    • Mercado
    • Notícias
    • Para Moradores
    • Podcasts
    • SíndicoNet TV
    • Testes
    • Webstories
  • Fornecedores
    • Início Pedir orçamentos Ver todas as categorias Seja um fornecedor
  • Downloads
    • Início
    • Fichas e formulários
    • Cartas
    • Cartazes e Comunicados
    • Compartilhados
    • Documentos
    • E-books
    • Infográficos
    • Informativos mensais
    • Planilhas
    • Powerpoint
    • Regulamentos
    • Banners para whatsapp
    • Preparativo do Síndico
  • Tira Dúvidas
    • Início
    • Administradoras
    • Assembleias
    • Convivência
    • Diversos
    • Finanças
    • Funcionários
    • Inadimplência
    • Jurídico
    • Manutenção
    • Plantão Covid-19
    • Central de ajuda
  • Cursos Online
    • Início
    • Cursos
    • Sala de Aula
    • Formandos
    • Suporte técnico
  • Serviços
    • Início
    • App do condomínio
    • Box de Notícias
    • Cobrança extrajudicial ativa
    • Coleta Seletiva
    • Consultoria em Elevadores
    • Consultoria em Segurança
    • Doações em geral
    • Doação de bicicletas
    • Linhas de Crédito
    • Manutenção Preventiva Ativa
  • Empregos
    • Início
    • Vagas
    • Currículos
    • Cadastrar Vaga
    • Cadastrar Currículo
  • Eventos e Lives
    • Início
    • Calendário
    • Cadastrar evento (gratuito)
  1. Home
  2. Informe-se
  3. Administração
  4. Fraudes
  5. O que fazer em caso de falência da administradora
Fraudes

Perguntas relacionadas

Acabo de saber q a Administradora Help pediu falência! Como ...

Administradora pode cobrar taxa dos condôminos, por emissão de ...

O que é conta pool?

Conta POOL é vantagem para os condôminos?

Faça suas cotações agora:

7.146 Compradores
14.703 Cotações
6.000 Fornecedores

O que fazer em caso de falência da administradora

Embora seja difícil prever que a administradora fechará as portas, existem alguns sinais que o síndico precisa estar atento. Esta matéria também explica o que fazer quando o gestor é surpreendido

Por Mariana Ribeiro Desimone | Atualizada por Thais Matuzaki
05/06/13 11:12 - Atualizado há 4 meses
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Indicar 0
Síndico com as mãos na cabeça ao ser informado da falência da administradora
É quase impossível prever a falência de uma administradora, mas há alguns sinais que mostram se a empresa é organizada e confiável
iStock

A falência de uma empresa pode acontecer por diversos motivos. Segundo o SEBRAE, há dois fatores fundamentais: falta de planejamento prévio e má gestão empresarial. Na hora do desespero, fraudes e golpes podem ser práticas comuns numa tentativa injustificada de sair do buraco.

Assim, quando falamos da prestação de serviço das administradoras de condomínio, os síndicos precisam ficar atentos a todos essas situações.

Abaixo dois casos recentes de golpes de administradoras em condomínios: 

  • Fevereiro/22: Sumiço de mais de R$ 120 mil de diversos condomínios na Praia Grande
  • Agosto/20: Contador desviou R$ 300 mil de nove condomínios em São Paulo

Sinais que indicam que há algo de errado com a administradora do condomínio:

  • Alta rotatividade de funcionários; 
  • Atendimento (gerente da conta do condomínio) muda constantemente;
  • Retenção de documentos ou não se apresenta os originais no momento do balancete;
  • Contas do condomínio pagas com atraso;
  • Fornecedores do condomínio reclamando de falta/atraso nos pagamentos; 
  • Falta de atendimento adequado ao síndico e condôminos.

O que fazer quando a administradora do condomínio decreta falência?

Se o seu condomínio foi surpreendido por uma administradora que faliu é importante agir rápido.

Os especialistas ouvidos pelo SíndicoNet afirmam que quanto mais cedo o condomínio entrar com uma ação contra a administradora, maior é a possibilidade de se reaver o patrimônio.

Nesse momento, é importante que um advogado seja contratado para realizar o acompanhamento adequado do caso.

Para as contas urgentes do condomínio, o ideal é que seja convocada uma assembleia extraordinária para verificar a necessidade de um rateio extra, caso existam contas pendentes.

Salários de funcionários, contas de concessionárias (água e luz) e contratos de manutenção são as prioridades, então é importante o síndico conversar com todos os prestadores de serviços, explicando a situação e, se necessário, solicitando um prazo maior para quitar possíveis dívidas.  

Na assembleia extraordinária também pode ser discutida a contratação de uma nova administradora.

Dicas para garantir a segurança na prestação de serviço da administradora

1. Escolha da empresa

É quase impossível prever com toda a certeza a falência de uma administradora, mas existem alguns sinais que podem revelar ao síndico que a empresa é desorganizada e pouco confiável. São estes:

  • Preço muito abaixo do mercado;
  • Empresas "de um homem só” (é preciso ter uma equipe capacitada, que compreenda diversas áreas como gestão de pessoas, financeira, contábil, cobrança etc); 
  • Empresas que não têm patrimônio para apresentar caso haja alguma ação judicial;
  • Baixo capital social (é um lastro que pode fazer frente a algum ato de má gestão);
  • Reputação baixa (use sites como ReclameAqui, CoteiBem e Serasa Experian, além de acessar os Tribunais de Justiça para consultar os processos em que a empresa esteve envolvida. Também vale checar se é filiada a entidades do setor, como Secovi, AABIC e ABADI);
  • Falta de investimento no aperfeiçoamento dos funcionários;
  • Pouca adesão a recursos tecnológicos;
  • Infraestrutura precária;
  • Referências negativas de outros clientes;
  • Veja aqui mais dicas de como escolher uma boa administradora para o seu condomínio.

2. Contrato com administradora de condomínio

O documento deve:

  • Ser curto e claro, para que todos entendam bem os deveres e direitos de cada parte;
  • Constar o prazo para a rescisão do serviço (não deve ultrapassar 30 dias);
  • Mencionar custos de despesas gerais como impressões, taxas bancárias, representação jurídica etc;
  • Veja aqui tudo o que deve constar no contrato com a administradora do condomínio.

3. Balancetes mensais do condomínio

As pastas de prestação de contas devem:

  • Seguir o mês comercial (início no dia 1 e término no dia 28, 30 ou 31). Caso seja feito de outra forma, fica mais difícil detectar fraudes;
  • Ser assinadas por um contador; 
  • Ser apresentadas ao síndico com comprovantes originais de que todos os pagamentos aos fornecedores estão sendo pagos em dia;
  • Depois de analisadas pelo síndico, devem ser devidamente arquivadas (na administradora ou no condomínio) ou mesmo digitalizadas, para o caso de futuras consultas e comprovações.

4. Tributos

Há especialistas que entendem que, por questões de segurança, certos pagamentos deveriam ser efetuados pelo próprio síndico, como é o caso de tributos (previdência social, fundo de garantia e INSS). Dessa forma, a administradora seria responsável apenas por enviar as guias de recolhimento ao gestor.

Isso porque já houve casos em que administradoras fraudaram esses documentos, deixando os condomínios com uma enorme dívida trabalhista. 

O ideal é pedir as certidões de nada consta para a administradora a cada seis meses.

5. Checklist da saúde financeira

  • Pedir as certidões negativas de débitos (CND) na Caixa Econômica Federal, Receita Federal e INSS da administradora e do condomínio (o próprio síndico pode verificar, basta informar o CNPJ) a cada seis meses. 
  • Para obter a CND via internet, clique aqui. 

6. Gestão da empresa

É importante que a administradora passe periodicamente por auditorias, que atestam sua saúde financeira.

O próprio condomínio pode contratar esse serviço para analisar suas contas e se certificar de que a gestão do seu dinheiro está sendo feita de forma correta e sem desvios.

  • CoteiBem: Faça uma cotação com empresas especializadas em auditorias para condomínios

Se a administradora tem certificados como ISOs, também é um bom indicativo, assim como as certificações de qualidade de entidades de classe, como o PROAD (Programa de Autorregulação das Administradoras), da AABIC e Secovi-SP, em São Paulo, e o Procondo (Programa de Autorregulação da Atividade de Administração Condominial), do Rio de Janeiro. 

Além disso, administradoras que aplicam o compliance dão ainda mais segurança para o condomínio. 

7. Contas pool

A conta pool é uma conta bancária que a administradora armazena e movimenta o dinheiro de vários condomínios por ela administrados. 

Como vantagem, esse tipo de conta permite a redução de gastos com taxas bancárias, desburocratização e agilidade operacional por parte da administradora. 

No entanto, há um maior risco de fraudes, pois não se pode controlar a movimentação pelos extratos, apenas pelo relatório emitido pela administradora.

Por conta disso, recomenda-se maior atenção quanto à solidez, tradição, capital social da empresa e, principalmente, quanto à transparência com que a movimentação financeira do condomínio é apresentada. 

8. Uso da conta própria do condomínio

Atualmente, diversos bancos já contam com a possibilidade de haver duas chaves eletrônicas para a mesma conta.

O ideal é que a administradora deixe os pagamentos agendados para a semana, e que os mesmos sejam efetuados apenas com a aprovação do síndico, que pode fazer isso pelo site do banco ou com assinatura dos cheques.

Se a administradora for a única responsável por efetuar os pagamentos, a atenção deve ser redobrada e o correto é que isso seja decidido em assembleia. 

9. Contas de fundos extras

Manter contas separadas para despesas ordinárias e extraordinárias é fundamental para a segurança financeira do condomínio.

Fundos de reservas, obras, de inadimplência, entre outros, devem estar em uma conta vinculada, a qual a administradora não tem permissão para movimentar.

Dessa forma, a visualização do quantia guardada e do que é dinheiro cotidiano é mais prática.

10. Trabalho independente

Por melhor que a administradora seja, não é salutar que a mesma exerça também o trabalho de síndico.

11. Seguros específicos

  • Seguro- fidelidade: Pouquíssimas administradoras oferecem essa modalidade de seguro, que ainda é muito caro. Ele garante, porém, um mês de arrecadação do condomínio. É uma ferramenta para evitar surpresas como “a administradora faliu e não temos como pagar nada desse mês”;
  • Seguro de responsabilidade civil: Qualquer empresa ou prestador de serviço pode contratar essa apólice, que garante reembolso por erros cometidos. Apesar de caro, vale a pena pedir para que esse documento esteja anexado ao contrato de serviço firmado entre as partes.

SAIBA MAIS: Como síndico e moradores podem acompanhar o trabalho da administradora

Fontes consultadas: Cristiano de Souza, advogado especializado em condomínios, Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora da EPD do curso de administração condominial, Cristiane Salles, gerente da administradora Protel e Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Omar Anauate, diretor da Aabic

Matérias recomendadas

Falência da administradora

5 Jun 2013 ... Com casos recentes de empresas administradoras que faliram ou fecharam suas portas, muitos condomínios perderam fundos de reserva, ...

Guia sobre Administradoras de Condomínios

Há matérias sobre as atribuições da empresa, dicas de contratação, como o contrato de prestação de serviços deve ser, falência da administradora, entre ...

Apresentação do Guia: Fraudes em condomínios

9 Nov 2010 ... ... zelador, gerente predial, a administradora e membros do conselho e ... como a falência da administradora, propinas e síndicos desonestos.

Gostou do conteúdo? Compartilhe:
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Indicar 0

Primeira Página

Página
11 de 16

Última Página

Sugerir Pauta

Imprimir Página

Dúvidas?Compartilhe a sua pergunta no canal Tira Dúvidas ou deixe um comentário

fechar
Gostou desta página do SíndicoNet?

Para enviar para mais de uma pessoa, separe os endereços de e-mail por vírgula.

Para enviar para mais de uma pessoa, separe os endereços de e-mail por vírgula.

fechar
Imprensa, Jornalismo e Editorial

Entre em contato conosco. Utilize este canal para se comunicar com a equipe do SíndicoNet.

;

Web Stories

Ver mais

Locação da Casa do Zelador

Calculadora da Economia

7 passos para a transparência

Procedimentos de emergência em condomínios

Horóscopo do síndico

Sete atitudes contra a inadimplência em condomínios

Newsletter

Mantenha-se atualizado sobre o setor condominial

Assine e receba conteúdos exclusivos por e-mail:

Ao informar meus dados, eu concordo com a Política de Privacidade e com os Termos de Uso.

Aviso importante:

O portal SíndicoNet é apenas uma plataforma de aproximação, e não oferece quaisquer garantias, implícitas ou explicitas, sobre os produtos e serviços disponibilizados nesta seção. Assim, o portal SíndicoNet não se responsabiliza, a qualquer título, pelos serviços ou produtos comercializados pelos fornecedores listados nesta seção, sendo sua contratação por conta e risco do usuário, que fica ciente que todos os eventuais danos ou prejuízos, de qualquer natureza, que possam decorrer da contratação/aquisição dos serviços e produtos listados nesta seção são de responsabilidade exclusiva do fornecedor contratado, sem qualquer solidariedade ou subsidiariedade do Portal SíndicoNet.
Para saber mais, acesse nosso Regulamento de Uso.

Não encontrei o que procurava Quero anunciar no SíndicoNet

Sindiconet

  • Anuncie
  • Seja um parceiro
  • Contato
  • Imprensa e Jornalismo
  • Regulamento de uso
  • Privacidade
  • Cadastre-se
  • Mídia Kit
  • Quem somos
  • Suporte Técnico
  • Não encontrei o que procurava
  • Política de Cookies

Informe-se

  • Início
  • Administração
  • Boletins
  • Colunistas
  • Convivência
  • Jurisprudências
  • Legislação
  • Manutenção
  • Mercado
  • Notícias
  • Para Moradores
  • Podcasts
  • SíndicoNet TV
  • Testes
  • Webstories

Fornecedores

  • Início
  • Administração
  • Infra-estrutura
  • Obras e Reformas
  • Produtos em geral
  • Serviços gerais

Downloads

  • Início
  • Fichas e formulários
  • Cartas
  • Cartazes e Comunicados
  • Compartilhados
  • Documentos
  • E-books
  • Infográficos
  • Informativos mensais
  • Planilhas
  • Powerpoint
  • Regulamentos
  • Banners para whatsapp
  • Preparativo do Síndico

Tira Dúvidas

  • Início
  • Administradoras
  • Assembleias
  • Convivência
  • Diversos
  • Finanças
  • Funcionários
  • Inadimplência
  • Jurídico
  • Manutenção
  • Plantão Covid-19
  • Central de ajuda

Cursos Online

  • Início
  • Cursos
  • Sala de Aula
  • Formandos
  • Suporte técnico

Serviços

  • Início
  • App do condomínio
  • Box de Notícias
  • Cobrança extrajudicial ativa
  • Coleta Seletiva
  • Consultoria em Elevadores
  • Consultoria em Segurança
  • Doações em geral
  • Doação de bicicletas
  • Linhas de Crédito
  • Manutenção Preventiva Ativa

Empregos

  • Início
  • Vagas
  • Currículos
  • Cadastrar Vaga
  • Cadastrar Currículo

Eventos e Lives

  • Início
  • Calendário
  • Cadastrar evento (gratuito)

Copyright 2022 SíndicoNet - Todos os direitos reservados. Reprodução Proibida.