06/12/10 09:00 - Atualizado há 39 dias
Passada a assembleia em que foi eleito pela primeira vez, o síndico de primeira viagem embarca em uma jornada desconhecida que implica em muitas responsabilidades, infinitas tarefas e diversos papéis a desempenhar na função.
É muita coisa? Sim! Vai dar trabalho? Mais do que você imaginou. No entanto, estes não são motivos para ansiedade e nem desespero.
Cumprindo o seu propósito de apoiar integralmente síndicos de todo o Brasil, o SíndicoNet oferece nesta matéria as informações iniciais sobre o cargo e um passo a passo que será a sua bússola para seguir a trilha certa no seu mandato.
Com empenho, organização, dedicação e uma boa dose de paciência consigo mesmo, em breve você já estará colhendo bons frutos para o seu condomínio e toda a comunidade!
*Ao final da matéria, confira a lista de todos os nossos recursos e conteúdos criados especialmente para te apoiar e fazer de sua gestão um grande sucesso!
A função e as atividades competentes ao síndico estão descritas no Código Civil, que dedica o Capítulo VII ao Condomínio Edilício nos artigos 1.331 ao 1.358.
O síndico é o representante legal do condomínio. É ele o responsável por toda a documentação do condomínio e por representá-lo em juízo, quando solicitado.
Cabe ao síndico também ser um facilitador da comunicação do condomínio, auxiliar condôminos e moradores na resolução de problemas, zelar pelo patrimônio comum e gerir pessoas.
Dentre as atribuições ao síndico, ainda estão:
LEIA NA ÍNTEGRA: Artigo 1.348 sobre funções e deveres do síndico
A responsabilidade civil e criminal do síndico é uma das mais críticas atribuições e que muitos candidatos ao cargo ou os eleitos de primeira viagem não têm ciência.
A falta de conhecimento dessas responsabilidades pode prejudicar não só o condomínio como o próprio síndico.
Responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
Responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção. Exemplos: crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), apropriação indébita de fundos do condomínio e apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
Além do já citado Código Civil e seu capítulo sobre condomínios, as funções, responsabilidades e obrigações do síndico também podem ser encontradas em outras legislações e textos.
Da Constituição Federal, passando pelas leis em suas três esferas, normas técnicas e regulamentadoras, chegando à Convenção e ao Regimento interno, o síndico deve dedicar um tempo à leitura desses documentos, tê-los à mão ou saber onde acessar.
Além disso, é importante se manter informado sobre novidades legislativas e normativas. O SíndicoNet tem uma área dedicada a legislação e outra a jurisprudências.
Confira abaixo uma lista que esquematiza leis, normas e regras que dizem respeito ao síndico e ao condomínio:
Para se aprofundar nos temas, consulte as matérias abaixo que dizem respeito ao cargo e suas obrigações:
O síndico não está sozinho – e nem deve estar! – em sua administração. Embora pela lei a função não seja compartilhada, o condomínio poderá contar com um conselho fiscal de acordo com o artigo 1.356 do Código Civil.
O Conselho Fiscal é composto por três membros eleitos pela assembleia e sua função é emitir parecer sobre as contas do síndico.
Na prática, o conselho deve conferir mensalmente as contas e a documentação do condomínio, geralmente a partir das pastas de prestação de contas organizadas pela administradora do condomínio.
A pasta pode ser física ou digital - sendo esta última ainda mais prática e rápida para conferência, pois permite que todos os conselheiros a analisem simultaneamente.
DICA: estabeleça um sistema de conferência de pastas entre os conselheiros para evitar acúmulo e sobrecarga, no caso da pasta física. Se já for digital, cobre-os mensalmente o envio do seu parecer. Desta forma a checagem estará sempre em dia e possíveis ajustes, correções e até mesmo cortes de gastos poderão ser feitos com mais rapidez.
É o conselho quem, muitas vezes, recomenda ou não a aprovação das contas do empreendimento para a assembleia, embora não tenha poder de aprovação para nenhum assunto, segundo o Código Civil.
O síndico também poderá contar com um subsíndico se assim estipular a convenção do seu condomínio, já que a lei não fala no cargo.
Geralmente a função é exercida plenamente quando o síndico se ausentar do condomínio, além das tarefas específicas designadas pela convenção.
Também é bastante comum os condomínios estabelecerem comissões para cuidar de assuntos específicos, como obras, reformas, pets, eventos entre outros.
Normalmente essas comissões são criadas por algumas demandas específicas, seus integrantes são nomeados e um deles geralmente é quem lidera as atividades e as reporta ao síndico. Desta forma o síndico delegará tarefas e contará com o envolvimento e o apoio de condôminos comprometidos.
O síndico eleito, mesmo experiente ou profissional, deve tomar diversas medidas, providências e elencar informações sobre o condomínio antes de sua posse ou logo na sequência.
Essas medidas vão evitar problemas burocráticos e interromper práticas da gestão anterior não recomendáveis.
O SíndicoNet organizou um checklist para troca de gestão com os principais pontos a que o novo síndico deve estar atento:
Importante o síndico novo também fazer levantamento, com apoio da administradora, de algumas certidões para estar a par da real situação do condomínio em termos trabalhistas e ações cíveis e criminais:
Trabalhistas
Ações cíveis/criminais
A administradora do condomínio escolhida pelo síndico vai ser o seu braço direito na gestão do empreendimento.
Cerca de 200 tarefas administrativas do síndico podem ser transferidas para esta empresa, tais como: gestão de pessoal, gestão financeira, gestão jurídica, obrigações fiscais e tributárias, contratos etc.
Quando o síndico decide trocar de administradora, a transição deve ser o mais pacífica e transparente possível, além de requerer bastante atenção por parte do gestor.
Há uma extensa documentação que deve ser entregue seguindo um procedimento formal entre as duas administradoras. Dentre elas:
Confira o checklist completo da troca de administradora
Atenção também ao aviso prévio contratual: administradoras de condomínio normalmente pedem de 30 a 60 dias para encerrar a prestação de serviços.
A grande maioria dos condomínios oferece algum tipo de remuneração para síndicos:
Essa determinação geralmente está estipulada na convenção do condomínio. No caso de omissão, o assunto pode ser deliberado em assembleia.
Para os síndicos que recebem algum benefício financeiro, deve haver atenção quanto à obrigatoriedade de contribuição do INSS.
O recomendado é que o síndico contribua pela alíquota mínima de 11%, embora seja possível escolher uma porcentagem maior.
No entanto, há diferente situações em que o síndico pode se enquadrar, como, por exemplo, quando ele é funcionário de empresa em regime CLT e já recolhe o INSS pelo teto – o que fazer? Para dúvidas como essa, consulte nossa matéria sobre Remuneração e obrigatoriedade de contribuição do INSS.
Comunicação assertiva com os condôminos é uma das chaves para uma gestão transparente, tranquila, colaborativa e que traz segurança à comunidade.
São tantas as atividades, obrigações, urgências e providências a serem tomadas que não é raro o síndico esquecer de estabelecer canais oficiais de comunicação para os condôminos ou meios dele se comunicar com a comunidade.
Uma das primeiras medidas do síndico ao assumir o cargo é informar as regras (dias, horários e prazos para retorno) e os meios pelos quais os condôminos e moradores poderão falar com ele. Há inúmeras formas:
DIGITAL
TRADICIONAL
O síndico pode se comunicar de diversas formas também, objetivando sempre manter os moradores bem informados sobre os acontecimentos, novidades e prestação de contas:
Para o síndico morador, abrir a possibilidade de os vizinhos interfonarem para a sua unidade pode não ser uma boa ideia, já que depende do bom senso e do senso de urgência individuais.
Reclamações ou problemas recorrentes, conflitos entre vizinhos e assuntos mais delicados poderão ser compartilhados com o conselho. Ainda há a possibilidade de se criar um comitê pra gestão de conflitos/mediação, tirando essa carga das costas do síndico, até porque pode recair em ética e isonomia caso o síndico seja próximo a uma das partes envolvidas.